Tín dụng bất động sản: Phân loại rủi ro thế nào để khơi thông dòng vốn cho nhà ở xã hội?

Cùng với đó, việc tiếp cận vốn cũng trở nên khó khăn hơn với nhóm nhà ở xã hội, một phân khúc luôn được trông đợi bởi đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Vậy cần có nhìn nhận thế nào về việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản? Các chuyên gia kiến nghị thế nào để phân loại rủi ro, gỡ khó cho thị trường bất động sản nhà ở xã hội?

Cách đây 4 tháng, anh Trần Hồng Quân sống tại Hà Nội bắt đầu tiến hành hồ sơ mua nhà ở xã hội theo nhu cầu ở thực của gia đình. Tuy nhiên cho đến nay, những thủ tục phức tạp chồng chéo khiên việc tiếp cận với quỹ nhà ở xã hội của anh là gần như không thể: "Về hồ sơ rất phức tạp, nhiều thứ như thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế, rồi là nhà ở diện tích chật hẹp, đến bây giờ tôi vẫn chưa hoàn thiện được hồ sơ đó".

Không chỉ đối với khách hàng, vấn đề tiếp cận vốn cho các dự án nhà ở xã hội cũng được đánh giá là rất khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản. Một trong những nguyên nhân được ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành chỉ ra là lãi vay ưu đãi dành cho nhà ở xã hội là 6,1% nhưng khi doanh nghiệp gõ cửa các ngân hàng đều bị từ chối cho vay.

Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay ở mức cao, nếu cho vay với mức 6,1% ngân hàng sẽ lỗ. Trong khi doanh nghiệp dự án nhà ở xã hội đề nghị được vay giống với lãi suất của nhà ở thương mại cũng bị coi là không đúng đối tượng. Điều này càng khó khăn hơn trong bối cảnh giá nhiên vật liệu hiện tăng cao:

"Hiện nay, xăng dầu tăng giá, tất cả các đơn vị vật liệu đều báo giá tăng từ 10-30%, vậy đầu vào sản phẩm tăng. Giả sử một dự án bán 25 triệu/m2 bây giờ tăng lên 30 triệu/m3 rồi mà không được tăng, vậy càng chạy càng lỗ", ông Nghĩa cho biết.

Việc tiếp cận với dòng vốn tín dụng cũng đang là bài toán khó với hầu hết doanh nghiệp bất động sản nhà ở xã hội hiện nay, khi biên lợi nhuận thấp không quá 10%, trong khi điều kiện vay vốn luôn yêu cầu có tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp. Rào cản về những thủ tục pháp lý, điều chỉnh quy hoạch đất đai dẫn đến thời gian dự án kéo dài nhiều năm dẫn đến đội vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM chỉ ra, điểm nghẽn còn ở chỗ các tổ chức tín dụng còn chưa linh hoạt với dòng vốn bất động sản, bất kể phân khúc cao cấp, nhà ở thương mại giá thấp hay nhà ở xã hội theo nhu cầu thực. Theo ông Châu, thay vì đóng cửa tín dụng, ngân hàng hoàn toàn có thể thẩm định để lựa chọn dự án và khách hàng phù hợp, đảm bảo an toàn:

"Thị trường này còn có nhiều phân khúc dành cho nhu cầu thực và tính thanh khoản cao như bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở xã hội… Ngân hàng hoàn toàn có thể xác định được khách hàng nào là uy tín, hoàn thành nghĩa vụ cho nên hoàn toàn có thể chủ động cho vay mà ít rủi ro".

Để tháo gỡ cho phân khúc bất động sản nhà ở xã hội và người dân có nhu cầu ở thực, các chuyên gia kinh tế cho rằng, doanh nghiệp không nên chỉ lệ thuộc vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa dòng vốn.

Để khơi thông dòng vốn cho phân khúc nhà ở xã hội trong bối cảnh nhiều khó khăn hiện nay, tổ chức tín dụng không chỉ cần kiểm soát chặt tín dụng mà còn cần linh hoạt phân loại rủi ro và ưu tiên nguồn lực cho những phân khúc có nhu cầu thực.

Việc bảo đảm dòng vốn ổn định cho thị trường bất động sản không chỉ là yêu cầu của riêng doanh nghiệp, mà còn là yếu tố quan trọng để duy trì động lực phát triển chung của nền kinh tế./.

Nhà ở xã hội: Mở cửa tín dụng, chờ thêm nguồn cung

Nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội: Liệu giải quyết được cho người thu nhập thấp?

Có nên siết quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm sử dụng?

Công an cảnh báo về ‘suất nội bộ’ nhà ở xã hội