Nhà ở xã hội, khi nào giấc mơ hiện thực hoá?

 Được đánh giá là một trong những Thành phố có nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và nhà ở cho công nhân lớn nhất cả nước hiện nay, tuy nhiên, thực tế cho thấy việc đầu tư, triển khai thực hiện các loại hình nhà ở này trên địa bàn TP.HCM chưa đáp ứng nhu cầu.

Tại sao người dân vẫn chưa thể “chạm” đến giấc mơ nhà ở xã hội. Những vướng mắc, thách thức nào đang tồn tại?

Diễn đàn 91: Phát triển nhà ở xã hội: Khi nào thì giấc mơ của người dân được hiện thực hoá? phát sóng vào lúc 12h30-13h30, Thứ Năm (30/5/2024) trên Kênh VOV Giao Thông FM91Mhz, trang điện tử vovgiaothong.vn, fanpage: VOV Giao thông.

Quý vị và các bạn có thể tham gia chia sẻ ý kiến và đặt câu hỏi cho các vị khách mời của chương trình qua đường dây nóng 028. 39.91.91.91

NHIỀU VƯỚNG MẮC CHƯA ĐƯỢC THÁO GỠ

Cách đây 2 năm, vợ chồng chị Đặng Minh Trúc (quê Đồng Tháp) phấn khởi khi thấy dự án nhà ở xã hội phường Long Trường (thành phố Thủ Đức) được chào bán với các chính sách lẫn mức giá phù hợp.

Dù đã chuẩn bị và nộp đầy đủ các hồ sơ đăng ký mua nhà như tư vấn của nhân viên môi giới, thế nhưng dự án vẫn án binh bất động.

"Dù muốn tìm mua 1 căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế nhưng tôi không thể tìm thấy dự án nhà ở xã hội nào mở bán hay có thể tiếp cận được tại TP.HCM. Dù nhiều lần chính quyền hay nhà nước nói đến việc phat triển nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế gần như không có dự án nào được triển khai, người muốn mua nhà chắc chỉ tìm trên tivi".

Là một doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, Công ty Bất động sản Lê Thành chia sẻ, có nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện các dự án. Trong đó, vướng mắc đến từ điều chỉnh quy hoạch để được hưởng ưu đãi về tăng chỉ tiêu quy hoạch, cũng như câu chuyện về pháp lý và ưu đãi cho chủ đầu tư.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - đơn vị đang triển khai dự án nhà ở xã hội là Lê Thành An Lạc cho biết: “Trong khi chúng tôi đang đóng góp cùng Thành phố để làm nhà cho những người có thu nhập trung bình thấp, giải quyết một phần nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhưng thủ tục pháp lý nhà ở xã hội xưa còn khó hơn nhà ở thương mại. Và các doanh nghiệp làm, chán nản không muốn làm nữa hoặc họ thực hiện một dự án rồi không muốn thực hiện dự án thứ hai.

Nghị quyết 98 chỉ giải quyết một phần trong những khó khăn, giải quyết được 50%. 50% còn lại phải chờ Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản chuẩn bị sửa đổi, và cả Luật Xây dựng” 

Bên cạnh đó, ông Nghĩa phân tích, trên lý thuyết, có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư, nhưng thực hiện được vô cùng khó khăn. Đầu tiên là phải có nguồn vốn. Nhiều năm qua, không có sự sắp xếp nguồn vốn để chủ đầu tư vay làm nhà ở xã hội.

Ông Nghĩa chia sẻ những thách thức: “Các chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ được ưu đãi làm hạ tầng kỹ thuật đến tận ranh dự án nhưng không thấy. Hay thuế ưu đãi để khuyến khích nhà ở xã hội cho thuê nhưng Luật không với tới được. Và câu chuyện ở đây là Nhà nước hoàn tiền mà doanh nghiệp bỏ ra bồi thường tiền sử dụng đất để có quỹ đất xây nhà ở xã hội. Doanh nghiệp bỏ ra bồi thường theo giá thị trường, nhưng khi nhận lại thì nhận theo giá nào. Doanh nghiệp sẽ lỗ”.   

Ông Lê Nguyễn Minh Quang, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Phát Triển Căn Hộ Nam Long – đơn vị triển khai và hoàn thành Dự án Ehome tại Thành phố Thủ Đức với khoảng 1400 căn hộ, nhận định, TP phải chủ động quy hoạch vùng để có thể phát triển nhà ở xã hội, đứng ra giải toả mặt bằng, kết nối hạ tầng, tạo quỹ đất sạch, bởi quỹ đất sạch là nguồn đầu vào nhưng cũng là nơi tiêu tốn thời gian lớn nhất của doanh nghiệp, thông thường từ 2-3 năm, thậm chí là 5 năm. 

