Áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Cần làm rõ căn cứ nào để tính tiền lãi

Nhiều ý kiến cho rằng, về việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân (thay thế) 20% áp dụng đối với phần giá trị chênh lệch giữa giá mua, bán một bất động sản theo từng lần chuyển nhượng vẫn còn những vấn đề cần làm rõ.

Liệu có khiến thị trường bất động sản tăng ngược?

Về sự chênh lệch giá trị giữa hai giao dịch bất động sản, việc áp dụng cách tính 20% giải quyết được tương đối bài toán làm thế nào hạn chế được hiện tượng đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Lý do? Vì trên thực tế, nhiều thời điểm thị trường trầm lắng, trong vòng một năm giá trị bất động sản tăng không quá 10%. Tuy nhiên, nếu đặt vấn đề liên quan đến việc áp dụng mức thuế 20% liệu rằng có khiến cho thị trường bất động sản tăng ngược, do nhà đầu cơ cộng thêm phần thuế thu nhập vào giá bán, hay không?        

Câu trả lời là CÓ, vì hạn chế đầu cơ, lướt sóng, theo anh Nguyễn Ngọc Cường, một nhà đầu tư lọc lõi, đồng nghĩa với việc nguồn cung thu hẹp. Mà nguồn cung “thu hẹp” tức là người ta có cớ tăng giá sản phẩm, thậm chí bao gồm lãi cộng thêm phần trăm thuế. Khi đó, đối tượng chịu mức giá cao không phải ai khác chính là khách hàng có nhu cầu ở thực. Hiện tượng gọi là “GIẬU ĐỔ BÌM LEO”, có khi càng phát sinh nhiều hơn.         

“Ban đầu cũng có thể hạn chế được tình trạng lướt sóng đấy nhưng về sau tôi nghĩ rằng người bán cộng thêm 20% vào giá bán thì bên mua rõ ràng chịu thiệt trước tiên, nhất là khi các nhà đầu tư họ chậm bán ra khiến cho nguồn cung khan hiếm nữa”…        

Có hai vấn đề đặt ra ở đây, thứ nhất là thực chất tỷ lệ 20% là bao nhiêu? Thứ hai, con số 20% này tác động thế nào đến thị trường theo cách hiểu tích cực liên quan đến việc sử dụng chính sách thuế giúp cho thị trường minh bạch hơn, hiện tượng bơm thổi bị hạn chế?        

Câu trả lời, đầu tiên, lợi nhuận từ hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian tính bằng tháng rất khó cao hơn 20%. Như vậy, áp dụng mức thuế 20% khiến cho hứng thú của các nhà đầu cơ giảm xuống mức thấp nhất. Tuy nhiên, mức thuế này không áp dụng trên toàn bộ phần chênh lệch mà còn trừ đi các loại chi phí khác.         

Tiếp theo, so với mức thuế 2% tính theo giá trị giao dịch, con số 20% của giá trị chênh lệch mỗi giao dịch bất động sản giữa mua với bán trừ các loại chi phí chắc chắn cao hơn hoặc có thể ít 2%. Vấn đề cần giải quyết, theo TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, là sự hệ thống hóa thông tin:

“Chúng ta chưa có dữ liệu minh bạch của thị trường chúng ta cũng chưa có nền kinh tế hóa đơn tức là việc xác định khoản tiền chênh hay lợi nhuận ròng thì nó rất khó khăn. Hai nữa cán bộ thuế phải rất có nghiệp vụ cộng thêm phải có lực lượng rất hùng hậu mới thẩm định được chênh giá nó là bao nhiêu”... 

Việc áp dụng thuế cần tính toán kỹ lưỡng       

Theo Bộ Tài chính, việc áp thuế 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản... Từ đó, cơ quan thuế có đủ thông tin cũng cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng số tiền thuế phải nộp.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, mục tiêu của việc sử dụng thuế nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi.

“Mục tiêu là ngăn chặn đầu cơ, làm cho méo mó thị trường, làm cho giá nhà đất bị đẩy lên khiến cho chúng ta vừa khó quản lý, vừa khó cho những người có nhu cầu ở thật. Thị trường hiện nay rất khó tìm những sản phẩm đúng với giá trị thật, dẫn đến thị trường rất khó lượng định”.        

Vấn đề còn lại liên quan đến những vướng mắc trong việc xác định giá gốc, hay còn gọi giá vốn, cũng như các loại chi phí như phí môi giới, lãi vay ngân hàng nếu có, vì hệ thống của chúng ta hiện nay mới có dữ liệu giao dịch bất động sản từ năm 2018. Trong khi, giá trị thực của những giao dịch này sai số so với thực tế cũng không nhỏ, do phần lớn hợp đồng mua bán nhà đất, trong nhiều năm trở lại đây, đa số thấp hơn so với thực tế. Những vấn đề này, cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, có thể được giải quyết trong tương lai gần.        

“Chính phủ cũng đang hướng đến những hoạt động quản lý khác  ví dụ như chúng ta phải số hoá dữ liệu trong đó có cả số hoá bất động sản, số hoá thuế có rồi, dữ liệu công dân có rồi, xây dựng có rồi giờ thì chúng ta chỉ tích hợp lại thôi”…        

Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng việc áp dụng thuế như thế nào rất cần tính toán kỹ lưỡng.         

"Câu chuyện dùng công cụ thuế sớm hay muộn phụ thuộc vào 2 yếu tố. Một là dữ liệu để Bộ Tài chính có thể ước tính được tác động lên thị trường ra sao. Bởi khi một chính sách đưa ra thì những người làm chính sách đều tính được tác động của chính sách đó. Thứ hai là tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Ví dụ giai đoạn này thị trường mới có sự hồi phục thì việc áp dụng ngay sẽ như thế nào so với việc áp dụng mức thuế hiện tại. Nhưng về mặt dài hạn, đây là một chính sách tốt”...        

Cũng theo các chuyên gia, nếu chính sách thuế không được thiết kế hợp lý, rất có thể sẽ khiến thị trường thứ cấp – vốn đóng vai trò quan trọng trong thanh khoản - bị chững lại. Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách.

Tuy nhiên, với mức đề xuất từ 10-20% trên phần lãi, điều quan trọng là phải thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp, tránh tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân.