Doanh nghiệp bất động sản có trụ được để chờ thời? (Phần 2)

# Bộ Tài chính cho biết, đối với Luật Thuế Thu nhập cá nhân (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp tháng 10/2025 và thông qua tại Kỳ họp tháng 5/2026.

Bộ Tài chính cũng vừa đề nghị bỏ kiến nghị về trợ cấp 1.000 USD khi mua xe điện, đồng thời bác bỏ nhiều kiến nghị hỗ trợ về các loại thuế với hoạt động sản xuất, tiêu thụ cũng như xây dựng trạm sạc xe điện. 

# Các doanh nghiệp (DN) XK hàng hóa của Việt Nam sang EU đang phải đối mặt với nguy cơ giảm sức cạnh tranh, khi thị trường này bắt đầu thí điểm áp dụng tính thuế carbon từ tháng 10 tới, và bắt đầu áp dụng chính thức từ năm 2026. 

Và mới đây, Bộ NN&PTNT dự báo, với những lợi thế trong XK, cùng tốc độ tăng trưởng vài chục phần trăm mỗi tháng như hiện nay, cả năm 2023 ngành rau quả sẽ cán đích 5 tỷ USD - lập kỷ lục mới. 

# Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản trong quý III/2023, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì. 

Còn theo bđs.com.vn, tính đến cuối quý III, nhu cầu thuê chung cư và nhà trọ đang dẫn dắt thị trường với lượt tìm thuê tăng lần lượt 112% và 38%. 

# Giá thuê nhà trọ tăng tại các thành phố lớn khi từ tuần này, sinh viên bắt đầu rục rịch nhập học. Mức tăng phổ biến khoảng 1-2 triệu đồng/căn/tháng, tương đương tăng 10-20% so với hồi đầu năm ngoái. 

Và ước tính có khoảng 33.500 ô tô sản xuất mới mới được bổ sung cho thị trường Việt Nam trong tháng 8 vừa qua. Tuy nhiên, hiện thị trường ô tô lại đang khá trầm lắng vì thời gian này đang trùng với tháng 7 âm lịch. 

# Theo Reuters, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) được cho là sẽ từ bỏ việc tăng lãi suất tại cuộc họp tháng 9, điều này giúp lãi suất quỹ liên bang duy trì ở mức 5,25-5,5%. 

Còn dữ liệu từ Cục Thống kê lao động Mỹ cho thấy, cơ hội việc làm cũng đã giảm xuống mức thấp nhất trong khoảng hai năm trong khi ngày càng có ít người Mỹ bỏ việc. 

# Tính đến hết tháng 8, tỷ phủ ngành thời trang, ông Bernard Arnault hiện là người giàu nhất thế giới với khối tài sản khổng lồ ước tính 213 tỷ USD, theo thống kê của Forbes. 

Còn số liệu của Credit Suisse cho thấy, số lượng cá nhân thuộc nhóm có tài sản ròng trên 50 triệu USD trên toàn thế giới hiện là hơn 243 nghìn người. 

Doanh nghiệp bất động sản có trụ được để chờ thời? 

Nếu những tháng cuối năm chưa phải thời điểm đảo chiều thì bao giờ mới là thời điểm thị trường phục hồi thực sự?

Nhìn lại thời điểm 10 năm trước đã có khá nhiều sự kiện, vấn đề tác động trực tiếp tới một năm trầm lắng của thị trường bất động sản. Đây là lần đầu tiên sau 7 năm lượng hàng tồn kho trên thị trường giảm 17%. Cụm từ “bong bóng bất động sản” được nhắc như một điệp khúc. Chỉ từ quý 2 năm 2013 lượng hàng tồn kho mới có dấu hiệu tích cực.

Doanh nghiệp bất động sản có trụ được để chờ thời? (Phần 1)

Theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, đó là tiền đề để có thể so sánh với thị trường hiện tại. Đó là tín hiệu từ chính sách giảm mạnh lãi suất, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng tăng, gói hỗ trợ nhà ở xã hội, dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi được lấy ý kiến… Tất cả chỉ ra một thực tế là chúng ta đang đi đúng lộ trình của 10 năm trước: "Tất cả những thông tin đó phản ánh về mặt vĩ mô xa hơn là thị trường đang hướng tới một điểm đảo chiều mạnh hơn vào năm 2024 chứ không phải bây giờ. Đó là yếu tố đầu tiên. Do vậy, nếu nhìn vào bức tranh gần hơn là quý 3 và 4 ta nhìn thấy rằng thông tin tích cực đưa ra rất nhiều nhưng chúng tôi vẫn nói với các nhà đầu tư rằng chúng ta hãy tạm hoãn việc quá phấn khích về nó. Khi nhìn bức tranh chung thấy thị trường cần thêm thời gian để ngấm dần thông tin và chính sách có tác dụng".

