Quỹ nhà ở quốc gia, bước giải cho bài toán nhà ở đô thị

Phóng viên VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với bà Cao Thị Thanh Hương - quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu tại Savills Việt Nam.

PV: Vừa qua, Thủ tướng đã nêu ra một câu hỏi rằng “Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi?”, từ thực tiễn nghiên cứu của mình, theo bà thì vì sao lại có thực trạng này?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Theo chỉ số giá nhà ở của Savills trong quý II năm 2025, chỉ số giá nhà ở của TP.HCM tiếp tục tăng thêm 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt 134 điểm so với mức cơ sở là 100 điểm vào năm 2009, mức cao nhất kể từ khi chỉ số này được công bố.

Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận tăng giá, đặc biệt ở các dự án có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc đã ký hợp đồng mua bán. Trong khi đó, giá sơ cấp tăng 7% theo năm chủ yếu do lượng hàng cao cấp tại quận 2 và quận 1, trong khi giá thứ cấp thì tăng ở hầu hết tất cả các quận dẫn đầu bởi các dự án ở khu đông và khu nam TP.HCM.

Thị trường được hỗ trợ bởi đầu tư công vào hạ tầng và mặt bàn lại sốt thấp, tuy nhiên nguồn cung mới vẫn hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực được duy trì thì đã dẫn đến sự lệch pha cung và cầu khiến giá bán tiếp tục neo vào mức cao.

Tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ ở mức vừa phải 45%, với khoảng hơn 2.400 căn hộ được giao dịch, cho thấy người mua đang chịu áp lực về giá khá là lớn. Áp lực này đã khiến nhiều người mua chuyển hướng sang các khu vực lân cận thuộc Bình Dương, Đồng Nai và Long An Cũ, nơi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền dồi dào hơn.

Dưới góp nhìn thị trường, Savills Việt Nam cho rằng thị trường nhà ở TP.HCM hiện vẫn tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển, song những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng nguồn cung, cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn.

PV: Có thể nói, bài toán nhà ở của TP.HCM không chỉ nằm ở giá bán, mà ở chính sách quy hoạch và giãn dân. Bà có thể chia sẻ rõ hơn vai trò của hạ tầng và quy hoạch trong việc cân bằng thị trường và kéo giảm áp lực giá nhà?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Thật ra, vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của một quốc gia.

Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản mà nên tác động bằng cách tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư cơ sở hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân.

PV: Theo bà, các tuyến giao thông và hạ tầng liên vùng như cao tốc, đường sắt đô thị, các tuyến Vành đai khi hình thành và đi vào hoạt động sẽ tạo tác động thế nào tới giá và nguồn cung nhà ở trong thời gian tới?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Trong bối cảnh nội thành TP.HCM có nguồn cung nhà ở rất hạn chế thì đầu tư hạ tầng và giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm. Tuyến Metro số 1 vận hành từ cuối năm 2024 đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Bình Dương xuống còn từ 20-30 phút mở ra khả năng hình thành các cực dân cư thương mại ngoài lõi trung tâm. Đây cũng là bài học xương máu của nhiều quốc gia trên thế giới.

Muốn giãn dân thành công thì phải bắt đầu từ đầu tư cơ sở hạ tầng và đô thị hóa. Khi quy hoạch kinh tế xã hội gắn với hạ tầng thì việc bố trí quỹ đất ở dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và các hạng mục kinh tế xã hội được triển khai nhanh hơn, từ đó đa dạng hóa nguồn cung cho người mua.

PV: Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ ngành liên quan nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp. Theo bà, cơ chế này nếu triển khai liệu có giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Cùng với cơ sở hạ tầng, các chính sách hỗ trợ tài chính cũng là trụ cột quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở trong dân. Theo chỉ đạo của Chính phủ, đề án thành lập quỹ nhà ở quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới.

Đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở nhiều quốc gia trên thế giới như Singapore và Hàn Quốc khi người dân được vay với lãi suất thấp thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch.

Mô hình này tạo ra lợi ích 2 chiều, người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp thì có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi lợi ích của cả 2 phía được cân bằng, thị trường sẽ tiến tới trạng thái bền vững hơn.

PV: Xin cám ơn Bà về cuộc trò chuyện này!