Vì sao cần nâng mức tiền đặt cọc đấu giá tài sản?

RÀNG BUỘC TRÁCH NHIỆM KHI TRÚNG ĐẤU GIÁ

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi do Bộ Tư Pháp soạn thảo; gồm 3 Điều: sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản; Quy định chuyển tiếp và hiệu lực thi hành. Trong đó sửa đổi, bổ sung 24 điều và bổ sung 1 Điều mới.

Cụ thể, dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã bổ sung các quy định về tiêu chuẩn, điều kiện đấu giá viên, quyền và nghĩa vụ, đăng ký hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đấu giá để thực hiện chuyển đổi số theo lộ trình phù hợp; trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm phù hợp với thực tiễn, khả thi, có tính đến một số loại tài sản đấu giá đặc thù.

Bên cạnh đó, tại dự thảo Luật này, Bộ Tư pháp cũng bổ sung quy định nhằm tăng cường trách nhiệm của người có tài sản đấu giá, đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các văn bản pháp luật có liên quan.

Đặc biệt, dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi cũng quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trường hợp chưa xác định được giá khởi điểm của tài sản đấu giá hoặc giá khởi điểm của tài sản đấu giá không xác định bằng tiền thì tiền đặt trước được xác định theo quy định của pháp luật chuyên ngành áp dụng đối với loại tài sản đó.

Trường hợp tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá tài sản.

Ngoài quy định nâng mức đặt cọc, dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi cũng bổ sung quy định nhằm ràng buộc trách nhiệm cũng như xử lý người trúng đấu giá khi bỏ cọc hoặc không thực hiện hợp đồng sau khi trúng đấu giá. Cụ thể, người trúng đấu giá tài sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá, dẫn đến bị hủy quyết định công nhận kết quả hoặc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì không được đăng ký tham gia đấu giá đối với tài sản đó trong thời hạn 1 năm kể từ ngày quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá có hiệu lực hoặc ngày hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Trường hợp tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì người trúng đấu giá không được đăng ký tham gia đấu giá trong thời hạn 3 năm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã được Bộ Tư pháp lấy ý kiến rộng rãi các Bộ, ngành, địa phương. Dự kiến dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV tổ chức vào tháng 10 năm nay.

NGĂN CHẶN BỎ CỌC

Vì sao Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tiền đặt cọc khi đấu giá tài sản? PV VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp), Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á–Thái Bình Dương.

PV: Vì sao Ban soạn thảo đề xuất tăng mức tiền đặt cọc từ 5% hiện hành lên mức 20%? Theo ông, mức đặt cọc này có ngăn ngừa được tình trạng bỏ cọc hoặc tham gia đấu giá ảo?

TS. Trần Minh Sơn: Việc Ban Soạn đang dự kiến đề xuất tăng mức tiền đặt cọc từ 5% hiện hành lên mức 20% cũng là một phương án nhằm ngăn ngừa tình trạng bỏ cọc hoặc tham gia đấu giá ảo. Việc quy định cứng phải đặt cọc trước khoản tiền bằng 20% tổng giá trị tài sản như thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá đất là phù hợp.

Nguyên nhân do thời gian qua việc để ở mức đặt cọc quá thấp, thậm chí có nơi chỉ từ 3 - 5% dẫn đến tình trạng bỏ cọc đấu giá đất tăng cao ở một số địa phương, nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan.

Do đó, khi nâng mức tiền đặt cọc cao lên sẽ khiến doanh nghiệp phải xem xét kỹ khi tham gia đấu giá và không dám hủy do giá trị thiệt hại kinh tế sẽ rất lớn.

PV: Dự thảo Luật Đấu giá tài sản cũng đưa ra nhiều quy định về trách nhiệm của người trúng đấu giá cũng như mức phạt nếu bỏ cọc. Theo ông, quy định như vậy đã đủ hay cần bổ sung những gì để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc hoặc thổi phồng giá trị để trục lợi?

TS. Trần Minh Sơn: Thời gian qua, nhiều vụ đấu giá, người trúng đấu giá bỏ cọc khiến cho việc đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước như biến thành một “trò đùa”, để lại nhiều hệ lụy xấu.

Những vụ việc này cũng góp phần tạo ra những “cú sốc” lớn cho thị trường bất động sản, tạo ra mặt bằng giá “ảo”, có thể tạo điều kiện cho các hành vi thao túng thị trường, đầu cơ, thu lợi bất chính, làm nhiễu loạn thị trường và gây khó khăn cho công tác quản lý. Việc tăng mức đặt cọc, mức phạt đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất công, thực hiện dự án kinh doanh bất động sản  như dự thảo Luật là cần thiết.

Ngoài ra, cần bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc, như chi phí tổ chức đấu giá lại chẳng hạn, để tăng tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm, ngăn chặn tình trạng bỏ cọc hoặc thổi phồng giá trị để trục lợi.

PV: Nếu dự thảo Luật được ban hành, sẽ có những tác động xã hội như thế nào?