Ông Lê Nguyễn Minh Quang chia sẻ: “Mình nhìn đi, tất cả các nước từ Thuỵ Điển, Na Uy, Pháp,  Singapore, nhà nước phải là đơn vị chủ lực, một số nơi là đơn vị duy nhất làm. Trong khi đó ở Việt Nam lại xã hội hoá. Việc đơn vị tư nhân tự đi tìm quỹ đất, .... với rất nhiều thủ tục đã làm chậm quá trình. Nhà nước phải suy nghĩ tới lúc tạo ra một cơ quan, một bộ máy chuyên làm nhà ở xã hội, từ khâu tìm quỹ đất, phát triển, xây dựng, bán, quản lý... Doanh nghiệp muốn tham gia cũng phải đấu thầu để đưa ra giải pháp tốt nhất”. 

Vì còn quá nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ nên các nhà đầu tư, thậm chí nhiều địa phương tỏ ra không mặn mà với việc phát triển các dự án nhà ở xã hội. 

Trong khi đó, tại TP Thủ Đức, TP.HCM, rất nhiều căn hộ tại các khu tái định cư thuộc phường Bình Khánh dường như vẫn bị “quên lãng” trong suốt nhiều năm. 

Nơi đây cũng nằm trong danh sách là một trong các dự án gây lãng phí lớn nhất hiện nay ở TP.HCM.  

CHUYÊN GIA NÓI GÌ?

PV:  Xin chào tiến sĩ Sử Ngọc Khương, hơn một lần chúng ta đã nói với nhau về câu chuyện nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chừng hai hoặc ba năm nay gần như không có động tĩnh nào tích cực. Ông có cho rằng việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội ở nước ta và TP.HCM nói riêng là câu chuyện gì đó quá xa vời không?

TS Sử Ngọc Khương (Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và kinh tế ứng dụng): Tôi cho rằng mục tiêu của Chính phủ cũng như là các tỉnh, thành về giải quyết bài toán nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp cho đại bộ phận người dân, đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội, là một chủ trương mang tính nhân văn và mang tính thực tiễn rất cao.

Tuy nhiên có ba nhóm vấn đề mà chúng ta cần phải giải quyết. Nhóm vấn đề thứ nhất là về vấn đề tài chính, thứ hai là liên quan đến pháp lý và vấn đề thứ ba là liên quan đến quỹ đất.

 Đến hiện tại chúng ta thấy rằng nhóm thứ nhất trong thời gian một năm trở lại đây thì với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ cũng như là của Ngân hàng Nhà nước thì việc giải quyết vấn đề nguồn vốn tạo điều kiện rất lớn cho các doanh nghiệp cũng như việc tiếp cận với người dân trong nguồn vốn để vay, để mua nhà ở xã hội, nhà ở thu được thấp thì cái nhóm thứ nhất là chúng ta đã giải quyết được rồi.

Với nhóm thứ hai, tôi cho rằng đây cũng là một vướng mắc lớn về các cái thủ tục mà chồng chéo với nhau, đâu đó còn những khó khăn. Nhóm thứ ba là cái nhóm liên quan đến quỹ đất thì đây là câu chuyện liên quan đến điện, đường, trường, trạm. Đây là câu chuyện cần phải hết sức cân nhắc và các người làm quy hoạch cũng như các nhà làm chính sách cũng cần xem xét lại làm sao ưu tiên cái quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp.

Đến hiện tại tôi cho rằng trong vòng 2-3 năm qua nó chưa thật sự đạt đến kỳ vọng.

PV: Vừa qua các bên cũng đã tháo gỡ một vài nút thắt như là điều kiện về nơi cư trú. Tuy nhiên lại đưa ra những cái nút thắt mới là tổng thu nhập của hai vợ chồng, phải dưới 15 triệu thì mới mua được nhà ở xã hội. Ông có thấy điều này giống như kiểu tháo chỗ này và thắt chỗ kia và gây khó hơn cho người lao động không?

TS Sử Ngọc Khương: Thật sự điều này không phản ánh được tính thực tiễn. Dĩ nhiên cơ quan nhà nước và cơ quan quản lý phải có những cái điều kiện để đảm bảo người mua đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, chúng ta phải lưu ý vấn đề thu nhập, với những người dân họ có thể là mua thúng bán bưng thu nhập thấp hơn 15 triệu hoặc trên mười lăm triệu thì tôi cho rằng cái khung mà cái khung về cân đối trên cái thu nhập chung.

