Thị trường bất động sản thay đổi ra sao từ tháng 8? (Phần 2)

Với việc ban hành các Nghị định và Thông tư trong khoảng thời gian nhanh như vậy thì các chuyên gia nhận định đâu sẽ là thời điểm thị trường “ngấm” chính sách? Khi ngấm rồi thì những thay đổi lớn nào sẽ diễn ra?

Thị trường bất động sản thay đổi ra sao từ tháng 8? (Phần 1)

Chúng ta có 3 luật có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 là Luật Đất đai 2024, Luật kinh doanh bất động sản 2024 và Luật nhà ở 2024 đều hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, đồng thời siết chặt những quy định liên quan đến chủ đầu tư và các điều kiện của dự án. Các chuyên gia bất động sản nhận định các yếu tố liên quan đến luật cần thời gian để ngấm vào thị trường.

Trong những báo cáo nghiên cứu thị trường gần đây, batdongsan.com.vn có đưa ra khái niệm “điểm đảo chiều” diễn ra trong giai đoạn quý 2 đến quý 4 năm nay.

Sau giai đoạn điểm đảo chiều, thị trường sẽ cần trải qua 4 giai đoạn là: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Trong đó, giai đoạn “củng cố” thị trường cần giải quyết 3 vấn đề là nguồn tiền, lãi suất và pháp lý.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, pháp lý đang giải quyết khá tốt khi luật có hiệu lực: "Pháp lý chúng ta đang giải quyết khá tốt khi luật có hiệu lực. Một trong những yếu tố mà khiến luật lan toả nhanh và có yếu tố áp dụng nhanh hơn thì cần có sự đào tạo, tuyên truyền đến từ các cơ quan nhiều hơn.

Chúng tôi nhận thấy luật là yếu tố cốt lõi quan trọng, tuy nhiên sẽ là một thành phần tác động lên thị trường, ngoài ra còn yếu tố dòng tiền và chính sách tiền tệ nữa. Chúng tôi kỳ vọng nó sẽ có tác động nhưng sự tác động này sẽ đến nhiều hơn từ năm 2025".

Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân – Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Định giá, Savills Hà Nội nhận định cùng với thay đổi về nguyên tắc xác định giá đất thì Luật Đất đai 2024 quy định rõ chỉ được thu hồi đất sau khi bàn giao nhà ở tái định cư sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù giải phóng mặt bằng của các chủ đầu tư:

"Điểm thay đổi quan trọng nhất và có ảnh hưởng đến thị trường trong thời gian tới là việc bỏ quy định về khung giá đất và để cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường và cập nhật hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ.

Ngoài ra luật cũng quy định rõ chỉ được thu hồi đất sau khi bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án được nhanh chóng. Tuy nhiên khi giá đền bù tiệm cận giá thị trường kèm với các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu vào của dự án tăng lên dẫn đến giá thành của bất động sản tăng".

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam đánh giá các quy định trên sẽ tạo nhiều yếu tố thuận lợi để triển khai các dự án trong tương lai: "Những thay đổi lớn về luật có rất nhiều hỗ trợ làm cho thị trường minh bạch hơn, hỗ trợ giao dịch bảo vệ quyền lợi người mua, đặc biệt nhà đầu tư nhỏ. Ngoài ra hỗ trợ cho chủ đầu tư trong việc thu hồi, bồi thường, giải toả các khó khăn trong vấn đề pháp lý với một số dự án, gỡ rối những vướng mắc mà trước đây các dự án gặp phải.

Qua đó người mua sẽ được bảo vệ tốt hơn, hỗ trợ các quy trình về pháp lý dự án, quy trình thu hồi bồi thường đất đai sẽ rõ ràng hơn. Bản thân người có đất bị thu hồi cũng được bảo đảm quyền lợi tốt hơn. Qua đó các dự án giảm thiểu được rủi ro về pháp lý, cũng như đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án".

