Cấm homestay chung cư: Có là bước ngoặt cho thị trường bất động sản?

Có cách nào để quản lý mà không cấm đoán cực đoan?

Vấn đề này, PV VOV Giao thông có cuộc trao đổi với TS Lê Quốc Phương – nguyên Phó giám đốc Trung tâm thông tin công nghiệp – thương mại (Bộ Công thương).

PV: Thưa ông, việc cấm cho thuê ngắn ngày trong chung cư sẽ tác động ra sao đến nền kinh tế, đặc biệt là ngành du lịch và bất động sản? Liệu có cách quản lý nào khả thi hơn thay vì cấm hoàn toàn, để vừa đảm bảo an ninh trật tự chung cư, vừa duy trì lợi ích kinh tế?

TS Lê Quốc Phương: Quy định này nhằm quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê lưu trú du lịch và để trả lại môi trường sống cho cư dân của các chung cư, và nó phù hợp với Luật Nhà ở năm 2023 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Đương nhiên việc cấm cho thuê lưu trú ngắn ngày trong chung cư sẽ tác động tiêu cực. Trước hết là đến ngành du lịch, bởi mô hình cho thuê lưu trú ngắn ngày này thường được thực hiện qua ứng dụng airbnb rất nhanh, rất tiện và rẻ nữa, thu hút du khách và những người lưu trú tạm thời và việc mất mô hình này thì chắc chắn sẽ làm giảm lượng du khách.

Tiếp đó là thị trường bất động sản bị tác động bởi hình thức cho thuê ngắn hạn. Vì nó thúc đẩy mạnh hoạt động đầu tư căn hộ cho thuê, nay việc mất đi phân khúc này khiến cho nhu cầu mua đầu tư giảm và việc bán căn hộ sẽ khó hơn, đặc biệt là đối với những dự án chung cư ở gần các điểm du lịch.

Tuy nhiên, nhìn vào một mặt khác thì chúng ta thấy là việc cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày chưa thực sự chặt chẽ về mặt pháp lý. Bởi vì cho thuê căn hộ ngắn ngày vẫn nhằm mục đích nhà ở, cho nên nó cũng không trái với Luật Nhà ở năm 2023.

Do đó thì thay vì để cấm, tôi cho rằng là chúng ta có thể đưa ra quy định chẳng hạn như mỗi chung cư chỉ được phép có một tỷ lệ phần trăm nhất định số căn hộ cho thuê ngắn hạn, tôi nói ví dụ như là khoảng 20% chẳng hạn. Chủ nhà cho thuê phải đăng ký kinh doanh, có cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm về đảm bảo an ninh, trật tự và không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư và nếu để xảy ra thì sẽ phải chịu phạt nặng và Ban quản lý chung cư thì sẽ phải giám sát chặt chẽ các hoạt động này.

PV: Vâng, quy định cấm cho thuê ngắn ngày sẽ tác động thế nào đến giá nhà chung cư tại TP.HCM, đặc biệt là phân khúc căn hộ đầu tư, thưa ông?

TS Lê Quốc Phương: Hình thức cho thuê căn hộ ngắn hạn vừa qua đã phát triển mạnh và thúc đẩy mạnh các hoạt động đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM, do đó, quy định cấm cho thuê ngắn ngày này sẽ khiến cho nhu cầu mua đầu tư của phân khúc tài sản và việc bán căn hộ trong phân khúc này sẽ khó khăn hơn, đặc biệt là đối với các dự án nào mà thuận tiện gần trung tâm thành phố hoặc gần sân bay, gần các điểm du lịch.

Do đó, giá các căn hộ cao cấp để đầu tư kinh doanh ngắn ngày sẽ bị tác động nhất định. Nhưng mà nhìn từ một góc độ khác thì quyết định này mang lại tác động tích cực, đảm bảo an ninh trật tự của chung cư và Luật bảo vệ cho tiện ích của chung cư. Ví dụ như hồ bơi, phòng tập, gym không quá tải, do đó thì nó nó lại giúp nâng cao giá trị của các chung cư hiện đang sử dụng.

PV: Nếu chính sách này được mở rộng sang các thành phố lớn khác, liệu có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản toàn quốc không, thưa ông? Về dài hạn, chính sách này có ảnh hưởng thế nào đến chiến lược phát triển đô thị và sức hút đầu tư của các thành phố lớn?

TS Lê Quốc Phương: Nếu được mở rộng sang các thành phố lớn khác, chẳng hạn như là Hà Nội, Đà Nẵng hay Huế thì đương nhiên là chính sách này sẽ có tác động, trước hết là đến thị trường bất động sản của các trung tâm lớn này và từ đó tác động đến thị trường bất động sản trong cả nước.

Tuy nhiên, chính sách này nếu mà được thực hiện ở các thành phố lớn khác thì chủ yếu tác động đến phân khúc căn hộ cao cấp, được đầu tư cho thuê chứ không phải là toàn bộ thị trường bất động sản. Hơn nữa, nếu mà các doanh nghiệp bất động sản họ giảm xây dựng phân phân khúc căn hộ cao cấp này thì họ sẽ phải chuyển sang phân khúc bình dân hơn và hiện nay đang có nhu cầu thực và nhu cầu rất lớn.

Do đó, xét về tổng thể trong dài hạn thì chính sách này có ảnh hưởng nhất định nhưng không quá lớn đến chiến lược phát triển đô thị cũng như sức hút đầu tư của các thành phố lớn. Chính sách cấm cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn thì nó sẽ làm cho việc bán các căn hộ chung cư cao cấp khó khăn, tức là cầu giảm, thì theo quy luật của thị trường thì giá sẽ giảm, cho nên chúng ta hi vọng nếu có sự cấm này thì đầu tư vào cũng là giảm thì giá sẽ giảm, thì nó sẽ khiến cho giá chung cư giảm, bởi vì căn hộ đầu tư cao cấp đang trên tỷ trọng lớn.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản thấy rằng phân khúc căn hộ cao cấp này khó bán thì họ sẽ phải chuyển sang các phân khúc thấp cấp hơn một chút, hạng trung bình hoặc dòng thấp và đây là phân khúc mà hiện nay có nhu cầu rất lớn trên thị trường. Do đó, khi có nguồn cung lớn hơn trong  phân khúc bình dân thì cũng khiến giá giảm.

PV: Xin cảm ơn ông