Hiện thực hoá giấc mơ mua nhà ở xã hội thế nào? (Phần 1)

Liệu giấc mơ mua nhà ở xã hội có sớm thành hiện thực?

Một trong những vấn đề then chốt của chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) chính là bố trí quỹ đất. Luật Nhà ở 2023 đã thay đổi phương thức tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo hướng trao quyền gắn liền với trách nhiệm cho địa phương.

Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, quy định tại Chương 2 dự thảo Nghị định sẽ khôi phục lại quy định tại Nghị định 110/2015, sửa đổi bởi Nghị định 49/2021 và Nghị định 35/2023. Theo đó, các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 5 ha trở lên tại đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất trong các đồ án quy hoạch chi tiết để xây dựng NƠXH.

Ông Đỉnh cho rằng, quy định này sẽ khôi phục lại những bất cập về việc bố trí quỹ đất NƠXH như hiện nay và khiến cho quỹ đất NƠXH tiếp tục trở nên manh mún nhỏ lẻ. Nó cũng đi ngược lại với quan điểm quỹ đất nhà ở sẽ do địa phương chủ động bố trí, bảo đảm linh hoạt phù hợp với đặc điểm của mỗi địa phương:

"Tôi kiến nghị bỏ hoàn toàn những quy định bắt buộc dự án nhà thương mại quy mô 5 ha trở lên thì phải dành 20 % để xây nhà ở xã hội. Thay vào đó, cho phép UBND cấp tỉnh chủ động bố trí quỹ đất phát triển NƠXH theo hướng linh hoạt giữa quỹ NOXH độc lập hoặc là quỹ đất trong phạm vi khu đô thị phù hợp với nguyên tắc tại Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023. Nếu như vẫn phải giữ quy định dành một tỷ lệ cố định trong đồ án quy hoạch chi tiết nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội thì tôi cho rằng tỷ lệ 20 % này là quá cao. Tôi kiến nghị giảm xuống ở mức 5 % hoặc 10 %".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định việc yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải bố trí quỹ đất 20% NƠXH là bất hợp lý:

"Dự thảo bị tình trạng là NƠXH manh mún. Cứ trên 5ha, 20% thì được có 1ha là làm NƠXH. Nhưng hiện nay chúng ta thấy việc làm NOXH manh mún sẽ không tạo được điều kiện về hạ tầng đầy đủ cũng như quỹ đất để phát triển lâu dài cũng như chất lượng đảm bảo lâu dài. Tôi nghĩ dự thảo như vậy chỉ đạt được một phần nhỏ lợi ích trước mắt, không đảm bảo được chất lượng sống cho người ở trong khu noxh đấy lâu dài. Chúng ta nên thay đổi tư duy theo hướng làm NOXH phải là những khu từ 50-100ha trở lên mới tạo được sự đồng bộ và chất lượng mới thay đổi được".

Nguồn vốn cũng là yếu tố quan trọng để phát triển NƠXH. Dự thảo Nghị định quy định thêm nhiều chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư NƠXH. Nổi bật là những đối tượng tham gia đầu tư xây dựng NƠXH được vay ưu đãi với mức lãi suất không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại.

Luật sư Phạm Thành Tài – Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh nhận định những đề xuất trong dự thảo cho thấy rõ định hướng quy định bổ sung, tăng cường cơ chế ưu đãi hấp dẫn hơn, thực chất hơn đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Hiện chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH đang được vay vốn theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mức lãi suất 8%/năm. Mức lãi suất này vẫn còn cao trong bối cảnh lãi suất huy động liên tục giảm như hiện nay:

"Với mức lãi suất này thì rõ ràng các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được hưởng lợi hơn rất nhiều so với mức lãi suất 8% đang được áp dụng hiện nay. Theo tôi, chính sách ưu đãi này rất thiết thực và sẽ có hiệu quả cao trong việc thúc đẩy các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội".

Các chuyên gia đánh giá quy định này rất ấn tượng, nhưng băn khoăn đặt ra là liệu có khả thi không hay sẽ giống như gói 120.000 tỷ đồng. Bởi thực tế, các gói vay ưu đãi NƠXH giải ngân rất chậm. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mới chỉ có 6 dự án được giải ngân với vốn khoảng hơn 500 tỷ đồng, đạt khoảng 0,4% so với mục tiêu.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, gói 120.000 tỷ đồng này không phải tiền do nhà nước cấp, mà do các NHTM tự bố trí và quyết định cho vay hay không:

"Việc yêu cầu các ngân hàng thương mại phải dùng tiền của mình để cho vay với lãi suất thấp hơn bằng một nửa trong các lĩnh vực rõ ràng là không phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường. Ngoài ra thì cho vay để đầu tư hoặc là để mua nhà xã hội thì vẫn thuộc lĩnh vực bất động sản, vốn là một lĩnh vực có rủi ro cao nên các ngân hàng buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về  tổ chức tín dụng và chịu sự hướng dẫn, kiểm tra của Ngân hàng Nhà nước khi cho vay".