Được biết, Chính phủ mới đây đã quy định vẫn tiếp tục áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 đến hết năm 2025, thay vì áp dụng ngay bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, đây là một trong những chính sách điều tiết vĩ mô phù hợp trong bối cảnh hiện nay của Chính phủ. Bởi sẽ giúp giá thị trường không bị sốc nhiệt và các chủ thể tham gia thị trường không bị lợi dụng liên quan đến chính sách nhà nước để gia tăng hoạt động đầu cơ. Còn về lâu dài, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ có lợi:

"Tôi nghĩ rằng đây là một trong những yếu tố giúp cho cả 3 chủ thể tham gia là người có đất, nhà nước có nguồn thu sẽ gia tăng hơn và không bị thất thoát nguồn thu và thứ 3 là liên quan đến luật minh bạch rõ ràng thì doanh nghiệp rõ ràng trong việc hoạch định trong việc có quỹ đất sạch. Tuy nhiên điều này sẽ tác động đến mặt tâm lý như vô hình chung đầu vào chi phí của doanh nghiệp khi muốn có quỹ đất sạch thì theo khung giá đất mới nếu có sự điều chỉnh thì chắc chắn sẽ tác động đến chi phí đầu vào".

Tại Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ về quyền sử dụng đất giống như cá nhân trong nước. Theo đó, các cá nhân hoàn toàn có thể được trực tiếp tham gia mua bán bất động sản mà không bị giới hạn về quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Bên cạnh quyền mua đất, người gốc Việt định cư ở nước ngoài cũng sẽ được quyền thuê mua nhà ở và nhận quyền sử dụng đất thông qua các dự án phát triển nhà ở. Luật Đất đai 2024 cũng cho phép được quyền thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất khác theo quy định.

Là người làm việc trong ngành quy hoạch đô thị và đã tiếp xúc với nhiều thành phần có liên quan như các chính quyền địa phương, ban bộ ngành, các nhà phát triển bất động sản, giới đầu tư tư nhân, các nhà tư vấn, các nhà thầu và khách hàng tiềm năng, TS. KTS. Tô Kiên – Tập đoàn Tư vấn Phát triển Hạ tầng Eight-Japan (EJEC), Nhật Bản, Giảng viên Cao cấp Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh nhận định, luật mới ra đời như tháo gỡ một nút thắt cổ chai, tạo điều kiện tốt hơn cho người Việt định cư ở nước ngoài, đem lại những tác động tích cực cả về mặt kinh tế lẫn văn hóa-xã hội:

"Về phương diện kinh tế, tôi cho rằng những điểm mới của luật khuyến khích và tạo điều kiện tốt hơn cho người Việt định cư ở nước ngoài mua bán, sở hữu bất động sản trong nước, qua đó huy động được thêm nguồn lực tài chính không nhỏ từ nước ngoài. Điều trùng hợp có tính “thiên thời” là luật ra đời đúng vào thời điểm bối cảnh thị trường bất động sản vừa trải qua thời kỳ đóng băng, trầm lắng kéo dài nên hi vọng sẽ giúp thị trường khởi sắc trở lại.

Còn về phương diện văn hóa-xã hội, việc tạo điều kiện tốt hơn cho người Việt định cư ở nước ngoài phù hợp với tầm nhìn của Đảng và nhà nước coi kiều bào và người Việt ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam, tăng cường kết nối và giúp kiều bào thêm hướng về quê hương nguồn cội".

Các chuyên gia đánh giá 2024 là một năm bản lề rất quan trọng, một năm chuyển giao sang chu kỳ mới khi các luật, đặc biệt là các luật liên quan đến thị trường bất động sản chính thức được áp dụng. Những điểm mới trong Luật Đất đai 2024 như nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường, quy định chi tiết rõ ràng về đền bù và giải phóng mặt bằng cũng như nới điều kiện cho Việt kiều mua nhà ở Việt Nam đang được kỳ vọng khiến chu kỳ tới của thị trường có nhiều yếu tố tích cực và lành mạnh hơn cho các chủ thể tham gia.