Bong bóng bất động sản: Thị trường đang ở đâu và sẽ đi về đâu?

Giá nhà tăng theo cấp số nhân, vượt xa khả năng chi trả của người dân

Theo một nghiên cứu thị trường mới đây được Bộ Công thương công bố, trong các lần sốt đất tính từ năm 2008 đến nay, giao dịch đầu cơ chiếm từ 60 cho đến 70%, thậm chí có nhiều thời điểm tỷ lệ này tăng lên 80% hoặc hơn.

Giá bất động sản tăng theo thời gian ngắn tính bằng lần thay vì %, ví dụ căn cứ dữ liệu của batdongsan.com.vn, thị trường tăng từ 74 triệu đồng/m2 lên 101 triệu đồng/m2 trong khoảng thời gian từ Quý I năm 2023 đến Quý III năm 2025.

Tuy nhiên, trên thực tế, như giá căn hộ chung cư tính theo m2, tăng theo cấp số lần, trong giới đầu cơ gọi là nhân 2, nhân 3, từ giữa năm 2024 cho đến nay – vượt xa khả năng chi trả của phần lớn dân chúng.

"Mình làm kỹ sư thiết kế nội thất, thu nhập từ 8 đến 15 triệu/tháng chưa kể nguồn thu từ các công việc khác nhưng việc mua nhà ở Hà Nội rất nan giải”…

”Mình rất trăn trở vì với mức thu nhập như vậy có mua được nhà không vì mỗi ngày trôi qua giá lại tăng lên, giấc mơ an cư ngày càng xa vời””…

Câu chuyện của ông Nguyễn Thế Đỉnh ở phường Hoài Đức, TP. Hà Nội, cho thấy một sự thật hiển nhiên liên quan đến cơn sốt giá bất động sản trong vài năm trở lại đây, khi mà giá nhà đất tăng theo tỷ lệ giải ngân với mức lãi suất ưu đãi của các ngân hàng. Tức là các tổ chức tín dụng cho vay các khoản vay càng lớn, giao dịch cũng như giá bất động sản càng tăng mạnh, lên đến vài ba giá trong vòng vài ngày, vài tuần.

“Tháng trước ngân hàng vẫn cho vay bình thường thì giá đất vẫn tăng cao, nhưng mà từ hôm ngân hàng hạn chế cho vay hay siết chặt giá bất động sản ở Vân Canh có giảm hơn trước”…

Bong bóng hình thành từ nhu cầu ảo và dòng vốn đầu cơ chiếm lĩnh thị trường

Giá nhà đất tăng theo ngày, cũng tăng theo tỷ lệ lãi suất ngân hàng đối với bất động sản theo khảo sát thực tế từ khách hàng, nhà đầu cơ. Có thể nói hai dấu hiệu của hiện tượng bong bóng rất rõ ràng ở thời điểm cách đây vài tháng, khi mà thanh khoản thị trường theo thống kê, chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu cơ, kể cả phân khúc nhà ở xã hội. Vấn đề ở chỗ, vẫn theo thống kê của batdongsan.com.vn, 62% khách hàng tiếp tục tin tưởng vào cơ hội làm giàu từ những phi vụ lướt sóng bất động sản, ngay cả khi lãi suất cho vay bắt đầu nhích lên ngưỡng không còn rẻ nữa.

Dựa vào chu kỳ xảy ra trước đây, thời gian này là giai đoạn thứ 2, thứ 3 của 5 chu kỳ bong bóng bắt từ giá cả tăng vọt, tâm lý đầu cơ mạnh mẽ, dòng vốn ồ ạt đổ vào thị trường nhà đất đến thanh khoản cao chủ yếu trong cộng đồng các nhà đầu cơ, sau đó đến xây dựng ồ ạt.

Sau đây là tâm sự của một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, cũng là người sử dụng đòn bẩy không ít trong các cuộc giao dịch theo kiểu tay trái bán cho tay phải, cò gỗ mổ cò thật, theo cách gọi của người trong giới đầu cơ.

“Chủ yếu là giao dịch giữa các sàn với nhau thôi, giữa các bạn kinh doanh bất động sản với nhau thôi chứ người mua ở thực sự không nhiều. Nhiều cái sổ đỏ chúng tôi giao dịch qua tay mấy lần, tức là mua đi bán lại kiếm lời thôi”…

Tính đến tháng 9/2025, tổng số giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 430.769 giao dịch, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm 2024 trong khi nguồn cung tăng hơn 40% so với năm 2023. Tính riêng 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung mới tăng 41%. Sự chênh lệch này cho thấy, các lý do liên quan đến sự khan hiếm nguồn cung chỉ là giả tạo. Còn tỷ lệ dư thừa bất động sản, tăng lên đến 25.294 sản phẩm, hoàn toàn có thật. Mối nguy cơ của giai đoạn đầu tiên của chu kỳ suy yếu của thị trường có lẽ sắp bắt đầu, khi lãi suất ngân hàng tăng lên, lợi nhuận kỳ vọng từ hành vi lướt sóng không còn nữa.

Dấu hiệu bong bóng bất động sản chuẩn bị vỡ có hay không rất khó nói. Mặc dù lúc này, đặc điểm của thị trường bị bơm thổi gần như hội tụ đầy đủ những yếu tố như cầu suy yếu, vốn bị siết, lãi suất tăng, dư thừa nguồn cung. Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trước khi sáp nhập, cho biết.

"Giá nhà tăng lên gấp đôi, thậm chí hơn gấp đôi so với năm 2010 mà giá tăng lên là giá ảo chứ không phải giá thật, chứ không phải vì cung cầu thiếu. Bây giờ nhiều người muốn bán còn không bán được. Hiện nay giá nhà tăng rất cao nhưng giao dịch giảm rất thấp thì đấy là hiện tượng mang tính nghịch lý so với cơ chế thị trường. Tức là giá nhà chỉ tăng khi thị trường sốt chứ không có chuyện giá tăng khi thị trường nguội lạnh”.

Nghịch lý bắt nguồn từ sự trái quy luật của thị trường nhà đất cũng như bong bóng được tạo ra từ nhu cầu không có thật, được vẽ tô vẽ nhằm mục đích thu hút những nhà đầu cơ tay mơ lao vào trò chơi ảo, trả giá bằng tiền thật. Thị trường méo mó, người có nhu cầu ở thật chịu thiệt vì giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của họ, xã hội phát sinh nhiều vấn đề tiêu cực với một tầng lớp người trẻ, thậm chí không còn trẻ, không bao giờ thực hiện được giấc mơ an cư.

Theo đó, nhà cửa xây dựng lên chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ lướt sóng kiếm lời bằng cách thổi phồng nhu cầu thành một thứ bong bóng mong manh, dễ vỡ.