Bỏ quy định thời hạn sở hữu: Có ảnh hưởng tới cải tạo, xây mới chung cư cũ?

Như VOV Giao thông đã thông tin, Bộ Xây dựng đang dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Đáng chú ý, tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đề xuất bỏ quy định thời hạn sở hữu chung cư...

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo có 13 chương, 232 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật sửa đổi đã tăng thêm 13 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều…

Cụ thể, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã bổ sung các khái niệm mới như: Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp; nhà lưu trú công nhân; thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở. Đồng thời, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm như: Ký kết các văn bản huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động...

Về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung theo hướng doanh nghiệp được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kinh doanh.

Về chính sách chuyển nhượng nhà ở xã hội, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn giữ nguyên quy định, nghĩa là không được được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm.

Đặc biệt, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này không quy định thời hạn sở hữu chung cư. Bởi vậy, về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định, việc cải tạo, xây dựng lại phải được thực hiện theo dự án, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc bố trí nhà ở tái định cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau: Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được thanh toán bằng tiền hoặc bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.

Thảo luận về dự án Luật Nhà ở sửa đổi tại kỳ họp thứ V, Quốc hội khóa XV vừa qua, đa số đại biểu Quốc hội án thành với sự cần thiết sửa đổi luật này. Tuy vậy, một số đại biểu Quốc hội cho rằng cần nghiên cứu, bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có các biện pháp cưỡng chế cần thiết, phù hợp để khắc phục tình trạng chủ sở hữu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà không chịu di dời, để đảm bảo an toàn về tính mạng, tài sản cho chính các cư dân sống tại chung cư nguy hiểm đó. 

Vì sao Bộ Xây dựng đề xuất không quy định thời hạn sở hữu chung cư? Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng mới chung cư? Đây cũng là nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm, thảo luận tại kỳ họp thứ V, Quốc hội khóa XV vừa qua.

Giải trình những nội dung này tại phiên họp Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết:

"Về chính sách sở hữu nhà ở, một số ý kiến đề nghị phải có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư để tạo cơ sở pháp lý cho công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Về nội dung này, trong tờ trình trình Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo đã đề xuất 2 phương án: phương án có quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn và phương án không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Trong đó đã có báo cáo cụ thể cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và đã đánh giá tác động kỹ lưỡng, phân tích các ưu điểm, hạn chế của từng phương án. Trên cơ sở đó, tại tờ trình Quốc hội, Chính phủ đã quyết dịnh báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội lựa chọn phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Tại thông báo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, xác định đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và còn có những ý kiến chưa thống nhất, do vậy, cơ quan chủ trì soạn thảo đã trình đề nghị Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội là không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Tuy nhiên, dự thảo luật đã có bổ sung, làm rõ thêm về thời hạn sử dụng nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc di dời, phá dỡ và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư; làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có cơ sở xử lý, giải quyết, tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc hiện nay. Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội báo cáo cơ quan có thẩm quyền để xin ý kiến Quốc hội.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã dành một chương để quy định về chính sách cải tạo, xây dựng nhằm phá dỡ các chung cư hư hỏng nghiêm trọng, bảo vệ an toàn cho người và tài sản của cư dân tại các khu nhà này, đồng thời góp phần chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục rà soát, bổ sung, làm rõ hơn các nội dung có liên quan như ý kiến của Đại biểu Quốc hội để đảm bảo tính khả thi, thúc đẩy nhanh việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư".

Việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng như thế nào đến việc tháo gỡ những khó khăn về sửa chữa, cải tạo và xây mới nhà chung cư bị xuống cấp? PV VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội xung quanh nội dung này.

PV:Thưa ông, Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi sau nhiều lần cân nhắc Chính phủ đã không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Xin ông cho biết quan điểm của mình về vấn đề này?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Chính phủ chưa thông qua niên hạn sử dụng của nhà chung cư cũng đúng thôi. Thực ra, đối Việt Nam nó mới nhưng đối với thế giới, đó là điều bình thường tại vì nhà chung cư phải có niên hạn sử dụng.

Tuy nhiên, tập quán cũng như là tư duy của đại bộ phận người Việt Nam chưa quen với từ “sở hữu thời hạn”.

Chắc chắn, sở hữu nhà chung cư có thời hạn, chúng ta cần cân nhắc có lộ trình, có tiến độ. Đặc biệt là tuyên truyền giáo dục làm sao để người dân nhận thức được việc đó, lúc bấy giờ mình thay đổi mới dễ dàng hơn. 

