Đổi trái phiếu lấy bất động sản như nào cho vừa vặn (Phần 2)?

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Tin trong nước và thế giới

# Bộ Công Thương cho biết, bên cạnh việc củng cố hệ thống phân phối hiện có, năm 2023 sẽ ưu tiên phát triển các phương thức bán lẻ mới. 

Và sắp tới, trong Chương trình điều tra thống kê quốc gia, các cơ quan chức năng sẽ thu thập thông tin về tổng mức chi tiêu và những khoản chi chủ yếu của khách du lịch, khách quốc tế đến Việt Nam. 

# Dự báo, nếu tận dụng tốt các FTA, các doanh nghiệp xuất khẩu (XK) cả nước sẽ hướng đến mục tiêu XK năm nay tăng trưởng 6%, đạt 395 tỷ USD. 

Và cùng với các trái cây đã được mở cửa sang thị trường Trung Quốc, sắp tới Việt Nam sẽ đẩy mạnh đàm phán mở cửa thêm nhiều loại trái cây sang thị trường này. 

# Tính đến cuối tháng 2, lãi suất cho vay mua nhà tại nhóm ngân hàng thương mại tư nhân ghi nhận dao động ở mức 14-16%.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà tại nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước đang “thả nổi” ở mức 11,5-14%. 

Mới đây, UBND TP.Hà Nội dự kiến sẽ thu hồi trên 2.600 ha đất chưa đủ điều kiện pháp lý và chấm dứt hoạt động đối với khoảng 60 dự án BĐS chưa xác định đất. 

# Từ ngày 11-12/3 tới, Chương trình “Doanh nghiệp vì người tiêu dùng” 2023 sẽ diễn ra tại Hà Nội do Hội Bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam tổ chức.

Và mới đây, tỉnh Bình Dương cho biết sẽ triển khai thí điểm "tuyến đường thanh toán không tiền mặt" đầu tiên của tỉnh tại huyện Dầu Tiếng trong tháng 3.

# Trong tháng 2, kinh tế khu vực Eurozone đã tăng tốc, đạt mức cao nhất trong 9 tháng qua làm dấy lên hy vọng EU sẽ thoát khỏi suy thoái. 

Còn theo Cơ quan Năng lượng Quốc tế, xung đột tại Ukraine sẽ thúc đẩy an ninh năng lượng và việc sử dụng năng lượng tái tạo ở châu Âu. 

# Thượng viện Philippines vừa phê chuẩn Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP), đồng thời bày tỏ ủng hộ hiệp định này. 

Và trong một diễn biến mới nhất, các nước ASEAN, Australia và New Zealand vừa hoàn tất đàm phán nâng cấp Hiệp định FTA giữa các bên. 

Đổi trái phiếu lấy bất động sản như nào cho vừa vặn?

Việc đưa quy định “đổi trái phiếu lấy bất động sản” vào văn bản luật là một trong những biện pháp “cứu cánh” cho thị trường hiện nay. Tuy nhiên, cần lưu ý gì để đảm bảo hài hoà lợi ích cho các bên tham gia?

Ông Nguyễn Anh Toàn – Chủ tịch HDQT công ty Rich Invest, nhận định trong năm 2023 nhiều công ty bất động sản sẽ đối diện với áp lực đáo hạn trái phiếu với lượng tiền trả nợ cho trái chủ rất lớn: "Nếu xét năm 2023 thì lượng trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản là 35%, khoảng 120 nghìn tỷ. Hiện các doanh nghiệp thực sự lúng túng bởi họ trải qua 2 năm covid gần như không bán được, nguồn thu gần như không có và hệ số tồn kho là 1500 ngày. Tức là để bán hết số tồn kho để trả nợ mất 4-5 năm, trong khi hạn đáo ngay trước mắt rồi".

Đổi trái phiếu lấy bất động sản như nào cho vừa vặn (Phần 2)?

Trong bối cảnh thanh khoản của thị trường bị tắc nghẽn, sử dụng phương thức đổi trái phiếu bằng bất động sản hoặc các tài sản khác là một giải pháp khá hợp lý trong tình huống doanh nghiệp không thể thanh toán khi đến hạn.

Một trong những vấn đề được đặt lên hàng đầu khi thực hiện phương án đổi trái phiếu lấy bất động sản là vấn đề pháp lý.

