Giá căn hộ chung: Cao, cao mãi

Trước tiên, nói về nguyên nhân giá chung cư ngày càng cao, ví dụ tại Hà Nội, giá nhà sơ cấp trung bìnhtính đến thời điểm này vào khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý đầu năm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024.

Cá biệt một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, lên đến 150  đến 300 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn đối với những dự án vị trí đắc địa, hạ tầng đồng bộ, kết nối thuận tiện. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng giá căn hộ tăng mạnh?

Câu trả lời, nếu một căn hộ chung cư diện tích trung bình 70m2 ở khu vực Hà Đông, hiện rao bán ở mức xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, tức là căn hộ đó trị giá 4,9 tỷ đồng chưa bao gồm các khoản thuế phí. Trong khi, theo thống kê không chính thức, phân khúc bất động sản thanh khoản nhiều nhất trị giá không quá 5 tỷ đồng đối với nhà đất.

Câu chuyện nhu cầu nảy sinh từ đây khi giá bất động sản mặt đất tăng theo cấp số nhân đối với cả những căn trong ngõ, ngách. Người dân không còn sự lựa chọn nào khác với số tiền đó tuy nhiên, những căn hộ dưới 5 tỷ đồng lại không có nhiều.

Cụ thể, tính riêng 6 tháng đầu năm nay, ở Hà Nội có thêm 10.700 căn hộ bán mới. Tuy nhiên, chỉ có 7% trong số này thuộc phân khúc vừa túi tiền, dễ tiếp cận… 93% còn lại chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá trên trời. TS. Nguyễn Văn Đính – PhóChủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết.

“Những cái lệch pha thế này nó tạo ra áp lực đẩy giá lên cao. Tất nhiên qua đó cũng có nhiều nhóm đầu tư, cầu cơ lợi dụng đẩy giá. Ngoài ra cũng có yếu tố đầu vào của chi phí thực thi dự án như thuế, đền bù giải phóng mặt bằng cộng thêm lợi nhuận của nhà đầu tư”…

Hai năm trước, theo tính toán của Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng một tòa nhà chung cư cao dưới 20 tầng, có hầm vào khoảng 10,1 đến 12,9 triệu đồng/m2. Thời điểm này, giả sử giá nguyên vật liệu, nhân công tăng gấp đôi, thành tiền một m2 chung cư tính riêng chi phí xây dựng là hơn 20 triệu đồng. Thế thì ở đây chỉ có hai lý do khiến cho giá căn hộ tăng cao, một chủ đầu tư “ăn quá dày” hoặc sản phẩm qua tay giới đầu trở thành món hàng khan hiếm.

Hai là thị trường bị bóp méo, nhu cầu bị thổi phồng dẫn đến tình trạng bong bóng, giá tăng cao nhưng giao dịch rất ít. Giá căn hộ sơ cấp tăng cao đẩy giá phân khúc thứ cấp tăng theo. Vậy nên có câu chuyện thu nhập của một người làm công ăn lương, thậm chí lên đến 30 đến 40 triệu đồng/tháng, cũng rất khó thực hiện giấc mơ sở hữu một căn hộ trong nội thành Hà Nội:

“Với khoản vay khoảng 1,5 tỷ hàng tháng tôi trả cả gốc lẫn lãi khoảng 20 triệu thì với mức thu nhập bình quân trung bình một tháng 40 triệu thì cũng hơi khó khăn một chút bởi vì với mức sinh hoạt ở Hà Nội chi tiêu con cái cũng khó khăn”…

"Với số tiền lãi cộng gốc loanh quanh 20 triệu một tháng với thu nhập hiện tại thì cũng khá là áp lực vì thu nhập hàng năm tăng không quácao mà mức chi tiêu gia đình nữa thì cũng khá là áp lực”…

Những gói vay không phát huy được hiệu quả, rất nhiều giải pháp không làm cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh. Chính Thủ tướng Phạm Minh Chính trong cuộc họp mới đây cũng nói về những bất cập liên quan đến giá nhà. Theo GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trước đây, chúng ta cần có biện pháp mạnh tay hơn nữa đối với việc giá nhà đất tăng ảo.

“Khi tính được giá đấy là ảo ở mức độ nào đánh thuế 100% mức giả ảo tự nhiên vấn đề được giải quyết. Đây không phải là đánh thuế theo kiểu chia sẻ mà đánh thuế theo kiểu giá ảo. Có mạnh tay như vậy thì thị trường bất động sản, kinh tế bất động sản mới dám thu mình về đúng giá trị”…

Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính từng nhấn mạnh:

Nhân dân thiếu nhà ở nhưng lại không có nhà để mua. Nhà cứ 100 triệu/m² thì dân làm sao có tiền mua được. Bao nhiêu người cần nhà nhưng giá nhà cao quá… Nếu cứ thổi giá bất động sản lên, người dân thấy giá nhà cao, cao mãi, cao quá, người dân không thể mua được.

Đó cũng chính là dấu hiệu rõ ràng của việc thì trường bất động sản lâu nay bị thổi phồng, bị bóp méo theo hướng có lợi cho một nhóm ít người nào đó, sở hữu nhà đất kiếm lời thay vì số đông có nhu cầu ở thực.

Chính vì thế, cơ quan chức năng cần có giải pháp giảm giá nhà đất, căn hộ, qua đó phát triển lành mạnh một trong những lĩnh vực trụ cột của nền kinh tế, góp phần hiện thực hóa giấc mơ an cư của người dân.