Sổ hồng chung cư: Mòn mỏi chờ đến bao giờ?

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Trong thời gian qua trên địa bàn TPHCM và thành phố Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cư dân tại nhiều chung cư tập trung giăng băng rôn, biểu ngữ phản đối các chủ đầu tư dự án. Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro về an ninh, trật tự cũng như phần nào gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Vì sao tình trạng này có xu hướng gia tăng và mấu chốt của những sự bất đồng này là gì?

Dự án chung cư 4S Linh Đông, đường 30 phường Linh Đông quận Thủ Đức, TPHCM có 4 block nhà với tổng số 1114 căn hộ và 40 căn thương mại. Theo điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao thì chủ đầu tư phải tiến hành các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng, thế nhưng các cư dân ở đây cho biết đã hơn 50 tuần thậm chí là hơn 50 tháng kể từ khi bàn giao, họ vẫn chưa hề nhận được sổ hồng.

Tình trạng này đã gây không ít khó khăn cho bà con cũng như gây ra một làn sóng bức xúc không hề nhỏ trong dư luận nơi đây.

"Tính ra cái tết này nữa là 2 năm rồi mà chưa thấy gì hết, họ cứ hứa và hứa thôi. Đợt vừa rồi họp cư dân có hỏi chính quyền thì họ cũng không lên tiếng nên cũng không biết sổ đang tắc ở nhà nước hay ở chủ đầu tư".

"Tôi về đây hơn 2 năm rồi, cũng đang chờ sổ hồng để yên tầm về tài sản của mình, có mua bán trao đổi hay biếu tặng gì cũng không được nên rất là bức xúc".

"Chưa có sổ hồng thì giống như là mình có nhà mà nó không thuộc chủ quyền của mình, nên dù muốn vay mượn hay làm ăn kinh doanh thì rất là khó khăn".

"Khi mua nhà, chúng tôi đã tìm hiểu rất kỹ, hợp đồng mua bán đầy đủ không sai sót gì thì chúng tôi mới mua. Nhưng dù đã vào ở 3, 4 năm nay rồi mà vẫn chưa được cấp sổ hồng".

"Tôi mua được 3, 4 năm rồi mà vẫn chưa có sổ hồng nên rất là bất mãn. Nhiều khi tui muốn vay ngân hàng hay làm bất cứ cái gì cũng không được. Không có sổ tôi không yên tâm, lo nghĩ hoài đâm ra bệnh luôn".

Chung cư 4S Linh Đông do công ty TNHH xây dựng Thành Trường Lộc (trụ sở tại 387 Võ Văn Tần, quận 3, TPHCM) làm chủ đầu tư và chính thức bàn giao căn hộ cho cư dân từ giữa năm 2014, năm 2016 và cuối năm 2017. Tuy nhiên, hàng ngàn cư dân đang sinh sống tại dự án này hết sức bức xúc vì chủ đầu tư tìm đủ lý do để kéo dài thời gian cấp sổ hồng cho họ.

Khi thì đổ lỗi cho chính quyền địa phương, lúc lại cho rằng Thành phố bận thanh kiểm tra không có người xử lý hồ sơ, và khi không đổ lỗi cho ai được thì họ lại ca bài ca “hứa thật nhiều, thất hứa cũng thật nhiều”.

Điều bất ngờ là khi làm việc với đại diện UBND phường Linh Đông, Phòng Quản lý Đô thị quận Thủ Đức, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM thì phóng viên nhận được cùng một câu trả lời từ các đơn vị này là “chưa nhận được bất kỳ thủ tục xin cấp sổ hồng nào liên quan đến chung cư 4S Linh Đông”.

Trường hợp của chung cư 4S Linh Đông không phải là cá biệt mà cũng đang phổ biến tại rất nhiều chung cư khác trên địa bàn TPHCM và Hà Nội. Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành thì đại đa số các xung đột diễn ra tại các khu chung cư chủ yếu liên quan đến giấy tờ chủ quyền. Nhiều chủ đầu tư vi phạm trong thiết kế xây dựng; cố tình bán căn hộ cho nhiều người; nợ thuế hoặc mang giấy tờ đất đai của dự án đi thế chấp ngân hàng …để rồi chậm trễ hoặc không ra được sổ đỏ cho cư dân.

Còn với chuyên gia tài chính bất động sản Sử Ngọc Khương thì trong thực tế khi triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính phải thế chấp chính miếng đất của dự án hoặc vướng các khoản vay khác của ngân hàng. Một khi chưa giải chấp, ngân hàng khó có thể nhả lại sổ chung từ đó càng không có cơ sở để hoàn thiện hồ sơ thủ tục xin cấp chủ quyền căn hộ.

Theo thạc sĩ luật sư Nguyễn Thái Bình - Công ty Luật LNT và thành viên, trách nhiệm đầu tiên khi để xảy ra tình trạng này thuộc về các chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó cũng cần đề cập đến vai trò của các đơn vị quản lý nhà nước liên quan trong lĩnh vực này. Dù mức chế tài cho hành vi cố tình kéo dài hoặc không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền đã được quy định khá rõ trong Nghị định 139/2017, nhưng dường như vẫn chưa đủ để răn đe các chủ đầu tư vi phạm.

"Thực tế thì có một khung phát luật rồi và luật cũng tương đối chặt chẽ về chuyện này. Tuy nhiên, trong thực tế thì có một số chủ đầu tư không làm đúng như quy định, vấn đề lúc này nằm ở việc quản lý giám sát chưa chặt chẽ của các cơ quan chức năng đối với hoạt động đầu tư, phát triển nhà ở tại TPHCM và cả nước. Từ đó dẫn đến các sai sót trên thực tế".