Như vậy là tâm lý người mua đã cởi mở hơn và họ bắt đầu có xu hướng quay trở lại tìm kiếm bất động sản. Còn về vấn đề nguồn cung bất động sản, bà An Nguyễn – Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam cũng chia sẻ những tín hiệu khả quan của thị trường:

"Nếu như nửa đầu năm tại Hà Nội, TP.HCM mỗi thị trường chỉ có khoảng 4.000 căn hộ chung cư mở bán mới trên thị trường sơ cấp, thì nửa cuối năm số lượng này chúng tôi kỳ vọng là sẽ có 7.000 căn hộ tại mỗi thị trường. Thời điểm này chúng tôi cũng nhìn thấy những người mua thực sự có nhu cầu thật là họ bắt đầu đưa ra quyết định xuống tiền để mua BĐS. Khi tâm lý thị trường có thể chuyển thành giao dịch thì đấy là tiền đề để chúng ta kỳ vọng năm 2024 thị trường có thể phục hồi tốt hơn".

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, xét tổng thể thị trường bất động sản sẽ có điểm đảo chiều sớm nhất là từ quý 2 năm sau tới quý 4 năm sau.

Do vậy để tránh việc bị thâu tóm hay giải thể, trong giai đoạn này các doanh nghiệp tham gia thị trường cần những hướng đi thực sự chắc chắn như chia sẻ của ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội môi giới BĐS Việt Nam: "Hiện việc vướng về pháp lý chính phủ cũng như các tỉnh thành đang giải quyết. Còn vấn đề về cơ cấu loại hình sản phẩm là của nội tại DN. Tôi thấy hiện nay có những nhà phát triển BĐS hàng đầu VN thay vì giảm giá thì họ gia tăng tiện ích, tạo ra tính hấp dẫn và tiếp tục xác định nhắm vào phân khúc cao cấp. Còn những nhà phát triển BĐS khác phải cơ cấu lại sản phẩm phù hợp thu nhập của người dân. Cả hai điều chỉnh này đều có tính triết lý riêng trong hoạt động kinh doanh của họ".

Bà An Nguyễn – Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội CBRE Việt Nam cho rằng tới thời điểm hiện tại cũng có sự phân hoá nhất định trong các doanh nghiệp bất động sản. Có những doanh nghiệp dần bắt nhịp lại với bối cảnh thị trường mới: "Các doanh nghiệp có được giấy phép để khởi động hay tái khởi động lại các dự án sớm nhất sẽ là những DN có lợi thế trong thời gian tới trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm. Từ nay đến hết năm 2023 chúng ta thấy nguồn cung vẫn chưa quay lại giai đoạn trước. Nhưng với các DN có năng lực tài chính lành mạnh trở lại cùng với danh mục dự án mà họ có thể được cấp phép thì họ có lợi thế đưa vào giới thiệu đến dự án mới trên thị trường vào năm 2024".

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản nên có những hướng đi tập trung vào giá trị thực, tránh tình trạng mua bán bất động sản mang tính chất đầu cơ truyền miệng: "Tôi nghĩ đây là giai đoạn của rất nhiều các CĐT, các sàn môi giới trong thị trường cùng ngồi lại và xem chúng ta mang lại giá trị thế nào cho người mua.

Vì chỉ có giá trị thực mới có thể giúp chúng ta tồn tại bền vững qua cả giai đoạn khó khăn. Yếu tố quan trọng nhất là chúng ta hãy làm sao ổn định được đội ngũ, tối ưu hoá các vấn đề liên quan đến chi phí trong đội ngũ. Giai đoạn này rất khó để làm gì khác ngoài dự đoán cùng kiếm soát những gì chúng ta có thể làm".

Câu chuyện phục hồi một cách mạnh mẽ và thực chất của thị trường chưa thể ngay trong quý 3 và quý 4 năm nay. Nhưng đó sẽ là thời điểm bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần ở một số phân khúc tại các đô thị lớn. Điều doanh nghiệp bất động sản cần làm lúc này là tiếp tục “bắt mạch” thị trường, đưa ra những quyết sách chống khủng hoảng để duy trì hoạt động chờ thời.

Thông tin chứng khoán

# Phiên 7/9, chỉ số VN-Index giảm 2,36 điểm, tương đương 0,19%, xuống 1.255,22 điểm.

# Toàn sàn HoSE có 223 mã tăng giá, 83 mã đứng giá tham chiếu và 268 mã giảm giá. Thanh khoản khớp lệnh duy trì ở mức cao, đạt 23.896 tỷ đồng.

# Theo SSI Reseach, VN-Index đã mất chuỗi 6 phiên tăng liên tiếp. Dù vậy, việc thị trường hạ nhiệt sau thời gian tăng "nóng" được đánh giá là diễn biến phù hợp.