Luật Đất đai sửa đổi: Siết điều kiện đấu giá, chặn hành vi lũng đoạn thị trường

Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai gồm có 8 điều, sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định 43, 44, 01, 91, 31 và 148.

Trong đó, dự thảo quy định Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, thay cho quy định hiện hành là đơn vị sự nghiệp công lập được thành lập ở cấp tỉnh đã bộc lộ nhiều bất cập.

Dự thảo cũng hoàn thiện quy định về các trường hợp bất khả kháng, ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất.  

Một điểm mới đáng chú ý nữa là dự thảo bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá.

Cụ thể, tổ chức tham gia đấu giá phải có vốn sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên; phải nộp tiền và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá, khẳng định năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá.

Trong trường hợp người tham gia đấu giá tự ý huỷ kết quả đấu giá không có lý do chính đáng thì phải nộp thêm khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá, ngoài số tiền đặt trước đó.

Dự thảo lần này cũng tập trung sửa đổi các quy định về giá đất. Theo đó, khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và tại khu vực định giá. Rà soát, quy định chi tiết các phương pháp xác định giá đất trên cơ sở nghị định hóa các nội dung đã được triển khai ổn định trên thực tiễn. Giao ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương án định giá đất phù hợp, đảm bảo việc xác định giá đất tuân thủ các nguyên tắc định giá.

Dự thảo cũng quy định, trường hợp dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật, khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì nhà nước sẽ thu hồi đất mà không phải bồi thường.

Để nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai có những sửa đổi quan trọng nào? Phóng viên Hoàng Hà của VOVGT phỏng vấn bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai.

PV: Xin bà cho biết những điểm nổi bật của Dự thảo nghị định sửa đổi lần này?

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ: Nội dung sửa đổi lần này tập trung chủ yếu vào các nghị định số 43 và 44, Nghị định số 43 quy định chi tiết Luật Đất đai và Nghị định số 44 quy định về giá đất, hai nghị định này được ban hành và có hiệu lực đồng thời với Luật Đất đai.

Nghị định 43 chỉ tập trung sửa đổi một số nhóm liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp trước đây còn có những bất cập. Ví dụ, các trường hợp giao đất trái thẩm quyền, đất đã chuyển cho địa phương, những trường hợp sử dụng đất trước 18/12/1980...

Tất cả những nội dung đấy trên cơ sở phản ánh, kiến nghị của địa phương chúng tôi cũng đề xuất sửa trong lần này.

Đồng thời, tập trung sửa các nội dung liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý các dự án chậm tiến độ, các trường hợp bất khả kháng trong quá trình triển khai của các địa phương còn có những vướng mắc và hiểu chưa thống nhất.

Riêng Nghị định 44 về giá đất, các nội dung cơ bản là phương pháp xác định giá đất, trách nhiệm của chính quyền các địa phương, trường hợp nào thì áp dụng phương pháp nào, rồi các hệ số như thế nào...thì lần này mới tâp trung sửa. Về nội dung Nghị định 44 thì về cơ bản các nội dung của Thông tư số 36 là chúng tôi đưa lên đây.

Ngoài ra, trong quá trình tổ chức xác định giá đất cũng đã đề xuất để sửa đổi các phương pháp này để đảm bảo tính khả thi.

PV: Thưa bà, một trong những vấn đề đang được dư luận khá quan tâm đó là định giá và đấu giá. Vậy những quy định trong dự thảo đã giải quyết được bất cập hiện nay hay chưa?

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ: Đấu giá đất trong thời gian qua đúng là rất bất cập, đối với pháp luật đất đai thì chỉ quy định 3 nội dung: Đối tượng tham gia đấu giá đất, điều kiện của thửa đất tham gia đấu giá và xác định giá thời điểm. Còn tất cả các trình tự, thủ tục liên quan đến đấu giá đất thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản.

Tuy nhiên, đất đai là một tài sản rất đặc biệt nên vụ đấu giá vừa rồi cũng ảnh hưởng lớn đến xã hội. Vì vậy chúng tôi cũng cố gắng trong quá trình xây dựng dự thảo để làm sao các cuộc đấu giá ngày càng công khai, minh bạch và người thực sự cần đất mới tham gia đấu giá, chứ không có tình trạng cò giá, đẩy giá.

Chúng tôi muốn có một khung pháp lý cho nội dung này, ban soạn thảo và tổ biên tập cũng rất kỳ vọng các nội dung liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất làm sao minh bạch và những người thực sự cần đất sẽ được tiếp cận với đất đai

PV: Xin cảm ơn bà!

Chính phủ đang ráo riết xây dựng dự thảo Luật Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp thứ tư vào cuối năm nay. Vậy việc sửa các nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm này có cần thiết? Phóng viên VOVGT phỏng vấn ông Nguyễn Đức Mạnh, luật sư thành viên cấp cao – Phó Giám đốc Công ty Luật Bizlink.

