Hệ lụy đằng sau tình trạng mua bán NƠXH, 'Nóng' cuộc chiến chống hàng lậu

Thông tin thị trường

# Chính phủ vừa ban hành Nghị định 302/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia. Đây là quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận.

Trong đó, Quỹ nhà ở trung ương được Chính phủ thành lập, trực thuộc và giao Bộ Xây dựng quản lý. Còn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ lập và quản lý Quỹ nhà ở địa phương. 

# Và mới đây, nhiều ngân hàng vừa điều chỉnh biểu phí, siết chặt điều kiện miễn phí quản lý tài khoản.

Theo đó, có ngân hàng thu phí quản lý 11.000 đồng/tháng khi tài khoản có dưới 500.000 đồng.

Một số nhà băng khác thì thu phí “đóng băng tài khoản cá nhân”, khi các tài khoản thanh toán không phát sinh giao dịch trong 12 tháng liên tục sẽ bị thu phí 10.000 đồng/tháng (chưa bao gồm VAT).

# Đáng chú ý, thời điểm này đang diễn ra nhiều chương trình khuyến mãi, kích cầu tiêu dùng như Black Friday, chuẩn bị Noel và đón năm mới 2026… nhu cầu tiêu dùng của người dân tăng cao. Khi hàng hóa dồi dào, đa dạng mẫu mã, sức mua lớn thì cũng là thời điểm các đối tượng buôn bán hàng lậu, hàng giả, hàng nhái lợi dụng để buôn lậu, tung hàng giả, hàng nhái ra thị trường.

Do đó, các lực lượng chức năng đang vào cuộc quyết liệt nhằm giữ ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Theo Chi cục QLTT Hà Nội, những tháng cuối năm, công tác đấu tranh của lực lượng QLTT sẽ tập trung vào các mặt hàng tiêu dùng thiết yếu dự báo nhu cầu sử dụng tăng cao trong dịp lễ, Tết như: thuốc lá, pháo nổ, thực phẩm, bánh, kẹo, rượu, bia, nước giải khát, thực phẩm chức năng, mỹ phẩm... Địa bàn tập trung kiểm tra là các chợ, trung tâm thương mại, siêu thị, các đầu mối giao thông, điểm tập kết hàng hóa, tuyến giao thông trọng điểm.

Người dân có thể kịp thời cung cấp thông tin, tố giác các hành vi buôn lậu, sản xuất, kinh doanh hàng giả tới cơ quan chức năng. Sự phối hợp chặt chẽ giữa lực lượng QLTT, chính quyền địa phương và toàn xã hội sẽ tạo ra môi trường thương mại lành mạnh, góp phần ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và phát triển kinh tế bền vững./.

Hệ lụy đằng sau tình trạng mua bán nhà ở xã hội

Tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp ngoại lệ đối với hoạt động mua bán nhà ở xã hội đó là nếu trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán thì được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, tình trạng mua đi bán lại nhà ở xã hội không đúng đối tượng tiếp tục tái diễn trong vài năm trở lại đây, kéo theo nhiều hệ lụy không nhỏ. 

Thử khảo sát thực hư việc mua bán nhà ở xã hội tại một dự án được đánh giá khá cao trên địa bàn xã Thanh Trì sau sáp nhập, bằng cách đóng khách hàng hiện có nhu cầu mua căn hộ giá rẻ, sau cuộc trao đổi với chủ ki ốt phía dưới tòa nhà, rất nhanh người này giới thiệu một căn hộ đang được rao bán với giá hơn 2 tỷ đồng.

“Có căn hộ này lô góc rất đẹp, hiện đang cho thuê nhưng chủ nhà cần bán”...

Cũng theo người môi giới tự xưng này, nếu đồng ý giao dịch, hai bên làm vi bằng sau đó bên mua giữ lại một khoản tiền, đến khi căn hộ được phép chuyển nhượng lúc đó mới ký hợp đồng mua bán, làm thủ tục sang tên chủ sở hữu. 

“Bây giờ chưa đủ điều kiện mua bán nên hai bên làm vi bằng, bên mua giữ lại 100 triệu sau khi hết 5 năm hoàn tất thủ tục trả lại sau”...

Điều đáng nói ở chỗ, căn hộ này cũng được chủ nhà mua lại từ một người khác chỉ hơn 1 tháng sau khi dự án hoàn thành việc bốc thăm, thanh toán, nhận nhà.

“Nhà này chị mua lại của người khác cho con nhưng cháu không ở”...

