Thị trường bất động sản thay đổi ra sao từ tháng 8? (Phần 1)

Tâm lý các chủ thể trên thị trường đón nhận sự thay đổi này ra sao?

Luật Đất đai 2024, gồm 16 Chương, 260 Điều. Việc sửa đổi, bổ sung, góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai; giải quyết các vấn đề vướng mắc, tồn tại từ thực tiễn công tác quản lý, sử dụng đất.

Người dân kỳ vọng việc luật đi vào cuộc sống sẽ giúp cho họ có cuộc sống ổn định hơn, đặc biệt với những người ở trong các khu vực giải toả đền bù:

"Đền bù theo điều 112 là sát với giá thị trường nhưng thực tế ở khu vực chúng tôi đang ở thì giá đền bù khá thấp khá thấp. Chỉ mong luật đi vào cuộc sống sẽ giúp chúng tôi được đền bù thoả đáng hơn".

"Đang chờ quy hoạch và luật đất đai mới này nên trong giai đoạn này thì mọi người cũng đang rất lo cái đó và hi vọng chính sách thuế và đất đai được mở thì mở kèm theo Ngân hàng chính sách ủng hộ bà con mở cửa chính sách cho vay".

"Luật đất đai được thông qua sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ và nhà đầu tư lớn. thông qua việc đó cũng là giải pháp dành cho người nước ngoài an cư và đầu tư được". 

Với việc sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật đất đai 2013 và bổ sung mới 78 điều, nhiều chuyên gia nhận định khoảng 10 điểm mới của Luật đất đai 2024 có lợi cho người dân. Thứ nhất là đất không có giấy tờ sử dụng trước ngày 1/7/2014 được cấp sổ đỏ. Thứ 2 là bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Thứ 3 là thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024.

Thứ tư là đơn giản hoá điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Thứ 5 là đa dạng hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. Thứ 6 là bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở/nhà ở. Thứ 7 là phải bàn giao nhà ở tái định cư mới được thu hồi đất. Thứ 8 là bổ sung nhiều khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất. Thứ 9 là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồn lúa. Thứ 10 là tăng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Với riêng thị trường bất động sản, các yếu tố liên quan đến luật cần thời gian để ngấm vào thị trường. Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, trước và sau thời điểm 1/8/2024 chưa có sự biến động nào quá lớn liên quan đến lượng quan tâm hoặc giá bán trên các loại hình bất động sản trên thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết thêm: "Trên thị trường có một thực tế mà chúng ta không hình dung được hết là đại đa phần những sàn môi giới, những người trên thị trường thậm chí người ta còn chưa cập nhật hết luật mới thay đổi hoặc chưa hiểu hết. chúng ta cần phải nhớ rằng luật phải cần có thông tư nghị định hướng dẫn. Nên luật mang tính chất là kim chỉ nam ban đầu và cần thêm các thông tin thị trường hơn".

Việc Luật đất đai nói riêng cũng như Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở nói chung được thông qua sẽ tác động nhiều đến các quyết định của các chủ thể tham gia. Do đó, theo quan sát của ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, từng chủ thể đã và đang có cách tiếp cận thị trường khác nhau sau khi luật có hiệu lực, đặc biệt là nhóm Việt kiều:

"Những người đang có tài sản và những người đang định mua tài sản có ý thức tìm hiểu về sự thay đổi này, có những người đã tìm hiểu từ lúc soạn thảo. Với những người có nhu cầu mua thì trước ngày 1/8 họ cũng cố gắng tìm cách mua rồi, còn một số người thi chưa có tiền hoặc chưa tìm hiểu kỹ lưỡng vẫn đang ngóng chờ sự thay đổi này. Liên quan đến câu chuyện hành vi của nhóm kiều bào có nhu cầu mua bất động sản ở Việt Nam thì trong thời gian vừa rồi họ cũng bắt đầu rục rịch. Sau ngày 1/8 đến cuối năm nay cũng sẽ bắt đầu tác động tới câu chuyện là dòng tiền kiều hối bắt đầu đưa về Việt Nam".

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam chia sẻ thị trường hiện tại đang trong giai đoạn quan sát. Trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư cá nhân, CBRE nhận thấy họ rất trông chờ thời điểm luật có hiệu lực. Bản thân họ cũng tin rằng giá bất động sản thời gian tới khả năng cao sẽ tăng thông qua những thay đổi mới về luật. Tuy nhiên, việc chưa có Nghị định và Thông tư hướng dẫn cụ thể cũng khiến một số khâu bị gián đoạn:

"Bản thân các NĐT tin rằng giá BĐS trong thời gian tới khả năng cao sẽ tăng thông qua những sự thay đổi mới về luật nên thành ra nhu cầu nhà ở trong giai đoạn hiện tại có xu hướng tăng nhẹ, đặc biệt khách hàng có xu hướng tìm kiếm nhà để ở. Tuy nhiên theo quan sát thì bản thân chúng tôi thấy do Luật vừa mới được áp dụng thì thiếu các thông tư, nghị định hướng dẫn nên thành ra ở một số giao dịch, đặc biệt giao dịch ở thị trường thứ cấp thì các phòng công chứng hiện tại vẫn đang đợi luật mới để có thể thực hiện các giao dịch chính xác và đúng theo luật mới nên một số giao dịch hiện tại tạm thời gián đoạn".

Hơn nửa tháng Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, tâm lý của cả người dân mua với nhu cầu ở thực, nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư đều đang ngóng chờ thêm các văn bản hướng dẫn. Do đó chưa có quá nhiều biến động trong các giao dịch trên thị trường. Vậy đâu sẽ là thời điểm thị trường “ngấm” chính sách? Khi ngấm rồi thì những thay đổi lớn nào sẽ diễn ra? Mời quý vị đón nghe CĐTT chiều mai để có câu trả lời./.