Doanh nghiệp bất động sản có trụ được để chờ thời? (Phần 1)

Cụ thể, Dữ liệu từ Khảo sát của Hội môi giới Bất động sản VARS với các hội viên là sàn giao dịch bất động sản cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao.

Theo ông  Nguyễn Chí Thanh – Phó chủ tịch thường trực Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, khảo sát dù ở trong phạm vi hẹp nhưng phần nào phản ánh những khó khăn thực tại của các doanh nghiệp tham gia thị trường: "Chúng tôi khảo sát các thành viên của bên môi giới cho thấy hiện nay lượng hàng cho phân khúc bình dân rất hạn chế. Các nhà môi giới không có các sản phẩm để bán cho các chủ đầu tư nên bắt buộc họ phải thu hẹp quy mô hoạt động, thậm chí một số DN sau một thời gian dài không có giao dịch có thể phải giải thể doanh nghiệp. Đấy là chuyện thực tế DN đang phải đối diện".

Kết quả khảo sát cũng cho thấy 50% doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn lớn nhất về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai; vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng với lần lượt 21%, 22% doanh nghiệp được khảo sát lựa chọn.

Và với một thị trường cần sự quan sát dài hạn bởi quy trình phát triển bất động sản mất nhiều thời gian, bà An Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam cũng đưa ra nhận định về khó khăn của các chủ đầu tư ở thời điểm hiện nay: "Thực ra chúng ta đang rất gần những tháng cuối năm. Các chủ đầu tư dự án quy mô trung bình thông thường mất ít nhất 2 đến 5 năm chuẩn bị tất cả hồ sơ liên quan đến dự án để sẵn sàng đưa dự án vào chào bán. Vì thế nên là đúng tại thời điểm hiện tại gần như chúng ta cũng đã nhìn thấy câu chuyện của 2023 như thế nào rồi. Nguồn cung của 2023 thì chúng tôi có nhìn thấy số lượng nguồn cung cũng chưa thực sự phục hồi so với năm 2021 – 2022".

Hiện nay, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu BĐS và vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”.

Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô. Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà.

Phân tích sâu hơn về yếu tố niềm tin của người mua nhà, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết thêm: "Giao dịch giai đoạn vừa qua gặp vấn đề là niềm tin. Tôi đầu tư nhưng chủ đầu tư không dùng tiền của tôi để đầu tư BĐS mà dùng vào lĩnh vực khác. Trong khi chủ đầu tư rất cần nguồn vốn trái phiếu. Bây giờ thị trường khó, ngân hàng hạn chế tín dụng cho BĐS thì rõ ràng việc phát hành trái phiếu và đảo liên tục là yếu tố sống còn của chủ đầu tư. Chủ đầu tư gặp khó khăn họ không bán được hàng vì mất niềm tin, không có nguồn cung ra thị trường".

Với một thị trường có độ sàng lọc cao như bất động sản, cộng thêm những khó khăn đến từ khách quan và chủ quan như các chuyên gia phân tích có thể thấy dù có những chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường, các doanh nghiệp vẫn phải có những chiến lược để trụ tới ngày những chính sách có thể thẩm thấu vào thị trường như chia sẻ của bà An Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam:

"Với các doanh nghiệp bất động sản đến thời điểm này có rất nhiều các doanh nghiệp bất động sản là phải tái cơ cấu lại danh mục đầu tư danh mục tài sản của mình. Có thể là cần phải chuyển nhượng bớt, hoặc là để thanh khoản các khoản nợ lúc trước đó, đặc biệt là liên quan đến những cái khoản nợ liên quan đến thị trường trái phiếu mà chúng ta biết là Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái thay đổi cải cách thị trường trái phiếu đó".

Còn nếu không chúng ta sẽ chứng kiến những điều như ông  Nguyễn Chí Thanh – Phó chủ tịch thường trực Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: "Những năm qua việc các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng như các nhà môi giới tỉ lệ thanh lọc ra khỏi thị trường rất lớn, tỉ lệ tồn tại rất nhỏ. Thị trường có tính canh tranh rất cao, nếu ai có sản phẩm phù hợp với thị trường thì tồn tại, còn nếu nhà phát triển có sản phẩm không phù hợp thì đứng trước nguy cơ bị thâu tóm hoặc phá sản".

