Nhiều điểm mới về sở hữu chung cư có thời hạn

Tại mục 4 của dự thảo lần 2 Luật nhà ở sửa đổi về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án: 

Phương án 1,  bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2, dự thảo đưa ra về thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai. Với phương án này thì dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Tại dự thảo này, Bộ Xây dựng cũng nêu rõ việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu. Theo đó, trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Đối với việc xử lý đối với nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều này được quy định như sau: Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo quy định tại Chương V của Luật này.

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến công khai rộng rãi trong thời gian hai tháng, bắt đầu từ ngày 6/9 đến 6/11/2022.

Dự kiến, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5.2023). Dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.1.2024.

HẾT THỜI HẠN SỞ HỮU CHUNG CƯ VẪN CÒN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Phương án 1 về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đưa ra đang được dư luận rất quan tâm bởi nó quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình. Để làm rõ hơn nội dung của đề xuất này, PV VOV Giao thông có cuộc trao đổi cùng ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

PV: Thưa ông, vì sao Bộ Xây dựng tiếp tục giữ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Có mấy lý do mà Bộ Xây dựng đề xuất cần có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Luật Nhà ở.

Thứ nhất, trong những năm vừa qua, công tác cải tạo, sửa chữa lại nhà chung cư tại các đô thị lớn rất chậm.

Một trong những nguyên nhân là người dân cho rằng, sở hữu nhà chung cư là sở hữu vĩnh viễn nên người dân có quyền trong việc quyết định định đoạt số phận nhà chung cư mặc dù cái nhà chung cư đó không còn khả năng sửa dụng.

Thứ hai, nhà chung cư là công trình đặc biệt liên quan tới tính mạng, tài sản của nhiều người, nếu không quan tâm tới chất lượng, an toàn thì ảnh hưởng tới rất nhiều người.

Do đó, trong đề xuất này, chúng tôi đặt mục tiêu là đảm bảo an toàn nên khi chung cư không còn khả năng sử dụng trên thực tế thì buộc phải tháo dỡ.

Theo quy định của pháp luật dân sự thì tài sản khi bị tiêu hủy thì quyền sở hữu cũng chấm dứt. Vì thế, đề xuất trong Luật Nhà ở là quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình. 

PV: Vậy, khi áp niên hạn sở hữu chung cư, Dự thảo tính tới các quy định để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Chúng tôi cũng đặt ra các tình huống, nếu như quy định sở hữu nhà chung cư trên cơ sở quyền sử dụng đất ổn định lâu dài thì sau khi hết hạn sở hữu, người dân vẫn còn quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp phải phá dỡ khi hết hạn sử dụng thì người dân được quyền lựa chọn phương thức tái định cư tại chỗ hoặc chuyển nhượng đất.

Trong trường hợp Nhà nước có quy hoạch sử dụng diện tích đất đó thì người dân sẽ được tái định cư theo quy định. Nếu nhà chung cư tiếp tục xây dựng lại chung cư thì người dân được tái định cư ở vị trí cũ trên cơ sở thỏa thuận, đóng góp tiền xây dựng. 

Khi quy định thời hạn không áp dụng với trường hợp xây dựng, cấp phép trước thời hạn Luật Nhà ở có hiệu lực. Do đó, với các công trình đã xây dựng, hiện đang sử dụng thì sẽ được áp dụng thời hạn lâu dài như hiện nay. 

PV: Nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua và áp dụng vào tháng 7/2024 trong đó có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, theo ông, nó sẽ có những tác động ra sao?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Chúng tôi cho rằng, sẽ tác động đến giá và giúp cơ hội cho nhiều người có thể tiếp cận nhà chung cư với giá vừa phải.

Khi xác định thời hạn thì các chủ đầu tư và người dân sẽ biết mua nhà chung cư này được sở hữu bao lâu, do đó nó sẽ tác động đến giá, không còn chuyện chủ đầu tư quyết định giá.

Từ đó, sẽ có xu hướng là để thúc đẩy người dân mua nhà chung cư, các chủ đầu tư sẽ tính toán phương án thiết kế nhà chung cư khoảng 50 - 70 - 80 năm để hấp dẫn người dân vì niên hạn mà ngắn thì sức hấp dẫn sẽ kém đi. 

