Điều kiện miễn thuế bán nhà: Chỉ có một căn, giữ đủ 183 ngày

Để được xác định là "duy nhất" và hưởng quyền lợi này, chủ sở hữu phải đạt các điều kiện ra sao? Quy định mới này sẽ tác động ra sao đến người chuyển nhượng và thị trường bất động sản?

Nghị định 253/2026 vừa được Chính Phủ ban hành đã cụ thể hóa việc miễn thuế thu nhập cá nhân cho người chỉ có một bất động sản duy nhất.

Khẳng định đây là chính sách có ý nghĩa cả về an sinh và thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc bat dongsan.com. vn bày tỏ quan điểm: 

"Quy định này giúp giảm bớt chi phí giao dịch đối với những ngừoi bán căn nhà hoặc thửa đất duy nhất để phục vụ nhu cầu thực như đổi chỗ ở, cải thiện điều kiện sống hay giải quyết nhu cầu về tài chính. Việc làm rõ miễn trừ thuế cũng tạo ra sự minh bạch hơn, giúp người dân chủ động trong việc chuẩn bị hồ sơ và hạn chế các cách hiểu khác nhau khi áp dụng".

Tuy nhiên, không phải cứ chỉ có một nhà ở là mặc nhiên được miễn thuế. Theo đó, người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện như chia sẻ của luật sư Phạm Thành Tài, Giám đốc Công ty luật Phạm Danh:

"Điều kiện thứ nhất là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ được sở hữu duy nhất 1 nhà ở hoặc 1 quyền sử dụng đất ở trên phạm vi cả nước. Điều kiện thứ 2 là người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.

Thời gian này được tính từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nếu như giấy chứng nhận được cấp đổi hoặc cấp lại thì thời điểm được xác định theo giấy chứng nhận đã cấp trước đó".

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng là chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Như vậy, nếu chỉ chuyển nhượng một phần diện tích hoặc một phần quyền sở hữu thì không thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định này.

Một điểm cần lưu ý, chính sách này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Làm rõ nội dung này, chuyên gia cao cấp Hoàng Thị Hồng Liên, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Thuế và Doanh nghiệp - Công ty TNHH Nexia STT cho biết:

"Cái nhà ở đấy phải hình thành rồi, không phải một công trình xây dựng trong tương lai. Ví dụ đang có duy nhất một căn chung cư mà cái chung cư đấy đang làm móng thôi chẳng hạn. Căn công trình xây dựng đó mình chưa hình thành gì cả, dẫn đến chưa có giấy chứng nhận sử dụng nhà tài sản trên đất. Nên mình vẫn chưa chuyển nhượng được trong thời gian đó mà miễn thuế".

Có thể nói, việc quy định các điều kiện cụ thể sẽ hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để đầu cơ, lách luật hoặc chia nhỏ giao dịch nhằm hưởng ưu đãi thuế. Tuy nhiên, theo luật sư Phạm Thành Tài, quy định mới đặt ra yêu cầu cao hơn cho người dân trong vấn đề kê khai và chứng minh điều kiện được miễn thuế

"Các quy định đã có cụ thể nên cơ quan thuế sẽ có cơ sở rõ ràng hơn để kiểm tra, đối chiếu và xử lý các trường hợp kê khai không đúng thực tế. Có thể thấy, nghị định này không chỉ tạo thuận lợi cho người dân có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất, mà còn góp phần bịt các khoảng trống về mặt pháp lý trong việc áp dụng chính sách miễn thuế".

Còn đối với thị trường bất động sản, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn, tác động tích cực là có nhưng để tạo ra bùng nổ thanh khoản sẽ tương đối khó trong ngắn hạn. Giải thích thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn phân tích:

"Câu chuyện về thuế chỉ là một trong những ảnh hưởng quyết định giao dịch. Hiện, người mua và người bán vẫn chịu tác động rất lớn từ mặt bằng giá, khả năng tiếp cận tín dụng cũng như nguồn cung và kỳ vọng thị trường. Tuy nhiên, chính sách này cũng góp phần khuyến khích các giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời giúp tăng tính lưu thông của nguồn cung trên thị trường thứ cấp".

Về dài hạn, theo ông Nguyễn Quốc Anh, đây là bước hoàn thiện chính sách theo hướng phân biệt rõ số người sở hữu bất động sản, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở  với những người đầu tư và kinh doanh bất động sản.