Dự án nhà ở xã hội: Không nguồn vốn vay, không quỹ đất, vướng quy hoạch

TP.HCM có khoảng 285.000 công nhân lao động hoạt động trong 17 khu công nghiệp, khu chế xuất. Từ năm 2015 - 2020, có 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% theo kế hoạch.

Tuy nhiên, theo tỷ lệ này, mỗi năm chỉ có khoảng 3.000 căn đưa ra thị trường, trong khi trên dưới 50% công nhân có nhu cầu về nhà ở xã hội, theo khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM  

Không có nguồn vốn để vay

Là một doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, Công ty Bất động sản Lê Thành chia sẻ, có nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện các dự án. Trong đó, vướng mắc đến từ điều chỉnh quy hoạch để được hưởng ưu đãi về tăng chỉ tiêu quy hoạch, cũng như câu chuyện về pháp lý và ưu đãi cho chủ đầu tư.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - đơn vị đang triển khai dự án nhà ở xã hội là Lê Thành An Lạc cho biết: “Trong khi chúng tôi đang cống hiến cùng Thành phố để làm nhà cho những người có thu nhập trung bình thấp, giải quyết một phần nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhưng thủ tục pháp lý nhà ở xã hội xưa còn khó hơn nhà ở thương mại. Và các doanh nghiệp làm, chán nản không muốn làm nữa hoặc họ thực hiện một dự án rồi không muốn thực hiện dự án thứ hai.

Nghị quyết 98 chỉ giải quyết một phần trong những khó khăn, giải quyết được 50%. 50% còn lại phải chờ Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản chuẩn bị sửa đổi, và cả Luật Xây dựng”.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa phân tích, trên lý thuyết, có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư, nhưng thực hiện được vô cùng khó khăn. Đầu tiên là phải có nguồn vốn. Nhiều năm qua, không có sự sắp xếp nguồn vốn để chủ đầu tư vay làm nhà ở xã hội.

“Các chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ được ưu đãi làm hạ tầng kỹ thuật đến tận ranh dự án nhưng không thấy. Hay thuế ưu đãi để khuyến khích nhà ở xã hội cho thuê nhưng Luật không với tới được. Và câu chuyện ở đây là Nhà nước hoàn tiền mà doanh nghiệp bỏ ra bồi thường tiền sử dụng đất để có quỹ đất xây nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp bồi thường theo giá thị trường, nhưng khi nhận lại thì nhận theo giá nào. Doanh nghiệp sẽ lỗ. Giả sử người ta bồi thường miếng đất này 100 tỷ, nhưng nhà nước hoàn trả có 50 tỷ thôi, Vậy 10% lợi nhuận của nhà ở xã hội có đủ bù đắp khoản lỗ này chưa? Và công đoạn duyệt cực kỳ nan giải, khó khăn” – ông Nghĩa chia sẻ những thách thức.

Ông Nghĩa cho rằng, khi vấn đề nhà ở xã hội cho công nhân được giải quyết, họ sẽ yên tâm lao động hơn, năng suất tăng lên đáng kể và tiếp tục đóng góp cho TP.

Lấy đâu ra quỹ đất?!

Ông Lê Nguyễn Minh Quang, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Phát Triển Căn Hộ Nam Long – đơn vị triển khai và hoàn thành Dự án Ehome tại Thành phố Thủ Đức với khoảng 1400 căn hộ, nhận định, TP phải chủ động quy hoạch vùng để có thể phát triển nhà ở xã hội, đứng ra giải toả mặt bằng, kết nối hạ tầng, tạo quỹ đất sạch, bởi quỹ đất sạch là nguồn đầu vào nhưng cũng là nơi tiêu tốn thời gian lớn nhất của doanh nghiệp, thông thường từ 2-3 năm, thậm chí là 5 năm.

“Mình nhìn đi, tất cả các nước từ Thuỵ Điển, Na Uy, Pháp,  Singapore, nhà nước phải là đơn vị chủ lực, một số nơi là đơn vị duy nhất làm. Trong khi đó ở Việt Nam lại xã hội hoá. Việc đơn vị tư nhân tự đi tìm quỹ đất, .... với rất nhiều thủ tục đã làm chậm quá trình.