PV: Theo ông, có cần thiết sửa các nghị định tại thời điểm này hay không?

Ông Nguyễn Đức Mạnh: Luật Đất đai ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực của đười sống kinh tế, nên việc sửa Luật Đất đai cần phải nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng. Vừa rồi Chính phủ đã xin lùi thời hạn trình Luật Đất đai là một đề xuất đúng đắn, trong khi đó đã có nhiều vấn đề phát sinh nội tại trong đời sống, vì thế những việc cần phải sửa đổi ngay, thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì chúng ta nên làm ngay, sẽ giúp DN cởi bỏ nút thắt, tạo động lực cho DN phát triển.

PV: Ông nhận định như thế nào về các quy định trong dự thảo lần này, đã giải quyết những vướng mắc, đặc biệt là những vướng mắc nổi cộm trong định giá và đấu giá đất hiện nay?

Ông Nguyễn Đức Mạnh: Để sửa đổi được hết các vấn đề này cũng rất khó, bởi có những vấn đề thuộc về luật và có những vấn đề thuộc nhiều luật như đấu giá quyền sửu dụng đất, phải tham khảo cả Luật Dân sự, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đầu tư làm sao phải có sự tương thích. Chúng ta kỳ vọng tất cả những vấn đề được đồng bộ tôi cho là khó, nếu khắc phục được phần nào thì chúng ta cứ tiến hành.

PV: Theo ông những vấn đề nào nên sửa đổi, bổ sung trong dự thảo này?

Ông Nguyễn Đức Mạnh: Có một số vấn đề chính, như gia hạn thời gian sử dụng đất, trong những năm qua có rất nhiều dự án bị chậm so với tiến độ, có liên quan đến vấn đề pháp luật, giải phóng mặt bằng...không cho gia hạn thì DN sẽ rất thiệt thòi.

Vấn đề nữa là về đấu giá quyền sử dụng đất, có 2 vấn đề: Đấu giá quyền sử dụng đất để mang lại lợi ích tốt nhất cho nhà nước, nhưng ngược lại vừa phải mang lại lợi ích cho nhà nước nhưng vẫn phải thực hiện các mục tiêu khác, đó là tạo ra công ăn việc làm cho người lao động, tạo ra nguồn ngân sách cho nhà nước trong dài hạn.

Nếu chúng ta chỉ tính đến việc thu được một khoản lợi ích ban đầu mà không tính đến lâu dài thì rõ ràng việc đấu giá đó chưa có nhiều ý nghĩa. Đề nghị ban soạn thảo tiếp tục xem xét và tính đến các yếu tố đó.

Về vấn đề Condotel, nhiều năm nay các nhà đầu tư đã đi trước, trong khi luật pháp chưa hoàn thiện. Hiện nay dự thảo đang tập trung chính vào cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các chủ đầu tư, nhưng làm sao phải tạo ra các giải pháp đồng bộ; rồi vấn đề quản lý, vận hành condotel như thế nào, rất nhiều vấn đề chúng ta chưa đụng tới, về lâu dài rất dễ tạo ra những tranh chấp còn lớn hơn những tranh chấp trong nhà chung cư hiện nay.

PV: Xin cảm ơn ông!

Liên quan đến vấn đề đấu giá rồi bỏ cọc của Tân Hoàng Minh vừa qua, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Bạn soạn thảo nên sửa đổi cơ chế đấu giá cũng như bổ sung các chế tài xử phạt thật nghiêm minh trong dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai lần này:

'Việc bỏ cọc làm lũng đoạn thị trường bất động sản của VN, làm cho khoảng cách giầu nghèo ngày càng xa ra. Những người giầu đã đầu tư những mảnh đất ở đó sẽ giầu lên, họ đã vốn hóa giá trị đầu tư ban đầu, đẩy giá đất lên cao bất thường.

Điều này có nguy cơ bị đẩy đến tội phạm hình sự là tội làm lũng đoạn thị trường. Sau những vụ việc đó, chúng ta cần phải sửa đổi cơ chế đấu giá đất và phải được cụ thể hóa, tránh hiện tượng làm lũng đoạn thị trường bất động sản như thời gian vừa qua'.

Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai lần này hướng tới mục tiêu hạn chế các hành vi không lành mạnh, làm lũng đoạn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để các quy định của pháp luật đi vào cuộc sống và có tính khả thi, cần xem xét thấu đáo, tránh làm hạn chế các quyền hợp pháp của cá nhân, tổ chức và DN.

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOVGT, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc 15h30 đến 15h50, thứ Hai và thứ Tư hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast đanh cho di động: Spotify, Aple Podcast và Google Podcast.