Bộ Xây dựng đã có đánh giá tác động để đề xuất 2 phương án, Bộ có đánh giá phương án 1 có nhiều ưu điểm hơn và đề xuất áp dụng phương án 1 là quy định có thời hạn. 

PV: Vâng, xin cảm ơn ông!

CĂN HỘ CÓ ĐẤT LÂU DÀI VÀ ĐẤT CÓ THỜI HẠN GIÁ CHÊNH NHAU

Dự thảo Luật nhà ở đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và cơ hội sở hữu nhà của người dân như thế nào? Phóng viên VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam về nội dung này:

PV: Thưa ông, đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong Dự thảo Luật nhà ở sẽ tác động như thế nào đến giá nhà chung cư và thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Đính: Về việc ảnh hưởng đến giá trị, giá bất động sản, nó chỉ làm giảm giá đi, không thể làm tăng giá lên được cả về giá trị chi phí thật và tâm lý. Rõ ràng chỉ có làm giảm người ta mới chấp nhận.

Đối với thị trường bất động sản theo quan điểm của mình nó ít ảnh hưởng. Vì bản chất chung cư đã và đang là một sản phẩm thiết yếu đối với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng vừa phù hợp với túi tiền, khả năng thanh toán và cuộc sống đô thị và trở thành thói quen rồi nên vẫn là một sản phẩm người ta lựa chọn.

PV: Theo ông, cần làm gì để đảm bảo quyền lợi đối với những người dân đã mua và sở hữu nhà chung cư lâu dài, khi mà đề xuất này được thông qua? 

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng những chung cư người dân đã mua trước đây thì vẫn giữ nguyên việc đó và đến khi chung cư tuổi thọ của nó không còn nữa thì áp dụng Luật mới, và đương nhiên vẫn phải tìm nơi ở mới để người ta được mua.

Như vậy, người ta sẽ chuyển đổi từ nơi ở cũ sang nơi ở mới theo Luật mới, thì khi đó, chính sách mới của mình cần có hỗ trợ cho đối tượng cũ vì họ mua nhà chung cư với giá sở hữu lâu dài.

Giữa nhà ở có thời hạn và nhà ở có chung cư lâu dài chắc chắn cần phải tính toán hợp lý, khi đó, đối tượng này cũng phải được tính toán làm sao để bù đắp. Nnhư vậy sẽ thỏa mãn lòng dân.

PV: Dự thảo Luật nhà ở cần phải điều chỉnh, bổ sung gì thưa ông? 

Ông Nguyễn Văn Đính: Luật cần làm rõ hơn. Ví dụ việc chung cư có thời hạn đất đai lâu dài thì giá sẽ như thế nào vì khi đó nộp tiền đất  lâu dài, còn các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở các công trình dịch vụ có thời gian 50 năm - 70 năm, giá nằm dưới khung nên đương nhiên rẻ hơn, thấp hơn.

Chung cư có thời hạn cần xác định làm thế nào để giá trị thấp hơn giá trị của lâu dài, để cho quyền lợi, lợi ích của người dân không vì bị điều chỉnh mà ảnh hưởng

Khi điều chỉnh giảm giá trị tiền sử dụng đất, chi phí đất đai ít đi giá bán thấp xuống. Mua căn hộ có đất lâu dài và đất có thời hạn giá phải chênh nhau, thì như thế sẽ không có tranh cãi gì nhiều trong chuyện đó.

PV: Vâng, xin cảm ơn ông!

Liên quan tới quy định sở hữu có thời hạn cho căn hộ chung cư, một số chuyên gia cho rằng, nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này. 

Bạn kỳ vọng gì vào Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) về thời hạn sở hữu nhà chung cư? Nếu được ban hành, các quy định mới sẽ tạo điều kiện để tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ra sao? đồng thời tháo gỡ những khó khăn cho việc cải tạo nhà chung cư cũ, xuống cấp như thế nào?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOVGT, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng. 

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc 15h30 đến 15h50 thứ Hai hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: Spotify, Aple Podcast và Google Podcast.