Chuyện bán nhà: Những điểm kẹt...

Tuy nhiên, quy trình mua bán nhà đất không đơn giản và đòi hỏi sự chuẩn bị cẩn thận cùng với việc hiểu rõ những bước cơ bản. Vậy quy trình này diễn ra như thế nào?

Với những cá nhân/gia đình đã sở hữu ít nhất một căn hộ, có nhu cầu nâng cấp sang nơi ở mới, việc bán căn nhà cũ là một trong những phương án được tính đến khi bạn cần huy động nguồn vốn tự có, trước khi sử dụng phương án vay tiền ngân hàng mua nhà.

Để hiểu thêm về quy trình bán nhà và những lưu ý không thể bỏ qua nếu muốn có một giao dịch trọn vẹn, PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hồng Quân - Giám đốc dự án OneHousing.

PV: Quy trình bán nhà hiện nay có những bước cơ bản nào?

Ông Nguyễn Hồng Quân: Đối với quy trình bán nhà thông thường, với các chủ nhà, sẽ có từng bước như sau: Đầu tiên, khi chủ nhà muốn bán một căn nhà, họ sẽ bắt đầu đi tìm hiểu thông tin thông qua hàng xóm, các kênh trên mạng xã hội, kênh online để khảo sát giá trước.

Sau khi có được nền giá mong muốn, sẽ cộng thêm một ít chi phí để có thể đưa ra được mức giá hợp lý. Sau đó họ đi tìm các sàn hoặc các môi giới để ký gửi, hay cũng có thể tự rao bán trên các mạng xã hội, các hội nhóm hoặc các trang đăng tin.

Sau khi chủ nhà tự đăng tin hoặc ký gửi cho sàn, cho môi giới, thì môi giới sẽ đi tìm hiểu, chào bán căn nhà giúp chủ nhà. Khi môi giới tìm được khách hàng phù hợp sẽ lên lịch với chủ nhà để đặt lịch xem nhà.

Đây là một quá trình tốn nhiều bước, nhiều công đoạn để đến với khách mua nhà. Vì thực tế trên thị trường chuyển nhượng hiện tại, những môi giới đang làm việc trực tiếp với chủ nhà (còn gọi là đầu chủ). Đầu chủ sẽ làm việc với các môi giới có nguồn khách mua nhà (còn gọi là đầu khách).

Đầu tiên, ‘đầu chủ’ sẽ đi tìm khách trực tiếp hoặc thông qua mạng lưới môi giới (đầu khách) để tìm được khách hàng phù hợp. Tiếp đó, khi ‘đầu khách’ sẽ lên lịch với chủ nhà để hẹn lịch xem nhà. Việc này thường kéo dài từ 1-3 tháng, lâu hơn từ 3-6 tháng mới tìm được khách hàng mua phù hợp, đáp ứng điều kiện của chủ nhà.

Và trong quãng thời gian rao bán, sẽ phải tiếp rất nhiều khách, trải qua nhiều quá trình đàm phán, mà không chỉ là đàm phán với khách mua, mà phải đi qua quá trình đàm phán với ‘đầu chủ’ và ‘đầu khách’ cùng tham gia trong hành trình bán nhà.

Sau quãng thời gian đó, nếu có khách muốn đặt cọc, thì sẽ phải đợi thêm 30-60 ngày để có thể hoàn tất giao dịch, vì khách mua có thể sẽ gặp các vấn đề tài chính, họ cần các khoản vay hoặc cần thời gian xoay sở dòng tiền. Đó là còn chưa bao gồm thời gian dành cho các yếu tố liên quan đến pháp lý thì sẽ còn kéo dài thời gian giao dịch căn nhà hơn nữa.

Tựu chung lại, trong toàn bộ hành trình bán nhà, chủ nhà sẽ mất ít nhất là 3-6 tháng từ khi rao bán cho đến khi nhận được tiền cũng như là hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, thủ tục sang tên.

Bên cạnh đó, vì sẽ thông qua các bước trung gian (đầu chủ, đầu khách) nên giá mà chủ nhà đưa ra có thể đã được cộng thêm, kê chênh thêm một khoản chi phí khá cao, cùng với ‘hoa hồng’ môi giới nữa thì giá nhà sẽ bị đẩy cao lên khi tiếp cận với đầu khách mà khách mua, dẫn đến quá trình mua bán, giao dịch căn nhà sẽ kéo dài và phát sinh thêm nhiều thủ tục, tranh chấp.

PV: Trong những bước ông vừa nêu, người bán có thể gặp phải khó khăn (rủi ro) ở những bước nào?

