TP.HCM: Thêm “chìa khoá” để quản lý vận hành chung cư

Cuối tháng 2 vừa qua, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025 quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM theo hướng làm rõ các quy định pháp luật hiện hành. Cơ sở pháp lý này đã nhận được sự hưởng ứng tích cực từ các đơn vị chuyên môn trong công tác quản lý vận hành hàng ngàn chung cư trên địa bàn.

PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với bà Trần Minh Ái – Giám đốc cấp cao, bộ phận quản lý Bất động sản, công ty Savills Việt Nam về nội dung này.

PV: Vừa qua, UBND TP.HCM ban hành quyết định 26/2025 quy định về quản lý, sử dụng chung cư trên địa bàn TP.HCM. Theo bà, quyết định này có vai trò như thế nào trong việc giải quyết các mâu thuẫn trong hoạt động quản lý vận hành các chung cư?

Bà Trần Minh Ái: Việc UBND TP.HCM ban hành Quyết định 26/2025 đã giải quyết một số những vấn đề vướng mắc, đi thẳng vào một vài vấn đề quan trọng. Thứ nhất là việc phân định sở hữu chung riêng tại tầng hầm vì tầng hầm luôn luôn là điểm nóng nhất đối với việc tranh chấp về sở hữu chung riêng.

Quyết định này đã yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm bàn giao các bản vẽ mặt bằng phân định rõ các khu vực để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô, khu vực để xe công cộng và điều này sẽ giúp tránh các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu.

Thứ hai là trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì thì quyết định này có làm rõ hơn so với Luật Nhà ở 2023. Thứ ba là hướng dẫn về khai thác phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư và cách mà quản lý doanh thu từ việc khai thác này.

Quyết định này đã quy định rất rõ sau khi mà nhận được doanh thu thì sẽ trừ đi các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ trước khi nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì. Điểm thứ tư và cũng là một điểm rất nóng thời điểm vừa qua đó là quy định rõ hơn về việc quản lý hoạt động khai thác căn hộ làm cơ sở lưu trú du lịch.

PV: Thực tế, nhiều chủ đầu tư cố tình chây ỳ việc bàn giao kinh phí quỹ bảo trì, hay hồ sơ pháp lý dự án gây khó khăn cho các Ban quản trị chung cư khi đa số thành viên BQT là người không có chuyên môn. Bà có cho rằng đây là thời điểm phù hợp để giải quyết các điểm nghẽn lâu nay?

Bà Trần Minh Ái: Hiện nay, các quy định pháp luật đang đặt ra trách nhiệm ngày càng cao cho Ban Quản trị, đồng thời họ cũng phải chịu trách nhiệm pháp lý trước pháp luật. Tuy nhiên, đa phần các thành viên Ban Quản trị thường không phải là những người có chuyên môn hoặc kinh nghiệm, mà chỉ đại diện cho cư dân.

Thêm vào đó, theo quy định của luật, Ban Quản trị không được phép thuê nhân viên dưới quyền. Họ chỉ có quyền thuê tư vấn độc lập, nhưng việc này phải được thông qua hội nghị chung cư, dẫn đến việc tìm kiếm hỗ trợ từ các đơn vị tư vấn độc lập trở nên mất nhiều thời gian, và đôi khi không khả thi.

Quan điểm của tôi là tất cả những vấn đề vướng mắc thì phải được giải quyết càng sớm càng tốt. Bởi vì những tranh chấp này đã tồn tại ở đó dẫn tới việc không hiểu nhau hoặc gây căng thẳng ở trong nhà chung cư ngày càng cao nên chắc chắn bây giờ là thời điểm phù hợp.

Thời điểm này, tôi nghĩ rằng UBND, Sở Xây dựng và các sở, ban, ngành liên quan cũng đã hiểu rõ hơn về cách vận hành của chung cư. Đối với các công ty quản lý, họ cũng đã ở giai đoạn nắm vững công việc và vai trò của mình. Vì vậy, đây là thời điểm thích hợp để tất cả các bên liên quan, từ cư dân, ban quản trị, chính quyền, công ty quản lý cùng nhau giải quyết những vấn đề tồn đọng nhiều năm qua.

PV: Bà có đề xuất gì để việc thực thi Luật Nhà ở 2024 và Quyết định số 26/2025 của UBND TP.HCM có hiệu quả trên thực tế?

Bà Trần Minh Ái: Thật ra, khi làm nó mới phát sinh nhiều vấn đề và hơn ai hết chúng tôi là những người gặp phải những vấn đề đó và sẽ đưa lên cho các sở, ban, ngành để đưa ra các phương hướng và cập nhật thêm cho luật. Nhưng mà dù là luật có rõ ràng đến đâu hay là có điều chỉnh một cách chi tiết đến đâu thì chắc chắn nó cũng vẫn sẽ có những điểm mở mà ở nước nào cũng có.

Chúng tôi thấy rằng việc thành lập một tổ công tác chuyên trách để xử lý các vấn đề tranh chấp về nhà chung cư là rất cần thiết. Tại Việt Nam, cư dân thường kỳ vọng công ty quản lý và ban quản trị sẽ giải quyết các tranh chấp, nhưng việc đưa ra Tòa án thường mất nhiều thời gian. Ở nhiều nước khác, họ đã thành lập các tổ công tác chuyên trách để đẩy nhanh quá trình giải quyết tranh chấp và giảm thiểu căng thẳng.

Thứ hai, cần thiết lập các cơ chế hỗ trợ dễ dàng hơn cho Ban quản trị nhà chung cư. Cuối cùng, việc minh bạch và công khai tình trạng pháp lý, sở hữu chung riêng là rất quan trọng để cư dân có thể dễ dàng tra cứu. Cư dân cần có quyền truy cập minh bạch vào thông tin về quỹ bảo trì thông qua hệ thống trực tuyến, nhằm tránh tình trạng lạm dụng quỹ bảo trì. UBND thành phố cũng khuyến khích các công ty quản lý và ban quản trị đầu tư nhiều vào công nghệ để đạt được mục tiêu này.

PV: Xin cám ơn bà!