Câu hỏi đặt ra là: nếu những tháng cuối năm 2023 chưa phải thời điểm đảo chiều thì bao giờ mới là thời điểm thị trường phục hồi thực sự? Các doanh nghiệp cần tái cấu trúc như thế nào để vượt qua giai đoạn khó khăn này? Câu trả lời sẽ có trong bài viết tiếp theo. 

Thông tin trong nước và quốc tế

# Nhân dịp tham dự Hội nghị Cấp cao ASEAN lần thứ 43 và các hội nghị liên quan tại Jakarta, Indonesia, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có cuộc gặp Chủ tịch Diễn đàn Kinh tế Thế giới.

# Tại cuộc gặp, Thủ tướng Chính phủ bày tỏ mong muốn WEF phối hợp cùng Việt Nam đăng cai tổ chức nhiều hoạt động hội tụ các nhà chính sách kinh tế hàng đầu thế giới để cùng thảo luận những vấn đề quan tâm chung. 

# Trong khi đó, có thể thấy, trong bối cảnh kinh tế chưa hồi phục hoàn toàn, “sức khỏe” của DN vẫn đang bị ảnh hưởng.

Trong danh sách 100 DN nợ thuế mà Cục Thuế TP.HCM vưa công bố, hàng loạt DN lĩnh vực BĐS, du lịch... vừa bị cơ quan thuế áp dụng các biện pháp cưỡng chế nợ thuế vì các khoản nợ ngân sách quá hạn. 

# Và do tiếp cận vốn khó khăn, Hiệp hội DN nhỏ và vừa Hà Nội vừa kiến nghị ngân hàng giảm bớt 50% số điều kiện cho vay, đồng thời tăng tối đa tỷ lệ vay tín chấp để giảm bớt khó khăn, tạo đà cho DN phục hồi. 

# Khảo sát của Hội Môi giới BĐS VN với hơn 500 DN đầu tư, kinh doanh dịch vụ BĐS cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều DN.

Với hơn 70% DN cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động. 

# Với thị trường tiêu dùng: Do phải cạnh tranh với xe lắp ráp trong nước và sức mua chưa hồi phục nên lượng ô tô nhập khẩu tháng 8 ước tính giảm 5% về lượng và giảm 10% về giá trị, đây đã là tháng giảm thứ 3 liên tiếp. 

# Đáng chú ý, Tổng cục Quản lý thị trường vừa nhận được báo cáo của Cục Quản lý thị trường nhiều địa phương về việc bắt giữ lượng lớn bánh Trung thu nhập lậu, không rõ nguồn gốc xuất xứ trong những ngày vừa qua.

# Liên hợp quốc vừa đề xuất giải pháp nối lại Sáng kiến Ngũ cốc Biển Đen, bao gồm ý tưởng khởi động đàm phán để giải phóng tài sản của các nhà sản xuất thực phẩm Nga. 

# Trong khi đó, các DN xuất khẩu gạo của Thái Lan vừa kêu gọi chính phủ kiềm chế can thiệp vào giá gạo, để thị trường hoạt động tự nhiên. 

# Theo thống kê, hóa đơn điện của các hộ gia đình ở châu Âu đã tăng vọt kể từ khi các nước phương Tây phần lớn từ bỏ nguồn cung cấp dầu, khí đốt tự nhiên và than của Nga.

# Và mới đây, Birmingham – Thành phố lớn thứ hai của Anh đã tuyên bố phá sản, ngừng tất cả các khoản chi tiêu không cần thiết sau khi bị yêu cầu trả số tiền lương bình đẳng có tổng giá trị lên tới 760 triệu bảng Anh. 

Thông tin thị trường chứng khoán

# VNIndex đóng cửa cao nhất phiên, tại 1.245,5 điểm, tăng 10,5 điểm (+0,85%). Vận động tích cực diễn ra trên diện rộng với 356 mã trên HOSE tăng điểm.

# Động lực cho thị trường phần lớn đến từ nhóm vốn hóa lớn. VN30 quay lại dẫn dắt với HPG, VPB, FPT, GAS, SSI là các CP tăng tốt nhất.

# Theo SSI Reseach, GTGD khớp lệnh sàn HOSE tăng 9% theo phiên, lên mức 23,6 nghìn tỷ đồng. NĐTNN bán ròng 106 tỷ đồng.