Khi bất động sản có “mã số riêng”

Đây không chỉ là một thay đổi về mặt kỹ thuật quản lý, mà còn được kỳ vọng tạo ra nền tảng dữ liệu cho một hệ sinh thái bất động sản số – nơi thông tin được chuẩn hóa, giao dịch minh bạch và các quyết định đầu tư dựa nhiều hơn vào dữ liệu

Minh bạch thông tin, giảm rủi ro cho thị trường

Trong nhiều năm qua, thiếu minh bạch dữ liệu luôn là “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản, khi nhiều giao dịch phải mất thời gian xác minh pháp lý, quy hoạch hay lịch sử chuyển nhượng.

Từ ngày 1/3/2026, Nghị định 357/2025 của Chính phủ có hiệu lực, mỗi bất động sản nhà ở sẽ được gắn mã định danh điện tử riêng, cho phép truy xuất thống nhất các thông tin về quy hoạch, pháp lý, giao dịch và nghĩa vụ tài chính.

Khi mỗi tài sản được nhận diện rõ ràng trong hệ thống dữ liệu số, rủi ro tranh chấp, thông tin sai lệch hay giao dịch chồng lấn có thể được hạn chế, đồng thời tạo nền tảng cho quản lý và giao dịch bất động sản minh bạch hơn.

Ở góc nhìn người dân – những người trực tiếp tham gia thị trường – minh bạch thông tin vẫn là điều được kỳ vọng nhiều nhất, như chia sẻ của anh Bá Long: "Việc định danh bất động sản sẽ giúp minh bạch thị trường, nguồn gốc đất đai. Việc này sẽ phục vụ nhu cầu kiểm tra thông tin, quy hoạch, đất đai và chuyển nhượng, mua bán. Tôi rất ủng hộ chủ trương này."

Không chỉ dừng ở sự thuận tiện trong tra cứu thông tin, nhiều người dân cũng kỳ vọng hệ thống định danh sẽ giúp hạn chế những rủi ro thường gặp trong giao dịch bất động sản – đặc biệt là các trường hợp thông tin không rõ ràng hoặc bị cung cấp sai lệch. Chị Ngọc Phương ở Tây Hồ, Hà Nội nêu quan điểm: "Trước khi mua đất hay mua nhà thì người dân như chúng tôi rất lo về giấy tờ pháp lý hoặc quy hoạch sau này. Nếu có hệ thống định danh mà chỉ cần tra cứu là biết rõ thông tin thì sẽ yên tâm hơn khi quyết định giao dịch."

Công cụ quản lý và nền tảng dữ liệu

Ở góc độ chuyên môn, nhiều chuyên gia cho rằng định danh bất động sản là điều kiện quan trọng để quản lý thị trường bằng dữ liệu thay vì chỉ dựa vào báo cáo rời rạc.

Theo Tiến sỹ Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, công tác quản lý bất động sản hiện nay gặp nhiều khó khăn do dữ liệu phân tán và thiếu sự liên thông giữa các cơ quan.

Ngoài các thông tin vật lý như vị trí, diện tích hay hiện trạng, yếu tố cốt lõi của thị trường là giá giao dịch lại càng khó nắm bắt nếu thiếu hệ thống dữ liệu tin cậy. Khi dữ liệu chưa đầy đủ, nhiều chính sách điều tiết dù đúng cũng khó phát huy hiệu quả trên thực tế: "Khi chúng ta định danh được bất động sản, cùng với định danh về con người và thống nhất giữa các bộ, ban, ngành thì việc quản lý đất đai, về thuế, về giá rất dễ dàng. Đầu tiên là phải định danh bất động sản đó thuộc về ai, quy cách, đặc điểm như thế nào sau đó mới định giá và giúp Nhà nước điều tiết được thị trường"

Từ góc độ tài chính, việc chuẩn hóa dữ liệu bất động sản còn có thể tác động tích cực tới thanh khoản của thị trường. Khi nhà đầu tư hoặc tổ chức tín dụng có thể tiếp cận dữ liệu rõ ràng và có khả năng kiểm chứng, rủi ro pháp lý sẽ giảm đi đáng kể.

Các giao dịch dựa trên dữ liệu đầy đủ cũng góp phần hạn chế tình trạng “thổi giá” hoặc tạo ra những cơn sốt ảo – yếu tố từng khiến thị trường nhiều thời điểm biến động mạnh.

Trong dài hạn, khi dữ liệu giao dịch được kiểm soát chặt chẽ, tình trạng khai giá thấp để giảm nghĩa vụ tài chính cũng có thể được hạn chế. Điều này giúp hình thành mặt bằng giá minh bạch hơn, phản ánh sát quan hệ cung – cầu của thị trường.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong cho rằng việc theo dõi bất động sản bằng hệ thống mã định danh sẽ giúp nhà đầu tư có thêm cơ sở dữ liệu để ra quyết định: "Việc có số định danh và theo dõi một cách có hệ thống giúp nhà đầu tư biết được sản phẩm một cách rõ ràng, minh bạch hơn và đáng tin cậy hơn. Các thông số có được sẽ giúp nhà đầu tư so sánh, từ đó giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định một cách chính xác. Qua đó, giảm thiểu rủi ro về pháp lý, liên quan đến đạo đức, rủi ro thị trường và các rủi ro khác"

Tuy nhiên, để hệ thống định danh bất động sản phát huy hiệu quả, bài toán hạ tầng dữ liệu và cơ chế quản lý thông tin cần được giải quyết đồng bộ. Hiện các địa phương đang phối hợp cấp mã định danh cho sản phẩm bất động sản ngay từ khi dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Cùng với đó, cơ chế chia sẻ dữ liệu cũng cần được quy định rõ ràng, nhằm bảo đảm minh bạch cho thị trường nhưng vẫn bảo vệ thông tin cá nhân và tài sản. Khi những “mảnh ghép” dữ liệu được chuẩn hóa và kết nối, định danh bất động sản sẽ không chỉ là công cụ quản lý, mà còn là nền tảng để thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả và dựa trên dữ liệu đáng tin cậy.