Theo PGS.TS. Phạm Thế Anh - Chuyên gia Kinh tế - Vĩ mô, điều đó đòi hỏi ở cơ quan quản lý nhà nước trước tiên: "Cơ quan nhà nước cần giải quyết các vấn đề liên quan tới tính pháp lý của dự án, giấy phép xây dựng. Đây là yếu tố quan trọng nhất. Bởi trong môi trường rủi ro hiện nay, các hoạt động kể cả bán lẻ và bán buôn chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư an tâm với tính pháp lý của dự án. Cái này nằm trong quyền xử lý của các nhà điều hành nên tôi nghĩ cần phải xử lí đầu tiên".

Sự vào cuộc đồng bộ từ trung ương tới địa phương trong việc tạo hành lang thông thoáng cho pháp lý dự án là điều mà TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh: "Sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa phải quyết liệt tạo đk cho dn cũng như giải phóng mặt bằng cho khu vực rất khó khăn. Ngoài ra phải do Dn và TT tự quyết định mức giá phù hợp với chi phí, doanh thu".

Như vậy, đây là quy đổi bù trừ, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá bất động sản hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu. Và tất nhiên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã bắt đầu chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm BĐS.

Tuy nhiên, bên cạnh việc xét pháp lý của dự án chuyển đổi thì cũng cần đảm bảo tài sản đó không bị mang ra thế chấp.

Ông Vũ Cương Quyết, CEO đất xanh miền Bắc nêu quan điểm: "Phải xác định các tài sản đấy không bị thế chấp ở ngân hàng . Nếu mà tài sản bị thế chấp mà các doanh nghiệp trái phiếu chuyển đổi nữa thì lại rủi ro. Còn nếu có thế chấp phải có xác nhận ba bên là chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng".

Tuy nhiên, để tránh việc đầu tư “ồ ạt” thiếu kiến thức về thị trường, PGS.TS Lê Đức Hoàng, Viện ngân hàng tài chính, Trường ĐH KTQD lưu ý với nhà đầu tư: "Nhà đầu tư phải tự trang bị kiến thức, chứ k phải khi gặp rủi ro thì quay ra đòi hỏi nhà quản lí. Thực tế thừoi gian qua có người môi giới ở ngân hàng, phải siết chặt chỗ đó".

Khi thực hiện giao dịch chuyển đổi, các trái chủ cần dựa vào các quy định trong luật, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các văn bản pháp lý của dự án. Còn với DN BĐS, cần nhìn thẳng vào nội tại và bóc tách những khó khăn, đối mặt và có phương án giải quyết triệt để cho các trái chủ, như chia sẻ của ông Vũ Cương Quyết – CEO đất xanh miền Bắc:

"Tôi kiến nghị doanh nghiệp hoàn toàn phải cởi mở với trái chủ, phải nói hết các khó khăn và vấn đề với trái chủ để hai bên đi đến thống nhất. Nếu như trong trường hợp đổi bất động sản thì phải thương lượng hai bên một cách công khai và trực tiếp, cũng như nếu được thì có bên thứ ba là ngân hàng hoặc cơ quan nhà nước".

Quan trọng nhất, dù pháp luật cho phép chủ nợ và người nợ được quyền thoả thuận các nghĩa vụ trả nợ nhưng không đồng nghĩa DN phát hành có thể ép trái chủ theo phương thức hoán đổi trái phiếu lấy tài sản khác. Sự thỏa thuận chỉ thành công nếu doanh nghiệp có sự công khai, minh bạch, thông tin đúng và trung thực, cũng như thiện chí trả nợ của mình.

Thông tin chứng khoán

# Chỉ số VNIndex đóng cửa gần như đi ngang khi chỉ mất 0,62 điểm, còn 1.053,66 điểm.

# Động lực cho nhịp hồi phục trong phiên được dẫn dắt bởi nhóm Ngân hàng đến từ BID, ACB, TCB, VIB …cùng một số nhóm Dầu khí, Thép, Chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu này đều đảo chiều tăng lại từ vùng giá thấp trong phiên.

# Theo SSI Reseach, GTGD khớp lệnh sàn HOSE giảm 15%, còn 9,9 nghìn tỷ đồng, song vẫn khá cao so với mức bình quân từ đầu năm là 9 nghìn tỷ đồng. Dù vậy, giao dịch của NĐTNN sôi động hơn ở cả hai chiều với giá trị mua và bán cao nhất trong một tuần gần đây.