Bất động sản 2026: Thời của sàng lọc và bền vững

Sau giai đoạn trầm lắng, nguồn cung tăng mạnh, doanh nghiệp quay trở lại thị trường, nhưng câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ: giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang, chững lại hay bước vào giai đoạn điều chỉnh?

Tín hiệu hồi phục rõ nét

Theo Bộ Xây dựng, chỉ riêng năm 2025, toàn thị trường đã ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới – mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, tăng tới 88% so với năm 2024. Cùng với đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng tăng mạnh, cho thấy niềm tin đang dần quay trở lại.

Số liệu từ Cục Thống kê – Bộ Tài chính cho biết, trong năm qua có hơn 5.600 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, tăng gần 24% so với năm trước; trong khi chỉ khoảng 2.100 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Nếu tính cả lĩnh vực xây dựng liên quan, tổng số doanh nghiệp mới thành lập lên tới hơn 21.000, gấp hơn 5 lần số doanh nghiệp giải thể.

Nhìn từ bức tranh tổng thể, thị trường đang cho thấy dấu hiệu ổn định trở lại. Nhận định về xu hướng này, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, dòng tiền đầu tư hiện nay đã thận trọng và hướng nhiều hơn tới nhu cầu ở thực: "Thị trường bất động sản hiện nay đang khá ổn định. Tệp khách hàng có nhu cầu đầu tư dài hạn để ở và cho thuê là rất cao. Do đó các doanh nghiệp phát triển dự án họ cũng hướng đến các sản phẩm có giá hợp lý hơn. Tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, sản phẩm mới được bán ra thị trường chủ yếu là chung cư."

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ “dễ thở” hơn. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ tới tháng 9/2025, tổng cung nhà ở đã vượt mốc 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Riêng lượng sản phẩm mới đạt hơn 86.000 căn, gấp 1,3 lần năm trước.

Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ phổ biến đã lên tới 50–80 triệu đồng/m², thậm chí vượt 100 triệu đồng/m² tại nhiều dự án trung tâm. Ở các khu vực ven đô, nhà ở thấp tầng và đất nền liên tục hình thành các “đợt sóng giá” theo thông tin quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

Giai đoạn sàng lọc khốc liệt

Giá nhà đất tăng nhanh, trong khi thu nhập của người lao động chưa theo kịp, khiến thanh khoản thị trường chậm lại. Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm vừa và nhỏ, đang chịu áp lực lớn về vốn và dòng tiền. Thực tế này được ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam chỉ ra từ chính quá trình triển khai dự án: "Thời gian triển khai dự án đang kéo dài, dẫn đến chi phí của nhà đầu tư tăng rất cao. Có nhiều nguyên nhân, nhưng việc định giá đất hiện nay nhanh nhất cũng là một năm rưỡi. Tính từ lúc có quyết định giao đất đến lúc định xong giá thời gian kéo rất dài. Có những dự án lên đến 2-3 năm. Hiện nay đơn vị định giá đất quá ít và họ làm theo cách của họ và ngoài tầm kiểm soát của cơ quan quản lý tại các địa phương"

Cùng với chi phí pháp lý, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, đang tạo ra một mặt bằng giá mới cho thị trường. Theo các chuyên gia, đây là yếu tố khiến giá bất động sản năm 2026 khó giảm sâu, dù khả năng tăng nóng là không cao.

Phân tích rõ hơn về các phân khúc, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho rằng, đất nền vẫn là kênh đầu tư được nhiều người quan tâm, nhưng chịu tác động rất mạnh từ chính sách và thông tin quy hoạch: "Đất nền là loại hình bất động sản được rất nhiều người quan tâm… Một trong những yếu tố ảnh hưởng đến đất nền nhiều nhất là những thông tin liên quan đến quy hoạch và những chính sách mới, ảnh hưởng đến tâm lý cũng như kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư."

Dù thị trường đang phát ra những tín hiệu tích cực, nhiều chuyên gia cảnh báo, phân khúc bất động sản cao cấp sẽ tiếp tục đối mặt với bài toán tiêu thụ nếu không điều chỉnh giá bán. Những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tín dụng, sẽ gặp không ít khó khăn trong năm 2026.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Phương Đông cho rằng, việc giảm chi phí đầu vào và xây dựng bảng giá đất hợp lý, đặc biệt tại các địa phương sau sáp nhập, là yếu tố then chốt để hạ nhiệt giá bất động sản: "Hiện nay, sự chênh lệch về đơn giá đất giữa tỉnh mới và tỉnh cũ là rất lớn. Chúng ta cần có sự đồng bộ trong chính sách, cân nhắc để đảm bảo doanh nghiệp hoạt động trong địa phương đó không bị áp dụng đơn giá cao nhất. Đảm bảo cung ứng các sản phẩm tốt ra thị trường và hài hòa từng khu vực"

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn. Doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, hướng tới nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục trụ vững; trong khi hoạt động đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy cao sẽ dần bị thu hẹp. Đồng bộ các giải pháp về pháp lý, tín dụng và chính sách thuế được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển an toàn, bền vững hơn, đưa bất động sản trở về đúng giá trị an cư và đầu tư dài hạn./.