Ông Nguyễn Hồng Quân: Người bán sẽ có các rủi ro như sau, đầu tiên là rủi ro từ việc khách mua không phải khách thật mà là sale (môi giới đầu khách), họ sẽ tiến hành đặt cọc, giữ căn và bắt đầu quá trình đi tìm kiếm khách. Rủi ro này có thể kéo dài sau 2-3 đầu mối khác nhau, dẫn đến việc việc toàn bộ quá trình thanh toán bị kéo dài, cũng như quá trình rao bán và tìm khách mất nhiều thời gian hơn. 

Thứ hai, việc các môi giới thông đồng với nhau lừa cọc, phạt cọc. Ví dụ có một môi giới đặt cọc, rồi một môi giới khác giả làm khách để chào giá cao hơn. Khi chủ nhà không tỉnh táo, có thể hủy cọc, nhưng khách còn lại thì không vào tiền. Thực tế đã xuất hiện khá nhiều trường hợp lừa đảo trên mạng xã hội và trong các tình huống thực tế mua bán, giao dịch giả làm khách như vậy. 

Thứ ba, khi kí gửi lên các sàn giao dịch, sẽ có nhiều môi giới tiếp cận với mục đích lấy thông tin, rồi chào lại cho các sale khác. Khi đó, chủ nhà sẽ bị làm phiền bởi rất nhiều môi giới hỏi thông tin, nhưng không phải khách hàng thật. 

Thêm một rủi ro nữa là khi chào bán ký gửi thông qua môi giới, thì các môi giới có xu hướng tăng thêm giá trị căn nhà, khiến chủ nhà sẽ bị thất thoát một khoản khi bán được căn nhà, hoặc giá sẽ quá cao so với giá cả thị trường hiện tại.

PV: Vậy lời khuyên của ông là gì để khắc phục những khó khăn vừa nêu?

Ông Nguyễn Hồng Quân: Lời khuyên của tôi với các chủ nhà để khắc phục được các khó khăn này, đầu tiên, nên tìm hiểu rõ thông tin về giá trị thị trường của căn nhà, đặt rõ kỳ vọng, mong muốn tùy thuộc vào nhu cầu thanh khoản, khi tốc độ bán càng nhanh thì tất nhiên giá trị thu về sẽ không thể nào được như việc bán căn nhà trong 3 tháng hoặc 6 tháng.

Thứ hai, nên tìm đến các sàn giao dịch BĐS uy tín, cũng như các môi giới uy tín.

Ví dụ, OneHousing đang có một giải pháp để có thể đảm bảo uy tín với chủ nhà và minh bạch trong các cấu phần giá một căn nhà khi được chuyển nhượng, khi được bán ra sẽ bao gồm các chi phí nào. Và tốc độ thanh khoản sẽ tùy thuộc vào giá mà chủ nhà kỳ vọng thu về được.

PV: Cảm ơn những chia sẻ của ông!

Như ông Nguyễn Hồng Quân - Giám đốc dự án OneHousing vừa đề cập, sự hỗ trợ từ các giải pháp của OneHOusing không chỉ giúp bạn thanh khoản được că nhà mà còn mang đến một loạt lợi ích khác.

- Tiết kiệm thời gian và công sức: OneHousing sở hữu đội ngũ Pro Agent chuyên nghiệp, có kinh nghiệm và nguồn khách hàng lớn, giúp bạn tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng một cách nhanh chóng và hiệu quả.

- Tránh bị bán "hớ": OneHousing có đội ngũ chuyên gia tư vấn bất động sản giàu kinh nghiệm với hơn 10.000 môi giới, giúp bạn định giá bất động sản chính xác và tránh bị mua bán "hớ".

- Nhận được tư vấn chuyên môn: OneHousing cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên môn về bất động sản, bao gồm: tư vấn tài chính, pháp lý, thiết kế, thi công,...

- Được hỗ trợ thủ tục, pháp lý: OneHousing hỗ trợ bạn thực hiện các thủ tục, pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng và thuận tiện.

Như vậy có thể thấy, từ giải pháp của OneHousing đã góp phần giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà, bảo vệ quyền lợi về giá, tránh bị “hớ”. Điều đặc biệt là mức giá OneHousing đưa ra sát với giá của thị trường, giúp người bán và người mua gặp được nhau và đi đến giao dịch cuối cùng.

Từ đó thúc đẩy sự minh bạch của thị trường bất động sản, đặc biệt trong mảng chuyển nhượng căn hộ.