Chung cư ni có thể được cấp sổ hồng nếu đáp ứng yêu cầu về xây dựng, về phòng cháy chữa cháy và quản lý vận hành. Quy định mới tại Luật Nhà ở 2023 được cho là sẽ mở ra nhiều cơ hội để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp và điều kiện sống an toàn cho người dân ở chung cư ni.
Cụ thể, cần thỏa mãn những điều kiện nào để chung cư ni được cấp sổ hồng? Xu hướng thị trường sẽ thay đổi ra sao khi Luật đi vào cuộc sống? Những tình huống nào cần chuẩn bị? Và đặc biệt, cần làm gì với khoảng 10 nghìn chung cư ni đang tồn tại ở các đô thị hiện nay, nếu không đủ điều kiện để được cấp sổ?
Đón nghe: Tọa đàm phát thanh trên VOVGT với chủ đề: “Chung cư ni muốn cấp sổ hồng cần đáp ứng điều kiện gì?”, trực tiếp lúc 12h30, thứ Sáu (11/10) trên VOV Giao thông tần số FM91 và vovgiaothong.vn
Cùng sự tham gia của các vị khách mời: Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Luật sư Trương Thanh Đức - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.
PHẤN KHỞI KHI CHUNG CƯ MINI CÓ THỂ ĐƯỢC CẤP SỔ HỒNG
Nhiều năm tích cóp, vợ chồng chị Nguyễn Thu Hồng (ở Cầu Giấy, Hà Nội) mới mua được căn chung cư ni rộng hơn 42m2. Tuy vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ lại được gộp chung trong một giấy chứng nhận với hơn 20 hộ khác. Bởi vậy, trước thông tin chung cư ni có thể được cấp sổ hồng, chị Hồng rất phấn khởi:
"Nếu luật đã quy định như vậy thì những người dân có nhu cầu sử dụng thực sự những nhà như thế cũng thấy tài sản mình mua được đảm bảo thì rất yên tâm. Vì trước đây tài sản đấy cũng được đảm bảo một phần rồi, nhưng nó không riêng biệt, giờ được tách riêng biệt như thế thì quá ok cho những người có nhu cầu sử dụng thật".
Còn anh Đỗ Hoàng Thắng (ở Bắc Từ Liêm, Hà Nội) sau nhiều lần chuyển nhà từ nơi này sang nơi khác, gần 1 năm nay, vợ chồng anh đã mua được căn chung cư ni với hơn 30m2, có gác xép. Theo anh Thắng, khi được sở hữu căn hộ chung cư với đầy đủ giấy tờ sẽ giúp con anh có được đi học đúng tuyến:
"Việc được cấp sổ hồng không chỉ giúp cho mình đi học, đi làm, nó cũng thuận lợi cho con cái đi học, bởi các trường quanh đây muốn đi học thì người ta đòi phải là dân ở đây, phải có nhà ở đây thì mới được học".
Một số người dân cũng tỏ ra phấn khởi trước thông tin chung cư ni sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ một số điều kiện:
"Nếu được cấp sổ hồng như thế thì rất vui, vì nó vừa thuận tiện cho mình trong việc mua đi bán lại, trong việc đi học cũng thuận tiện hơn".
"Chung cư ni là một tài sản giá trị của mỗi người, vì vậy giờ được cấp sổ thì rất vui rồi".
Về phía chủ đầu tư xây dựng chung cư ni, họ cũng rất vui mừng vì loại hình này được cấp sổ hồng. Ông Nguyễn Mạnh Thắng, một chủ đầu tư xây dựng chung cư ni được gần 2 năm cho biết, Luật Nhà ở mới đã quy định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp, chủ đầu tư và các tiêu chí cụ thể để được cấp sổ hồng. Do đó, đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào loại hình này:
"Với bên chủ đầu tư như chúng tôi thì có được hành lang pháp lý rõ ràng hơn để yên tâm đầu tư kinh doanh lĩnh vực này. Quy định mới cũng tạo điều kiện cho những chủ đầu tư có năng lực thật sự để quản lý và phát triển ngành nghề dịch vụ này".
Ông Ngô Chí Thiện, một chủ đầu tư xây dựng chung cư ni cho biết, với những điều kiện này, hầu như chỉ những chung cư ni mới xây dựng sau này có thể đáp ứng được:
"Có thể là sau này những chủ đầu tư mới, sẽ xây những tòa nhà mới thì lúc đấy người mua mới được đảm bảo về tính pháp lý của tài sản của mình. Chứ còn bây giờ gần như không có tòa nào đạt điều kiện đâu. Hình thức mua bán chủ yếu thể hiện trên hợp đồng viết tay thôi".