Khi mà việc kiểm soát thu nhập của chúng ta chưa thật sự chuẩn thì đây là một khó khăn cho người có thu nhập. Tôi nói đơn cử ví dụ như một cặp vợ chồng làm công nhân, hai vợ chồng tổng thu nhập 13 triệu thì trong điều kiện này người ta đã đủ điều kiện mua nhà, nhưng điều đó không có nghĩa rằng những vợ chồng công nhân họ có mười sáu triệu thì họ bị loại khỏi trường hợp này, bởi vì thu nhập của họ phụ thuộc vào công việc.

Chúng ta cần thấy rằng đối với những nhóm người lao động mà công việc có tính thâm dụng lao động cao ở các khu công nghiệp thì thu nhập của họ rất là bấp bênh.

Do đó sự thiếu ổn định như vậy thì sẽ khiến cho những người từ các tỉnh, thành về TP.HCM và Hà Nội tập trung sinh sống, học tập và làm việc thật sự là rất vướng, khó. Phải chăng chúng ta nên dùng những tiêu chí khác để đánh giá thu nhập, có thể là tổng chi dựa trên tổng thu.

Cần phân biết người có thu nhập 16-17 triệu nhưng học phí của con người ta lại nhiều, trong khi đó cặp vợ chồng khác dưới mười lăm triệu nhưng họ chưa có con cái đi học. Ở các nước trên thế giới, họ tính chi phí làm điều kiện để cho vay hoặc là tính theo cái diện mà sẽ đảm bảo tín dụng thì sau khi trừ hết các chi phí xong và mới dựa trên cái thu nhập thuần của họ thì tôi cho rằng nó sẽ sát hơn với thực tế.

Chắc chắn rằng cặp vợ chồng có thu nhập 16 triệu có hai người con đi học, chi phí sẽ nhiều hơn một cặp vợ chồng có thu nhập 14 triệu nhưng họ chưa có con. Một mặt nữa các anh chị thấy rằng là dù có 15, 16, hay 17 triệu đi nữa thì cũng cần quan tâm vấn đề ổn định công việc của nhóm đối tượng lao động thâm dụng lao động.

Bởi nếu không sát thì chúng ta đang làm cho người dân đang rất là khó và bản thân những người thực thì chủ trương này, đặc biệt là cơ quan quản lý nhà nước cũng khó mà cầm cân nảy mực quyết định ai là người được mua nhà và ai không được người mua nhà. Nếu làm không tốt nó sẽ tạo ra tiêu cực nếu chúng ta quản lý không chặt chẽ.

PV: Có một nhận định cho rằng, giải quyết câu chuyện nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng nên là trách nhiệm của Chính phủ và của các địa phương hơn là đẩy quả bóng về cho các doanh nghiệp hay các tổ chức tín dụng?

TS Sử Ngọc Khương: Một lần nữa tôi khẳng định nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không phải nhà ở thương mại ở các nước trên thế giới là trách nhiệm của Chính phủ, trong đó bao gồm về quỹ đất, cơ chế và pháp lý, hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp phát triển cũng như tài chính cho người dân.

Bây giờ chúng ta mới giải quyết được một nhóm vấn đề thứ nhất là nhóm vấn đề về tài chính là đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp được tiếp cận được nguồn vốn với giá rẻ hơn hoặc và tạo cho người dân có thể là vay với lãi suất thấp hơn. Còn hai nhóm vấn đề còn lại tôi cho rằng vấn đề về cơ chế pháp lý và cũng như quỹ đất, đây là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước cũng như là Chính phủ.

PV: Với những chuyển động như hiện nay, ông có cho rằng mục tiêu 1.000.000 căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đề ra đến năm 2030 có khả thi không?

TS Sử Ngọc Khương: Tôi cho rằng rất là thử thách. Chúng ta đang nói câu chuyện của 6 năm (tới 2030), vậy thì đến hiện tại chúng ta đã thực hiện được bao nhiêu nhà ở xã hội đã giao cho người dân?

Chắc chắn đây là một câu chuyện thử thách cho cơ quan quản lý nhà nước, cho những nhà phát triển bất động sản và đặc biệt đối với người dân để mà an cư lạc nghiệp với kỳ vọng từ đây đến 5 - 6 năm nữa để có một c căn hộ hoặc là một cái sản phẩm nhà ở để mà người ta có thể vào sinh sống. Tôi nghĩ nên xem đây là một câu chuyện dài hơn trong trường hợp này.

PV: Xin cám ơn ông!