Cách nào gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản?

Đề cập những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản, ông Phạm Đức Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp BĐS đang bị những đợt sóng khó khăn bủa vây, từ nguồn vốn, vấn đề pháp lý, thị trường và cả kinh tế vĩ mô.

Ngay như vấn đề nguồn vốn, từ giữa năm 2022, gần như các doanh nghiệp đều rất khó tiếp cận vốn ngân hàng, trong khi trái phiếu không huy động được. Bản thân EZ Việt Nam, khá nhiều dự án cũng đang phải giãn tiến độ hoàn thành:

"Đa phần các doanh nghiệp đều cầm cự và sống thoi thóp là nhờ tích lũy của doanh nghiệp còn lại, còn gần như là phát hành trái phiếu mới không phát hành được, vay ngân hàng thì không vay được, bán đất không bán được. Những đơn vị càng lớn, càng vay nợ nhiều giai đoạn này càng mệt mỏi, đặc biệt là những đơn vị dùng đòn bẩy nhiều, phát hành trái phiếu sắp đến hạn, rồi vay ngân hàng…", ông Toàn cho biết. 

Thừa nhận thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bế tắc, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho biết, việc các ngân hàng siết tín dụng với thị trường bất động sản cùng với việc không phát hành được trái phiếu khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không có nguồn tiền để hoạt động.

Ngoài ra, các dự án không được triển khai, nhu cầu về bất động sản cao nhưng nguồn cung hạn chế khiến giá càng cao, không thể khống chế. Điều này dẫn đến nhiều doanh ngiệp bất động sản buộc phải dừng hoạt động hoặc đứng trước bờ vực phá sản.

Để tháo gỡ vấn đề này, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng cho rằng, Chính phủ cần có một chương trình hoãn nợ cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu từ 1-2 năm. Bởi theo tính toán, số trái phiếu các doanh nghiệp đến hạn trả nợ trong vòng 2 năm tới ít nhất là 400.000 tỷ, trong đó, trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 30%.

Ông Hiếu cảnh báo: "Khả năng trả nợ của họ rất thấp, và cuối cùng mà họ không trả nợ được thì đi đến tình trạng vỡ nợ. Một doanh nghiệp vỡ nợ, 10 doanh nghiệp vỡ nợ nó sẽ kéo theo một hiện tượng vỡ nợ hàng loạt, hiện tượng domino trong hệ thống tài chính. Do đó, Chính phủ cần có một chương trình hoãn nợ, hoãn nợ ở đây có nghĩa rằng tất cả trái phiếu đến hạn trả nợ trong vòng 1-2 năm tới sẽ được hoãn lại. Đây là một điều mà chỉ có thể Chính phủ mới làm được".

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cam kết đưa ra gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng cho lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường, song theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT tập đoàn G6 cũng không giúp được nhiều cho các doanh nghiệp BĐS, bởi ngoài việc khó tiếp cận, bản thân dự án BĐS cho nhóm này cũng rất ít, chưa kể còn nhiều thủ tục đi kèm.

Bởi vậy, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, việc giảm lãi suất huy động sẽ là biện pháp hỗ trợ đáng kể cho các doanh nghiệp bất động sản: "Khi giảm lãi suất huy động thì khắc sẽ giảm lãi suất cho vay, và khi giảm lãi suất huy động xuống đến mức 6-7%, tất nhiên nó phải có lộ trình, tức là nó sẽ chia thành khoảng 4-6 nhịp và diễn ra trong vòng 6 tháng – 12 tháng. Cái đấy là quan trọng nhất. Cái này không cần Nhà nước phải can thiệp quá nhiều vào việc gói nọ gói kia, nhưng chỉ cần điều chỉnh cái này là sẽ giải quyết được căn bản, gốc rễ".

Liên quan đến đề xuất của một số doanh nghiệp bất động sản với các ngân hàng về việc “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản thông qua cơ cấu nợ hay giảm điều kiện tiếp cận tín dụng, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia và Ủy viên Ủy ban Quốc gia về Hợp tác Kinh tế Thái Bình Dương (VNCPEC) nêu ý kiến:

"Việc xem xét cho phép cơ cấu lại nợ mà không chuyển nhóm nợ,  tôi nghĩ là cần thiết trong bối cảnh hiện nay đối với doanh nghiệp bất động sản nói riêng và một số doanh nghiệp là lĩnh vực khác nói chung. Tất nhiên là cũng cần phải làm rõ cho phép cơ cấu lại nợ trong thời hạn là bao lâu và những đối tượng nào được hưởng. Đối với việc cắt giảm chuẩn tín dụng, tôi nghĩ không nên bởi vì nó rất là nguy hiểm cho cả doanh nghiệp và ngân hàng rủi ro nợ xấu sau này".

Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, mặc dù gói  tín dụng 120 nghìn tỷ không thực sự lớn so với quy mô của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, nó rất quan trọng, như một gói kích cầu làm ấm thị trường. Vấn đề là làm sao nhanh chóng cho các doanh nghiệp sớm tiếp cận:

"Tôi đánh giá rất cao những quyết sách kịp thời của Chính phủ. Tuy nhiên, phải và luôn và ngay, chứ còn nếu cứ chờ độ trễ nhiều doanh nghiệp sẽ gặp nguy hiểm. Tôi cho rằng cần phải có một chính sách, cơ chế mang tính đồng bộ, tháo gỡ về cả trái phiếu, chứng khoán, tháo gỡ về cả mặt tín dụng, tạo nguồn lực trong xã hội doanh nghiệp được huy động vốn hợp pháp", ông Điệp nói.

Một số ý kiến cho rằng, ngoài những giải pháp từ phía Chính phủ, ngân hàng, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải đa dạng hóa các loại nguồn vốn của mình.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gần như đóng băng, doanh, giao dịch ảm đạm, doanh nghiệp bất động sản như “ngồi trên đống lửa” khi nguồn vốn tín dụng bị siết chặt. Để làm ấm thị trường, giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn, ngoài nỗ lực của bản thân doanh nghiệp trong việc cơ cấu lại sản phẩm, giảm nợ vay, các chính sách cũng cần được thông suốt mới tạo động lực khơi thông dòng vốn đối với thị trường này.

Đây cũng là góc nhìn của VOVGT qua bài bình luận: "Chính sách thông suốt để khơi thông dòng vốn".

Theo Bộ Xây dựng, ngành bất động sản hiện đang chiếm khoảng 4,5% tổng thu ngân sách, đóng góp 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Tính đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng.

Lĩnh vực bất động sản có mối liên quan mật thiết với khoảng 20-30 ngành nghề khác. Bởi vậy, thị trường bất động sản phục hồi sẽ kéo theo sự phục hồi, phát triển của những ngành nghề liên quan và ngược lại, nếu thị trường bất động sản đổ vỡ, doanh nghiệp phá sản, người dân không có công ăn việc làm, nền kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Từ năm 2022, nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị siết chặt, thị trường trái phiếu riêng lẻ liên tiếp gặp những “cú sốc” mang tên Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát ảnh hưởng đến niềm tin và tính thanh khoản của thị trường trái phiếu, điều này khiến thị trường bất động sản “lao đao”. Theo thông tin từ Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, có tới 60-70% doanh nghiệp có nguy cơ phá sản thì cần những giải pháp nào để khơi thông nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đang “khát vốn”?

Hiện có một số dòng tiền chủ yếu đổ vào bất động sản gồm chứng khoán, trái phiếu, vốn tín dụng, vốn doanh nghiệp bất động sản, vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài và vốn của người mua nhà… Tuy nhiên, thực tế cho thấy, cơ cấu nguồn vốn cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý. Vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15-30% tổng mức đầu tư của dự án, còn chủ yếu là từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu… chưa có nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Bởi vậy, giải pháp quan trọng lúc này là cần những chính sách quyết liệt, đồng bộ của Chính phủ để khơi thông một số dòng vốn chủ yếu là vốn huy động từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu và nguồn vốn tín dụng từ phía các ngân hàng, vốn cho người có nhu cầu mua nhà. Mà trước mắt, Chính phủ sớm thông qua Dự thảo Nghị định 65 để tạo sự thông thoáng đối với thị trường trái phiếu,

Đối với nguồn vốn tín dụng, giải pháp có tính quyết định trong thời điểm hiện tại, có thể giúp làm ấm lại thị trường bất động sản, cũng rất cần có những chính sách đồng bộ cho cả doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Bởi nếu chỉ cho doanh nghiệp vay, người mua nhà không có tiền để mua nhà, thị trường khó có giao dịch. 

Với gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng dành cho thị trường bất động sản phần nào cho thấy động thái kịp thời, sự quyết liệt của Chính phủ nhằm “cứu” thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để tránh mất “thời điểm vàng” các ngân hàng , tổ chức tín dụng cần giảm bớt các quy trình thủ tục, ứng dụng công nghệ tạo điều kiện các doanh nghiệp bất động sản sớm tiếp cận được nguồn vốn vay.

Thời điểm này, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần cơ cấu lại nguồn vốn, tăng cường nguồn vốn của doanh nghiệp thông qua việc tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm. Doanh nghiệp phải xem xét lại các mặt hàng, phân khúc thị trường, chấp nhận giảm giá bán nhà, thậm chí bán những tài sản, dự án không hiệu quả để giảm nợ vay.

Đối với thị trường bất động sản, cơ chế chính sách như kim chỉ nam. Nếu các chính sách đưa ra thông suốt, mang tính thích ứng kịp thời sẽ giúp ổn định được thị trường bất động sản và từng bước phục hồi trong thời gian tới.