Một số ý kiến cũng cho rằng, với việc cấp sổ hồng, người dân sẽ được chính quyền công nhận về tài sản hợp pháp và tài sản đó có thể mang ra thế chấp, mua bán.
Đồng thời, việc làm nh bạch, rõ ràng cũng giúp cho cơ quan quản lý nhà nước quản lý tốt hơn, bởi với các quy định mới, những doanh nghiệp, cá nhân muốn đầu tư xây chung cư ni cũng phải tìm kiếm các vị trí, diện tích đất phù hợp để đáp ứng đủ các tiêu chuẩn, thay vì ồ ạt tìm gom mua các mảnh đất trống, rồi xây nhà để bán.
CHUNG CƯ MINI XÂY MỚI SẼ TRỞ NÊN HIẾM HOI
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, đại diện doanh nghiệp bất động sản cho rằng, mặc dù việc luật hóa quy định cấp sổ hồng cho chung cư ni sẽ thúc đẩy chuẩn hóa và phát triển loại hình nhà ở có giá cả phù hợp túi tiền người lao động nhưng quy định này sẽ vấp phải rất nhiều thách thức trong quy hoạch, quản lý đô thị, quản lý dân cư và độ khả thi khi triển khai trên thực tế khá thấp:
“Tôi ngồi tôi tính rồi, xây chung cư ni để bán trong nội thành Hà Nội là không hiệu quả, kể cả giá bán đến 60 triệu/m vẫn có nguy cơ lỗ và mức giá đó không hấp dẫn người mua, không khả thi. Ở ngoại thành với giá đất tăng cao thì việc đầu tư chung cư ni ngoại thành sắp tới cũng không còn hiệu quả nữa. Có thể xây chung cư ni sẽ không tồn tại ở các khu đô thị lớn mà biến tướng để xây dựng ở các khu nghỉ dưỡng, nơi giá đất còn rẻ”.
Ông Ngô Chí Thiện, một nhà đầu tư xây dựng nhiều chung cư ni trên địa bàn Hà Nội cho biết, dù hành lang pháp lý được mở ra nhưng theo những quy định mới của Luật Nhà ở thì việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư ni xây mới tương đương về điều kiện, thủ tục cấp sổ hồng cho các chung cư thương mại. Điều này khiến ông sẽ phải chuyển hướng đầu tư:
“Có thể phải nghiên cứu lại chiến lược đầu tư của mình, không phân bổ nguồn vốn của mình vào loại hình này nữa, có thể sẽ xây dựng các căn chung cư để tự khai thác cho thuê thôi chứ không bán. Vì phải tìm các thửa đất đủ điều kiện, xây dựng theo đúng giấy phép nên có thể chung cư ni có giá đắt tương đương chung cư thương mại, chẳng qua là diện tích nhỏ thì giá trị nhỏ thôi”.
Ở góc độ pháp lý, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn khẳng định, khi “siết chặt” các điều kiện đầu tư, xây dựng mới các chung cư ni thì tới đây, số lượng các khu chung cư ni mới được đầu tư sẽ không nhiều, việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư ni vì thế cũng không dễ. Mặt khác, cần làm rõ hơn các điều kiện để xây dựng loại hình nhà ở này:
“Chúng ta muốn biết là xây dựng một tòa chung cư ni ở trong ngõ và cái ngõ đó tiêu chuẩn phải rộng bao nhiêu theo quy định của Ủy ban tỉnh mà Ủy ban chưa có quy định nên thời gian tới đây, khi các tiêu chí trở nên rõ ràng thì các chủ đầu tư họ mới có cơ sở xem xét có triển khai hay không. Đến thời điểm này, khung pháp lý để một dự án chung cư ni được xây dựng đã có nhưng các tiêu chuẩn, quy định về đường giao thông để xe chữa cháy tiếp cận thì ở một số địa phương còn chưa ban hành”.
Các chuyên gia đánh giá, những quy định về cấp sổ hồng cho chung cư ni sẽ giúp khắc phục các hạn chế trong công tác quản lý, đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay.
Tuy nhiên, trước những vướng mắc có thể gặp khi triển khai trên thực tế, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị, các giải pháp quản lý cũng cần sớm được ban hành đồng bộ để tránh những rủi ro, biến tướng của loại hình chung cư ni, đảm bảo quyền lợi của người dân:
“Các chung cư ni đã xây dựng thì trên cơ sở các quy định mới cần rà soát lại, xử lý các quy trình để được công nhận, có thể đạt các quy định để cấp sổ đỏ. Chúng ta phải xây dựng các tiêu chuẩn cho các chung cư ni đã xây dựng trước đây, còn không đạt được thì phải kiên quyết loại bỏ. Người dân có thể tham gia vào chuỗi tạo ra chung cư ni mới nhưng phải tuân thủ quy định của pháp luật”.