PV: Theo ông, việc chưa quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến việc tháo gỡ những khó khăn về sửa chữa, cải tạo và xây mới nhà chung cư bị xuống cấp?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Điều này có hai mặt. Thứ nhất là sẽ không tác động lớn đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mặt trái của nó là nếu chúng ta không quy định thì sau khi nhà chung cư xuống cấp, gặp khó khăn trong vấn đề sửa chữa, giống như nhà chung cư cũ hiện nay rất khó.

Bởi nếu là quyền sở hữu người dân, nhà chung cư sẽ chỉ được cải tạo khi đồng thuận. Hai nữa là, theo Luật Thủ đô, các quận nội thành không được để tăng mật độ dân số, không tăng mật độ xây dựng, không được tăng chiều cao cho nên rất khó.

Nếu như có niên hạn sử dụng, đến thời hạn người dân phải đồng thuận để sửa chữa thì nó tốt hơn.

Để cải thiện tình trạng này, chúng ta phải tháo gỡ về mặt cơ chế, chính sách. Thứ hai nữa là thỏa thuận với dân, cho nên chúng ta cần học nước ngoài, chẳng hạn như Hongkong, người ta mua toàn bộ nhà của dân và cho đấu giá.

Đây cũng là một giải pháp tốt, hoặc Nhà nước đứng ra tạo cơ chế chính sách để cho dân góp vốn cùng với doanh nghiệp xây dựng và chia lại theo tỷ lệ.

PV: Theo ông, nếu Dự luật này được thông qua, nó sẽ tác động như thế nào?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi nghĩ dự thảo có nhiều cơ chế, chính sách mới nhưng đối với lĩnh vực nhà chung cư, chưa có gì đột phá nhiều.

Đối với cải tạo chung cư cũ, tôi thấy vẫn còn có nhiều vướng mắc, nếu chúng ta không đưa ra một loạt các giải pháp mới và học tập nước ngoài thì cũng rất khó.

PV: Vâng. Xin trân trọng cảm ơn ông!

Về vấn đề này, GS. TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường nêu quan điểm:

"Quy định thế là hợp lý. Bởi vì đất ở được sử dụng không có thời hạn hay nói cách khác là được sử dụng vô thời hạn. Thế thì vấn đề còn lại là phương án xử lý như thế nào đối với nhà khi không còn khả năng để ở được. Nhà là thuộc sở hữu của người mua nhà. Vậy thì, nhà riêng của mình chẳng hạn, không được nữa thì mình phải xây lại. Nhà chung cư cũng như vậy, chỉ có khác nhà chung cư mỗi người chỉ có một căn hộ thì như vậy là phải có sự đồng thuận của rất nhiều người.          

Để xử lý cái việc nhà đó không còn ở được nữa thế thì tìm giải pháp khác chứ đừng tìm giải pháp cắt đi cái quyền sở hữu khi người ta đã bỏ tiền ra mua. Chúng ta đừng lầm về chuyện một số nước cũng quy định thời hạn. Bởi vì người ta quy định đất của người ta cũng có thời hạn. Cái thứ hai, đất có thời hạn như vậy hết thời hạn là vẫn tiếp tục sử dụng chỉ có một điều là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp kiểu mới, nộp chu kỳ mới.

Chúng ta cứ nhầm lẫn, hết thời hạn là phải đi khỏi chỗ đó, làm cho các nhà đầu tư dự án này, dự án kia là người ta không yên tâm đầu tư, chỉ sợ hết thời hạn xong là phải đi trong khi các nước họ quy định, hết thời hạn vẫn được tiếp tục trừ khi quyết định là thôi không đầu tư nữa".

Theo Bộ Xây dựng, một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng; không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư… Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà người dân chưa được di dời, hậu quả sẽ vô cùng nghiêm trọng.

Bởi vậy, việc sửa đổi Luật Nhà ở là rất cần thiết để khắc phục những bất cập nêu trên.

Bạn có ý kiến gì về các quy định mới của Luật Nhà ở sửa đối như thế nào? Nếu được ban hành, các quy định mới của dự luật sẽ có những tác động xã hội ra sao?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOV Giao thôgn, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc khung giờ FM91 chiều thứ Hai, thứ Tư, thứ Bảy hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: Spotify, Apple Podcast và Google Podcast.