Nhà nước phải suy nghĩ tới lúc tạo ra một cơ quan, một bộ máy chuyên làm nhà ở xã hội, từ khâu tìm quỹ đất, phát triển, xây dựng, bán, quản lý... Doanh nghiệp muốn tham gia cũng phải đấu thầu để đưa ra giải pháp tốt nhất. Nếu chúng ta vẫn duy trì như thế này, với cơ chế vẫn còn nhiều rào cản thì mục tiêu 1 triệu căn hoặc hơn rất khó để thực hiện”, ông Quang đưa ra dẫn chứng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay có nhiều vướng mắc lớn để phát triển các dự án nhà ở xã hội. Vướng mắc đầu tiên đó chính là làm thế nào để có quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

“Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100, Nghị định 49 của Chính phủ, các dự án nhà ở thương mại có quy mô 10ha trở lên phải dành 20% quỹ đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội. Chúng ta thấy rằng, quy định này không phải lúc nào cũng phù hợp với các nhà ở thương mại.

Bởi vì đối với các nhà ở thương mại, chẳng hạn dự án trung cấp hoặc bình dân thì có thể dành quỹ đất, nhưng cao cấp hoặc rất cao cấp mà xây dựng nhà ở xã hội trong dự án dẫn đến giá thành nhà ở xã hội rất cao vì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cao”, ông Châu chỉ ra bất cập.

Việc quy hoạch để bố trí quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội trong thời gian qua của các địa phương chưa thực hiện một cách quyết liệt. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính để triển khai các dự án còn nhiều vướng mắc, trước hết đó là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội còn rơi vào vòng luẩn quẩn “con gà quả trứng”.

“Theo quy định, dự án đầu tư trong đó có dự án nhà ở xã hội phải phù hợp với quy hoạch đô thị, trong đó có quy định phải phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 nếu có. Trường hợp chưa có quy hoạch 1/500 thì phải phù hợp với quy hoạch 1/2000 nếu có. Nếu nghị định này chỉ quy định phù hợp với quy định quy hoạch đô thị chung thì không có vướng mắc gì cả nhưng nếu quy định phải phù hợp với quy hoạch 1/500 thì bất hợp lý”, ông Châu phân tích thêm.

 Vướng ở quy hoạch

Tại phiên giám sát chuyên đề việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội trong khuôn khổ kỳ họp thứ 13 HĐND TP.HCM diễn ra sáng 08/12, UBND TP.HCM cho biết trong giai đoạn 2016-2025 có 21/184 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, 27 dự án đang triển khai và 134 dự án chưa khởi động.

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Nhung cho rằng việc triển khai nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng là chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân.

“Tỷ lệ thực hiện nhà ở xã hội của TP là rất thấp vì lý do khách quan lẫn chủ quan. Thực tế trên địa bàn thành phố cũng có những khu nhà ở cao tầng nhưng chưa khai thác sử dụng như khu 12000 căn ở Thủ Đức đã bỏ hoang nhiều năm. Vậy thành phố có cách gì để chuyển đổi thành nhà ở xã hội sau khi điều chỉnh các tiêu chí để đưa khu nhà này vào sử dụng, tránh lãng phí?”, bà Nhung nói.

Phản hồi ý kiến của các đại biểu HDND, ông Bùi Xuân Cường – Phó chủ tịch UBND TP.HCM cũng nhìn nhận tỷ lệ triển khai nhà ở xã hội trên địa bàn là thấp hơn rất nhiều so với kỳ vọng. Thành phố cũng đã đề ra nhiều nhóm giải pháp cụ thể để có thể hoàn thành mục tiêu đề ra.

Ông Cường nhấn mạnh: “Đây là mục tiêu rất thách thức. Tuy nhiên chúng tôi vẫn quyết tâm giữ được mục tiêu, và thời gian tới cách làm chắc chắn sẽ có thay đổi. Đây là một cơ hội vì TP đang tập trung điều chỉnh quy hoạch xây dựng của thành phố đến 2040 tầm nhìn 2060, bởi thời gian qua khi thực hiện các dự án nhà ở và nhà ở xã hội thì cái vướng đầu tiên chính là khâu quy hoạch”.

Được đánh giá là một trong những Thành phố có nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và nhà ở cho công nhân lớn nhất cả nước hiện nay, tuy nhiên, thực tế cho thấy việc đầu tư, triển khai thực hiện các loại hình nhà ở này chưa đáp ứng nhu cầu.

Để khắc phục các các khó khăn, vướng mắc, TP.HCM đang nỗ lực triển khai nhiều giải pháp đồng bộ, nhất là vận dụng các cơ chế, chính sách mới từ Nghị quyết 98 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển vừa có hiệu lực từ 01/8/2023.