Trước thực tế này, Chính phủ - Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo các Bộ ngành, địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kịp thời chấn chỉnh, xử lý các vướng mắc để đảm bảo quyền lợi cho người mua căn hộ tại các dự án. Riêng tại TPHCM, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, lãnh đạo thành phố đã có nhiều văn bản và yêu cầu cụ thể về vấn đề này:

"Đối với những trường hợp vi phạm xây dựng của chủ đầu tư mà không liên quan đến khách hàng thì thành phố đã chỉ đạo tách ra để giải quyết cấp sổ hồng cho cư dân, còn vi phạm của chủ đầu tư sẽ bị xử lý theo quy định. Với trường hợp chủ đầu tư chưa giải chấp ở ngân hàng thì đó hoàn toàn là trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân hoàn toàn có thể khởi kiện để được bảo vệ quyền lợi của mình. Hiệp hội cũng có đề nghị Sở TNMT trình với UBND TP phân cấp nhiều hơn nữa cho văn phòng đăng ký đất đai để ký sổ hồng cho cư dân".

Rõ ràng trong bối cảnh các dự án chung cư phát triển rầm rộ như hiện nay, việc giải tỏa những mâu thuẫn về thiết lập quyền sở hữu căn hộ cho người mua sẽ giúp hạn chế thấp nhất những xung đột có thể xảy ra, góp phần ổn định cuộc sống và môi trường kinh doanh chung.

Mòn mỏi chờ sổ hồng đến bao giờ?

Chủ đầu tư vì nhiều lý do khác nhau tìm cách thoái thác trách nhiệm, cơ quan quản lý nhà nước thiếu sát sao trong điều hành giám sát, người mua chung cư chưa ý thức hết quyền lợi và các cơ sở pháp lý, các chế tài xử phạt còn nhẹ và thiếu sự răn đe…Đây là nguyên nhân dẫn đến các xung đột liên quan đến các thủ tục cấp sổ hồng tại nhiều chung cư trong thời gian vừa qua.

Cần nhiều hơn nữa các giải pháp để tháo gỡ vướng mắc, nâng cao vai trò trách nhiệm của các chủ đầu tư qua đó bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Sự phát triển nhanh về dân số tại các đô thị lớn hiện nay khiến tốc độ xây dựng hạ tầng nhà ở, đặc biệt là các chung cư cao tầng ngày một nhiều. Hầu hết các chủ đầu tư muốn bán được căn hộ nhanh hơn, được giá hơn đã đưa ra nhiều lời hứa để chào mời khách. Rất nhiều khách hàng đã đồng ý xuống tiền khi được chủ đầu tư cam kết “cấp sổ hồng” ngay sau khi giao nhà hay giao đủ tiền…để rồi không ít người phải ngậm trái đắng bởi “lời hứa gió bay”.

Mua nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu (còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng) được xem là quyền và mong muốn chính đáng của người dân. Nó được quy định và bảo vệ rõ ràng bởi luật pháp nước ta, thế nhưng không ít cư dân ở các chung cư đang phải thấp thỏm đợi chờ để được cấp “sổ đỏ”, “sổ hồng” - thứ đáng ra thuộc về họ.

Dù đã có một khung pháp lý cụ thể để quy định xử lý đối với các sai phạm trong xây dựng, quản lý, mua bán nhà nhưng trên thực tế vẫn có một số chủ đầu tư cố tình phớt lờ các quy định này từ đó dẫn đến những mâu thuẫn với khách hàng mua căn hộ. Song song đó, các chế tài xử phạt vẫn chưa đủ mạnh để khiến các chủ đầu tư phải tuân thủ. Các mức phạt từ vài trăm triệu đến 1 tỷ đồng theo quy định nghe có vẻ lớn nhưng với quy mô dự án từ vài trăm tỷ thậm chí vài ngàn tỷ thì không ít chủ đầu tư thà vi phạm, chịu phạt chứ không muốn xử lý rốt ráo.

Đã đến lúc cần có những biện pháp mạnh tay đối với các chủ đầu tư cố tình vi phạm nhằm mục đích răn đe, ngăn chặn các sai phạm ngay từ đầu và bảo vệ tốt nhất cho người mua nhà. Qua đó, cũng cần đặt ra một yêu cầu về nâng cao các mức chế tài xử phạt lẫn các yêu cầu cụ thể về vai trò trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm tra và xử lý sai phạm.

Bởi nếu các sở, ngành và chính quyền địa phương kịp thời phát hiện, xử lý sai phạm của chủ đầu tư ngay từ đầu thì khó có thể dẫn đến cảnh cư dân dài cổ chờ sổ hồng từ năm này qua năm khác.Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần tìm hiểu và nắm rõ các quyền lợi của mình để có thể chủ động yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ này lẫn việc giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro lẫn sự thiếu minh bạch, không ít chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện các quy định của pháp luật thì việc cư dân mòn mỏi chờ sổ hồng sẽ còn tiếp diễn. Trong lúc chờ những quy định chặt chẽ, rõ ràng hay tinh thần trách nhiệm cao hơn nữa từ phía các cơ quan quản lý nhà nước thì chính những khách hàng những cư dân tại các chung cư cần tự bảo vệ mình bằng sự hiểu biết về các chủ đầu tư, các dự án bất động sản để “tránh đặt niềm tin sai chỗ”.

Và khi cần cũng phải kịp thời lên tiếng.