Điều kiện mới về giải ngân vốn vay mua nhà, nhiều người dân e dè

Những quy định gần đây về tài sản bảo đảm và điều kiện giải ngân vốn vay đang đặt ra thách thức mới, đồng thời cũng góp phần làm minh bạch hóa thị trường. 

Bộ Tài chính rút lại đề xuất áp thuế 20% thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Ở thuê cả đời hay vay mua nhà: Giới trẻ chọn lối nào?

Nguy cơ hợp thức hóa giá ảo: Bất động sản nóng lên, dân khó mua nhà

Gần 90% môi giới bất động sản không có chứng chỉ hoặc chứng chỉ hết hạn

Với nhiều gia đình trẻ đang có dự định mua chung cư, cơ chế giải ngân mới khiến họ phải tính toán kỹ lưỡng. Chị Nguyễn Ngọc Hà, nhân viên văn phòng, chia sẻ:

“Vợ chồng chúng tôi cũng đang có ý định là vay ngân hàng để mua chung cư. Nhưng bây giờ, chúng ta phải chờ bàn giao xong mới được giải ngân, lúc đấy chúng tôi phải bàn giao tiền hết rồi, thì việc gì chúng tôi phải vay ngân hàng nữa đúng không?”

Theo chị Hà, việc phải chờ đến khi dự án hoàn thành mới được giải ngân vốn khiến người mua không thể tận dụng khoản vay để giảm áp lực tài chính ban đầu, đặc biệt khi giá nhà liên tục tăng. Anh Nguyễn Văn Dũng, kỹ sư, cũng nhìn nhận đây là trở ngại đối với khách hàng cá nhân:

“Theo tôi được biết, đối với khách hàng và người mua nhà là khách hàng cá nhân cũng sẽ gặp trở ngại khó khăn. Vì như thế là đợi khi nhà mình đóng xong hẳn rồi, người ta mới được tiếp cận cái nhà đấy, thì như thế người ta phải thực sự có tiền sẵn thì mới có thể mua được. Điều này sẽ khó khăn cho người dân tiếp cận được nhà ở".

Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước không hạn chế việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà. Thông tư này chỉ sửa đổi cách xác định hệ số rủi ro tín dụng cho khoản vay thế chấp nhà ở, phân định rõ hơn "khoản cho vay thế chấp nhà" là tài sản đã hình thành, trong khi việc cho vay và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được phép theo quy định hiện hành."

Trên thực tế, quy định này không cấm giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng hạn chế khả năng dùng chính tài sản đó làm tài sản bảo đảm để vay ngân hàng. Luật sư Nguyễn Thế Truyền giải thích rõ:

“Quy định này không phải là triệt tiêu khái niệm ‘tài sản hình thành trong tương lai’ mà nó làm cho tài sản hình thành trong tương lai không còn là tài sản bảo đảm. Các bên vẫn có toàn quyền thỏa thuận mua bán với nhau cái tài sản hình thành trong tương lai đó.

Quy định chỉ hạn chế tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Mà cái tài sản bảo đảm đấy chỉ đáp ứng với những người vay tiền để mua nhà. Nếu vay tiền để mua nhà, quy định đang đặt ra: hãy mua nhà chứ đừng mua tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai.

Bởi vì mua nhà thì vẫn cho vay, còn mua tài sản hình thành trong tương lai thì không cho vay. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng rất lớn. Lãi ngân hàng vẫn phải trả, còn tài sản hình thành trong tương lai thì không biết đến bao giờ mới bàn giao, đến lúc bàn giao lại trông chờ vào may rủi và tâm của chủ đầu tư. Có thể nhận được sản phẩm không như mong muốn".

Bên cạnh những khó khăn về tiếp cận vốn, cơ chế này cũng tạo ra những hiệu ứng tích cực với thị trường bất động sản. Anh Rich Nguyễn, chuyên gia tài chính và bất động sản, cho biết:

“Cái mặt tích cực là sẽ không có những dự án chết để treo quá lâu năm. Tuy nhiên nó cũng đẩy giá nhà của những chung cư đã hình thành trước đó lên một nấc nữa. Nhưng chúng ta cũng không thể phủ nhận những điểm tích cực khác.

Có nhiều dự án mà nhà đầu tư mua vì nghe lời dụ dỗ ngon ngọt của sales, không kiểm tra kỹ năng lực chủ đầu tư, dẫn đến mua chung cư cách đây đến 10 năm mà hiện nay móng vẫn chưa xây xong, hoặc chỉ xây xong phần thô nhưng chưa hoàn thiện, không được về nhà ở trong suốt hàng chục năm.

Quy định này giải quyết được vấn đề đó, đảm bảo dự án được hoàn thiện, hạn chế rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, nó cũng đẩy giá chung cư lên".

Các quy định về tài sản bảo đảm và cơ chế giải ngân vốn vay đang từng bước định hình lại thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư.

Dù gây áp lực tài chính ban đầu cho người mua, nhưng chúng cũng bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, giảm rủi ro từ các dự án chậm tiến độ và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng, các gia đình và nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng kế hoạch tài chính trước khi quyết định giao dịch.