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng cần có sự hỗ trợ ưu đãi lãi vay từ Ngân hàng nhà nước thì mới giải quyết được vấn đề vốn cho dự án phát triển NƠXH:

"Phải giống như gói 30 nghìn tỷ trc đây thì NHNN phải hỗ trợ lãi vay thì mới có được gói hỗ trợ tín dụng thực sự hấp dẫn. Còn hiện nay mang tính chất tự nguyện thì người ta chỉ tạo ra quỹ nhất định, thời gian người có tiền giả vay NOXH là phải 5-10 năm trở lên. Chứ bây giờ chương trình 2-3 năm thì đâu giải quyết được thực chất vấn đề về nhu cầu về vốn để người ta mua NOXH thôi".

Còn chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị nếu quy định chủ đầu tư được vay với lãi suất thấp không quá 50% lãi suất trên thị trường thì buộc phải vay ở ngân hàng chính sách xã hội hoặc ngân sách nhà nước phải hỗ trợ lãi vay:

"Ngân hàng thương mại chỉ cho vay theo thị trường thôi. Như vậy chính sách này cần phải được Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét cân đối trong kế hoạch để có chương trình ưu đãi về lãi suất với các chủ đầu tư xây dựng NOXH. Vì thế việc này tôi cho rằng nằm ngoài tầm của Bộ xây dựng mà phải được Chính phủ, Bộ tài chính xem xét cân đối trong ngân sách và đưa cho ngân hàng đầu tư phát triển để cho vay chứ không phải NHTM. Còn nếu NHTM cho vay thì ngân sách nhà nước phải cấp bù cho họ lãi chênh lệch đó"

Đã có những đột phá hơn trong quy định cho các chủ đầu tư tham gia dự án nhà ở xã hội. Nhưng việc bố trí quỹ đất ban đầu làm sao để ổn thoả cho các bên vẫn cần phải bàn. Và việc hưởng chính sách lãi vay cũng cần phải tính toán cẩn thận để khi áp dụng thực tiễn không bị “mắc nghẹn”. Còn những quy định được cho là “nới lỏng” để người dân tiếp cận NƠXH dễ dàng được các chuyên gia đánh giá ra sao? Nội dung này sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo.

Thông tin thị trường chứng khoán

Thị trường bật tăng trở lại mạnh mẽ với lực cầu tích cực duy trì xuyên suốt. Với việc đóng cửa cao nhất phiên, VNIndex đã thiết lập đỉnh mới kể từ giữa tháng 9.2022 tại 1.270,5 điểm, tăng 25,5 điểm.

VN30 quay lại dẫn dắt nhờ sự hồi phục ở nhóm Ngân hàng, gồm VCB, VPB, MBB, ACB, CTG. Nhiều mã vốn hóa lớn khác cũng đánh dấu phiên tăng tốt như FPT, SSI, MWG, MSN.

Theo ngành, có thể kể đến khá nhiều nhóm nổi trội, đặc biệt là nhóm Hóa chất, Phân bón, Xây dựng và Vật liệu, Bán lẻ, CNTT, Chứng khoán, Dệt may, Bất động sản Khu công nghiệp.

Theo SSI Reseach, thanh khoản khớp lệnh sàn HOSE ổn định ở mức cao 23,5 nghìn tỷ đồng. Khối ngoại nâng GT bán ròng lên mức 460 tỷ đồng.

Thông tin trong nước

# Xuất khẩu rau quả từ đầu năm tăng trưởng hơn 70%, đạt 970 triệu USD. Kết quả này đang tạo ra những kỳ vọng cho mục tiêu xuất khẩu 6,5 tỷ USD rau quả trong năm nay. 

# Đáng chú ý, Australia sẽ sớm trở thành thị trường XK chục tỷ USD của Việt Nam, đặc biệt với cú hích từ sự kiện nâng tầm quan hệ lên mức cao nhất - Đối tác chiến lược toàn diện. 

# Chiều nay, giá vàng chiều nay tiếp tục giảm sâu do ảnh hưởng từ giá kim loại quý này trên thị trường thế giới. Thậm chí, từ sáng đến chiều, vàng SJC giảm 2 triệu đồng, xuống còn hơn 80 triệu đồng/lượng.

Tương tự, giá vàng nhẫn tròn ở mức dưới 70 triệu đồng/lượng, tiếp tục giảm nhẹ ở chiều mua vào và bán ra so với phiên sáng.

# Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang khá ảm đạm từ đầu năm:

Bởi chỉ có ba đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 2 với trị giá 1.165 tỷ đồng, bằng khoảng 60% cùng kỳ năm ngoái.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, lãi suất phát hành trái phiếu của các DN trong tháng 2 cũng không còn quá nóng, gấp 2-3 lần mặt bằng lãi tiền gửi, như giai đoạn trước. 

# Theo Hiệp hội BĐS VN, lãi suất ưu đãi cho NƠXH nên nằm trong khoảng 4,5%/năm là phù hợp cho DN khi tham gia phát triển NƠXH, đặc biệt là với các đối tượng thu nhập thấp là khách hàng mua NƠXH. 

# Còn bđs.com.vn cho biết, đất nền và đất dự án tại Hà Nội và TP.HCM đang có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư, nhưng đơn vị này cho rằng ít nhất phải từ quý II/2024 phân khúc này mới phục hồi sức cầu.