Sau vụ cháy chung cư ni nghiêm trọng tại quận Thanh Xuân, Hà Nội hôm 12/9 vừa qua, nhiều người đặt câu hỏi về công tác vận hành và quản lý các “chung cư ni ” đang được thực hiện như thế nào, có những bất cập gì?
Liên quan đến vấn đề này, PV VOV Giao thông có cuộc đối thoại với ThS. Đỗ Hữu Khoa - Giảng viên Bộ môn kinh tế và Quản lý bất động sản, Khoa Kinh tế và xây dựng trường Đại học Xây dựng Hà Nội.
PV: Công tác quản lý, vận hành hoạt động của “chung cư ni” đang có những bất cập gì?
ThS. Đỗ Hữu Khoa: Theo quy định hiện nay, công tác quản lý vận hành đối với các dự án nhà chung cư nói chung có sự tham gia của các bên như cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu và người sử dụng.
Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định, điều kiện để kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra theo quy định của Luật Nhà ở 2014, căn cứ theo khoản 1 Điều 105 quy định về việc quản lý vận hành với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
Tuy nhiên thực tế cho thấy, các “chung cư ni” chủ yếu do các cá nhân bỏ tiền đầu tư kinh doanh và tự vận hành.
Hoạt động quản lý mang tính tự phát, không đảm bảo các yêu cầu về quản lý vận hành công trình cao tầng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đối với người thuê như: chất lượng công trình không đảm bảo, thiếu các trang bị phòng cháy chữa cháy và thiếu kỹ năng xử lý các tình huống khẩn cấp trong suốt quá trình hoạt động của toà nhà.
Do đó, nếu xảy ra các sự cố, người thiệt thòi nhất là các khách hàng thuê ở đó.
“Chung cư ni” là công trình phục vụ cho một cộng đồng người, tuy nhiên các quy định về cấp phép xây dựng vẫn chủ yếu vận dụng vào công trình nhà ở riêng lẻ, vì vậy hoạt động quản lý, giám sát của cơ quan chức năng vẫn chưa áp dụng như với nhà chung cư khác.
PV: Nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị rất lớn và hiện tại đang có rất nhiều “chung cư ni” đang hoạt động. Giải pháp nào để quản lý loại hình nhà ở này?
ThS. Đỗ Hữu Khoa:
Để quản lý loại hình nhà ở tốt nhất, có lẽ chúng ta phải luật hóa, tức là chúng ta phải có những quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản, quy định về nhà ở đối với các loại hình nhà “chung cư ni” này. Hiện nay, nó vẫn đang “chung chiêng” giữa nhà ở riêng lẻ với nhà chung cư cho nên có những đơn vị người ta vận dụng, có đơn vị người ta không vận dụng gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước.
Hiện nay, dân số Hà Nội khoảng hơn 8 triệu người, nhu cầu về nhà ở rất lớn. Trong khi các công trình nhà ở xã hội, đặc biệt là ở khu vực nội thành còn hạn chế, những người thu nhập thấp rất khó tiếp cận nên buộc phải đi thuê các “chung cư ni”.
Đây là nhu cầu rất chính đáng của người dân, theo tôi, thành phố nên khuyến khích nhằm giải quyết các nhu cầu về nhà ở của người dân. Tuy nhiên, cần phải có những quy định cụ thể hơn, chặt chẽ hơn nhằm quản lý bài bản hơn đối với loại hình nhà ở này, làm sao vừa tạo điều kiện, đồng thời cũng phải gắn được trách nhiệm các bên liên quan trong quá trình quản lý, vận hành “chung cư ni”, tránh trường hợp khi xảy ra sự cố, bên nọ đẩy sang bên kia và cuối cùng, không có ai chịu trách nhiệm.
Thứ ba, theo Luật kinh doanh bất động sản, để kinh doanh bất động sản, phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Nếu như chúng ta khuyến khích phát triển “chung cư ni”, thì có lẽ cũng phải có quy định mở, vẫn cho phép các cá nhân được đầu tư nhưng phải chấp hành các quy định chung đối với doanh nghiệp, và cũng phải kê khai, nộp thuế như các doanh nghiệp khác, tránh tình trạng thất thoát thuế.
Hiện nay, pháp luật đã có những quy định về PCCC đối với các chung cư thông thường. Nếu áp dụng các quy định này vào “chung cư ni” sẽ là một trở ngại rất lớn trong việc phát triển các dự án "chung cư ni".
Theo tôi, chúng ta nên có những quy định riêng đối với loại hình nhà ở này, chẳng hạn như độ rộng tối thiểu của ngõ, nơi xây dựng nhà “chung cư ni” phải đáp ứng được yêu cầu tối thiểu để cho các phương tiện PCCC tiếp cận được tòa nhà nếu xảy ra sự cố cháy nổ.
PV: Xin cảm ơn ông!