“Bít” cửa mua bán bất động sản hai giá

Đó là quy định việc thanh toán mua bất động sản phải chuyển khoản và giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế.

Nhiều căn nhà mặt phố phải có giá hàng chục tỷ đồng song khi ra văn phòng công chứng, một số hợp đồng mua bán có khi chỉ ghi 2 - 3 tỷ đồng. Đó là tình trạng bán nhà 2 giá đã tồn tại rất lâu thời gian qua.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nêu thực tế: "Trước đây, chúng ta có quy định. Nếu giá ghi trên hợp đồng cao hơn giá Nhà nước thì tính thuế theo giá trên hợp đồng. Còn thấp hơn giá của Nhà nước thì ghi trên giá của Nhà nước. Chính vì thế, mọi ngừoi thường ghi trong hợp đồng giá xấp xỉ với giá Nhà nước, tức là thấp hơn giá thị trường. Mà giá Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường. Chính vì vậy, người ta tìm ra cách luôn luôn ghi giá làm sao người ta chịu thuế ít nhất".

Việc né thuế này đã gây thất thu ngân sách rất lớn. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tính đến năm 2022, có khoảng 30.000 trường hợp giao dịch nhà đất đã phải rà soát lại việc kê khai chuyển nhượng bất động sản.

Nắm được lỗ hổng này, Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.  Đặc biệt, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Theo luật sư Thanh Hà, chủ tịch công ty luật SBLAW, quy định mới sẽ làm các giao dịch và thuế minh bạch hơn, tránh đầu cơ hưởng lợi và thất thoát thuế: "Nắm được lỗ hổng này, trong quy định mới của Luật KD BDS mới quy định, người dân hoặc những người giao dịch đất đai phải dựa trên giá thực tế giao dịch, từ đó tránh thất thu cho Nhà nước cũng như phí lệ phí liên quan. Điều này có thể thực hiện được bằng cách bỏ Khung gía đất và bảng giá đất hàng năm mà HĐND thông qua rất thấp so với giá giao dịch trên thị trường. Mà mỗi năm UBND xây dựng bảng giá đất đấy dựa trên ý kiến của Hội đồng tư vấn và thu thập các dữ liệu làm sao để bảng giá đấy sẽ sát với giao dịch ở trên thị trường cùng thời điểm với giao dịch khác".

Như vậy từ ngày 1/8, các bên giao dịch kinh doanh bất động sản phải ghi chính xác giá giao dịch thực tế tại hợp đồng. Điều này sẽ tránh tình trạng ghi giá thấp hơn để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Bên cạnh đó, ngoài quy định phải ghi chính xác giá thực tế, điều 48 của Luật kinh doanh Bất động sản 2023 cũng quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay dịch vụ địa ốc phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng tại Việt Nam. Việc phạt, bồi thường thiệt hại vì chậm tiến độ thanh toán hay chậm bàn giao được các bên thỏa thuận và phải ghi trong hợp đồng.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho biết: "Việc quy định thanh toán không tiền mặt trong mua bán bất động sản là nội dung rất mới. Khi mua bán, các bên giao dịch phải chuyển khoản, không có tình trạng mang từng bao tải tiền để đi thanh toán. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo đến các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch".

Đồng thời, đây là nội dung rất mới và phù hợp với xu hướng thanh toán không tiền mặt mà Chính phủ đang khuyến khích. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết thêm: "Đây là điều mà các nước trên thế giới cũng đã sử dụng rồi. Chúng ta cũng cần nhìn nhận rằng đây là điều tích cực chứ không phải tiêu cực. Phương thức thanh toán này nhằm kiểm soát được về thuế và nhiều yếu tố liên quan đến chênh lệch về giá. Tôi cho rằng, đây là một quy định mang tính rất  tích cực".

Thực tế, nhiều quốc gia phát triển trên thế giới đã bắt buộc mua bán bất động sản qua ngân hàng, do đó việc áp dụng ở Việt Nam không mới, điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, đồng thời giúp Nhà nước chống thất thu thuế.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực của Batdongsan.com.vn, thành viên của Tập đoàn Property Guru cho biết: "Nó sẽ làm cho cả thị trường siết lại với lại giao dịch sát hơn từ khâu mua bán cho đến các văn phòng công chứng. Đồng thời, quy định mới này sẽ giúp cho thu nhập về thuế sẽ đúng bản chất hơn. Nếu nói tổng quan về cơ quan quản lý Nhà nước thì sẽ giúp cho việc quản lý dễ dàng hơn các giao dịch trên thị trường và ước tính được giá trị thực tế một năm như thế nào, tiếp cận hơn với giá thị trường".

Tuy nhiên, việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng chỉ áp dụng với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, bán nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở... không bắt buộc thanh toán bằng chuyển khoản.