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp ngoại lệ đó là nếu trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà, họ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, chỉ cần gõ từ khóa “bán nhà ở xã hội”, lập tức xuất hiện rất nhiều mẩu tin rao bán căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội như ở Hoàng Mai, Hà Đông... Thử liên hệ với một môi giới theo số điện thoại đăng tin rao bán nhà ở xã hội trên trang web chuyên về bất động sản, hoạt động mua bán ngầm được thực hiện một cách… công khai thông qua nhiều chiêu trò nhằm lách các quy định pháp luật.

“Dự án vẫn chưa được giao dịch nên mới làm vi bằng”...

Theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc – Giám đốc Công ty luật Vietsky, các trường hợp tự ý mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng đều vi phạm các quy định pháp luật liên quan.

“Hiện nay nhà ở xã hội là loại hình nhà ở đặc thù, mình phải hiểu nhà ở xã hội là dành cho những người thu nhập thấp, có hoàn cảnh khó khăn không có nhà ở. Mục đích của Chính phủ là hỗ trợ cho nhóm yếu thế này. Từ có đặc thù đó thì nên việc mua bán cũng có những điều kiện nhất định, nhà ở xã hội chỉ dành cho đối tượng sử dụng cho chính bản thân họ. Do vậy việc sử dụng không đúng đều vi phạm luật nhà ở”…

Ở đây có hai vấn đề cần làm rõ. Thứ nhất, đằng sau tình trạng mua bán nhà ở xã hội nhan nhản ở các hội nhóm chứng tỏ điều gì? Phải chăng từ khâu xét duyệt hồ sơ có vấn đề, dẫn đến những người không có nhu cầu ở thật, thậm chí không đủ điều kiện, cũng được mua nhà ở xã hội. Mà cái gọi là “nhu cầu” của những người này thực chất có lẽ là mua bán kiếm lời, khiến cho những cuộc bốc thăm suất mua nhà ở xã hội ngày càng nóng…

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP. Hà Nội, cho biết, trách nhiệm một phần do các quận huyện trước đây giám sát không chặt chẽ: “Nguyên nhân chủ yếu là do cái việc giám sát đối tượng thuộc trách nhiệm quận huyện nơi có dự án nhà ở xã hội giám sát, theo dõi cùng với chủ đầu tư kiểm soát các đối tượng này”…

Thứ hai, khi nhà ở xã hội trở thành sản phẩm đầu cơ, mua đi sang tay kiếm lời, kéo theo giá của loại hình bất động sản giá rẻ phục vụ nhu cầu của số đông người dân không còn rẻ nữa, dẫn đến khách hàng bình dân khó tiếp cận được phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của họ.

Theo đó, để làm rõ hơn vấn đề này hãy bắt đầu với câu hỏi đầu tiên, chúng ta thấy nhiều trường hợp dự án nhà ở xã hội sau khi mở bán bị phát hiện bán sai đối tượng còn đối tượng ấy là ai không ai biết, cũng không ai hiểu vì sao trước địa điểm bốc thăm xuất hiện hàng dài xe sang. Những người này, bằng một cách nào đó, bỗng nhiên trở nên may mắn hơn số đông còn lại, sau đó họ chuyển nhượng cái “may mắn” đó sang người khác với số tiền chênh lên đến hàng trặm triệu. Câu chuyện nhu cầu thật hay không thật thể hiện qua số lượng tin bài rao bán lại nhà ở xã hội trên các hội nhóm, trên các website, qua các giao dịch không chính thức…

Giá bán nhà ở xã hội – một loại hình sản phẩm dùng để tham chiếu trên thị trường bất động sản, từ đó tăng lên nhiều lần qua tay các nhà đầu cơ, dẫn đến giá cả bất động sản nói chung cũng tăng lên theo…

“Nhà ở xã hội mà phát triển sẽ làm tham chiếu cho tất cả các phân khúc khác bởi vì nhà ở xã hội nhiều làm giảm căng thẳng về nhu cầu hai nữa là nhà xã hội cũng có tiêu chuẩn về kỹ thuật thì rõ ràng người ta có cái tham chiếu để so sánh. Nhà ở xã hội nếu phát triển sẽ như một mũi tên trúng hai mục đích vừa đáp ứng nhu cầu những người không có khả năng mua nhà thương mại, thứ hai cũng là tham chiếu cho giá cả”…

Thị trường bất động sản thiệt hại hai lần do nhà ở xã hội không được bán đúng đối tượng, khi mà nguồn cầu không được đáp ứng hoặc đáp ứng sai, khiến cho giá nhà ở giá rẻ tăng cao, đẩy các phân khúc khác lên một tầm cao mới. Thị trường bất động sản vì thế mà rơi vào tình trạng bong bóng, bị thổi phồng, chủ yếu phục vụ mục đích mua đi bán lại, trục lợi chính sách, thay vì mục tiêu cao cả, biến giấc mơ an cư trở thành sự thật./.