TS. Trần Minh Sơn: Nếu dự thảo Luật được ban hành, theo tôi, có ít nhất 3 tác động cơ bản như sau: Thứ nhất, là sẽ tạo được môi trường đấu giá minh bạch, hiệu quả, giúp người dân, người có tài sản có được lòng tin trong việc thực thi pháp luật về đấu giá tài sản;

Thứ hai, Luật Đấu giá tài sản được sửa đổi sẽ là một kênh tạo nguồn tài chính rất lớn cho ngân sách Nhà nước; Thứ ba sẽ thúc đẩy thị trường đấu giá tài sản ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

PV: Xin cảm ơn ông!

 VẤN ĐỀ GIÁ KHỞI ĐIỂM

Việc nâng mức tiền đặt cọc khi đấu giá tàn sản có giúp ngăn ngừa tình trạng bỏ cọc hoặc đấu giá ảo? PV VOV Giao thông có cuộc phỏng vấn TS. Đinh Xuân Thảo, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội về nội dung này.

PV: Thưa ông, ông đánh giá như thế nào đề xuất này?

TS. Đinh Xuân Thảo: Theo quy định hiện hành thì mức tiền đặt trước thì do hai chủ thể, thứ nhất là cơ quan, tổ chức đấu giá; thứ hai là người có tài sản thỏa thuận, trong đó có quy định thấp nhất là 5%, tối đa là 20% giá trị tài sản để đưa ra đấu giá.

Chỗ này có thể là xem xét cụ thể thêm, vì vấn đề ở đây là cái giá khởi điểm, phải xác định cho được giá khởi điểm là bao nhiêu và có những loại tài sản không định giá được trả bằng tiền thì lấy mức khởi điểm là bao nhiêu để đặt cọc? Cái đó cần làm rõ hơn và trong dự thảo thì chưa được thể hiện rõ lắm.

PV: Một số ý kiến cũng cho rằng cần phân chia giá trị tài sản để áp mức tiền đặt cọc. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

TS. Đinh Xuân Thảo: Tôi đồng tình với ý kiến này và nó là cần thiết. Bởi vì trong quy định tiền đặt trước thấp nhất là 5% và cao nhất là 20%. Một thang rộng như thế, áp dụng vào trường hợp như thế nào, theo như quy định, để tổ chức thực hiện đấu giá và người có tài sản thỏa thuận với nhau thôi, nhưng nếu chỉ có thỏa thuận của hai chủ thể này thì cũng có thể có những sơ hở.

Cho nên đây nên có quy định chặt chẽ hơn, bởi vì tài sản thì có rất nhiều loại tài sản, nó có những đặc thù khác nhau, nên có thể chia ra, trường hợp nào có thể từ 5 – 10%; trường hợp nào thì phải từ 10 – 15% chẳng hạn. Trường hợp nào là phải từ 15 – 20% thì nó phù hợp hơn.

PV: Dự thảo Luật đấu giá tài sản cũng đưa ra nhiều quy định về trách nhiệm của người trúng đấu giá cũng như là mức phạt nếu bỏ cọc. Theo ông, những quy định như vậy đã đủ để ngăn chặn những tình trạng bỏ cọc hoặc thổi phổng giá trị để trục lợi?

TS. Đinh Xuân Thảo: Nội dung này tôi cho là quan trọng nhất để ngăn việc bỏ cọc và ký hợp đồng sau khi trúng đấu giá. Quy định về quyền cũng như nghĩa vụ như trong dự thảo là cơ bản đáp ứng được. Cái này không chỉ bị ràng buộc với việc bị mất tiền đặt cọc mà trong 1 năm tiếp sau đó anh không được tham gia đấu giá nữa; còn đối với loại bất động sản phải 3 năm sau.

Tôi cho rằng quy định này rất tốt, bởi vì một anh doanh nghiệp chỉ cần một lần bỏ cọc, không ký hợp đồng, bị kéo dài 1 năm, hoặc 3 năm không được tiếp tục tham gia đấu giá nữa, thì nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ thể đó, cho nên là quy định này sẽ góp phần ngăn ngừa tiêu cực có thể xảy ra.

PV: Xin cảm ơn ông!

Thống kê từ tháng 7/2017 đến hết năm 2022, các tổ chức đấu giá tài sản đã tổ chức hơn 200 nghìn cuộc đấu giá, chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là gần 110.000 tỷ đồng, qua đó góp phần tích cực cho việc quản lý, sử dụng tài sản công, góp phần phát triển kinh tế xã hội tại địa phương. Tuy vậy, thống kê từ Tổng cục Thuế cho thấy, nhiều địa phương báo cáo tỷ lệ bỏ cọc đấu giá đất tăng cao,

Vì vậy, dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã kiến nghị nâng mức tiền đặt cọc từ 5% lên mức cao nhất là 20% khác nhằm khắc phục những bất cập này.

Bạn kỳ vọng gì vào dự luật này? Nếu được ban hành, các quy định mới của dự luật sẽ có những tác động xã hội như thế nào?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOVGT, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” khung giờ FM91 chiều thứ Hai, thứ Tư và thứ Bảy hằng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: Spotify, Apple Podcast và Google Podcast.