“Sốt” đất, không thể cứ mãi “cắt cơn”

Ngoài những tác động từ quy hoạch, dịch bệnh, hay “xảo thuật” của giới đầu cơ, liệu có “bàn tay vô hình nào” kích cho đất “sốt” lên? Và cần làm gì để đất không “sốt” đi “sốt” lại?

Xung quanh câu chuyện này, PV VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

PV: Cơn sốt đất và sốt giá BĐS kéo dài lần này có thể để lại những hậu quả nào?

GS. Đặng Hùng Võ: Sau mỗi lần sốt đất, nếu cơn sốt có dừng thì giá đất giữ tại chỗ chứ không xuống, tức là không bị nổ bong bóng và cùng lắm là bong bóng không lớn thêm. Cơn sốt đất tiếp theo thì lại đẩy bong bóng cao lên và cũng không bị xì.

Đây chính là đặc điểm của sốt đất Việt Nam. Nó dẫn tới khả năng là giá đất ngày càng cao, giá bất động sản nhà ở ngày càng cao.

Hậu quả tiếp theo, người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp không thể tìm được nhà ở cho mình. Khu vực nhà ở giá cao thì cung rất lớn nhưng cầu thì thấp. Và nó sẽ dẫn tới khủng hoảng bất động sản ở một mức độ nhất định.

Nếu chúng ta không có những giải pháp ngăn chặn lại việc tăng giá bất động sản nhà ở quá mức, thì lạm phát sẽ đến, chỉ có chúng ta có công khai nó hay không công khai nó. Bởi vì quy luật tất yếu là như vậy.

PV: Sốt đất thường liên quan đến thông tin quy hoạch, và hoàn toàn có thể lường trước. Nhưng theo ông, vì sao nó vẫn cứ xảy ra?

GS. Đặng Hùng Võ: Cái nhược điểm ở đây là công khai như thế nào thì lại gặp pháp những cách thức công khai không rõ ràng, nhiều khi kích thích cái ý định lợi dụng nó để tạo lợi nhuận bất chính, hơn là công khai để người dân hiểu và để tự lo liệu cho cuộc sống của mình.

Quan trọng hơn là công cụ định giá đất hàng loạt của Nhà nước và khung giá đất của Chính phủ ở ta làm quá kém, thậm chí còn có chủ định của Nhà nước để giá đất tại đây thấp đi. Thế thì liệu có phải là có ý đồ tham nhũng hay không?

Sự thực tôi muốn cắt nghĩa rất nhiều lần, nhưng không cắt nghĩa nổi!

PV: Các nước định giá đất thế nào, thưa ông?

GS. Đặng Hùng Võ: Các nước họ có quy định, là người ta không dùng khung giá đất, bảng giá đất để tính giá đất của Nhà nước, mà người ta dùng một hệ thống được gọi là KMar, tức là hệ thống máy tính trợ giúp trong việc định giá đất của Nhà nước, định giá hàng loạt và các dữ liệu về giá đất, về chuyển nhượng các nơi được tập trung lại vào máy tính.

Từ đó người ta có thể tính toán được một cái giá trị gần đúng giá đất tại bất kỳ thời điểm nào, bất kỳ địa bàn nào, nhưng nó đảm bảo được tính chính xác khoảng 80% giá thị trường.

Người ta quan niệm 80% là được, nó là cái giá mà kích thích đầu tư của con người. Nhưng mà ta thì hoàn toàn ngược lại với xu thế của thế giới.

Bên cạnh đó thì tôi còn cho một điều là Nhà nước rất cần định giá đất hàng loạt trước quy hoạch và định giá đất hàng loạt sau quy hoạch, định giá đất hàng loạt trước khi dự án được phê duyệt, và định giá đất hàng loạt sau khi dự án được phê duyệt. Tất cả cái đó rất quan trọng vì nó là cơ sở để chúng ta hiểu về những hành vi nào đang kích cho giá đất tăng.

PV: Nhưng ai sẽ làm việc đó?

GS. Đặng Hùng Võ: Các nước thì họ làm rất đơn giản, họ giao những công việc đó cho khu vực ngoài Nhà nước, mà cụ thể họ đưa Hiệp hội định giá quốc gia lên vị trí khá cao, họ tạo cho nó thậm chí kể cả quyền lực về việc công bố các định giá viên nào có chất lượng đến đâu, rồi đạo đức của từng định giá viên nhóm nào, ở quãng nào …

Thế nhưng mà ta không sử dụng được tốt các tổ chức ngoài Nhà nước. Tất cả mọi việc nhà nước làm, mà Nhà nước làm thì đôi khi có những cái không chính xác mà không ai kiểm soát được cả.

PV: Đối phó với cơn sốt đất thì nhiều địa phương đã bắt đầu siết phân lô bán nền. Theo ông, có thể kỳ vọng gì vào giải pháp này?

GS. Đặng Hùng Võ: Cấm chia lô bán nền đối với đất nông nghiệp, đất rừng, đất vườn là câu chuyện thừa. Chúng ta chỉ cần thực hiện đúng quy định của pháp luật về chia lô bán nền.

Nhưng chúng ta có nên để cơ chế chia lô bán nền tiếp tục như hiện nay đối với đất ở hay không? Đây là một trong những nhược điểm rất lớn của Luật đất đai 2013.

Chúng ta nên học tập kinh nghiệm của các nước, họ chỉ dùng cơ chế chia lô bán nền phục vụ các dự án xã hội, họ yêu cầu cấm đưa chia lô bán nền vào mục đích thương mại. Tôi cho thế là đúng nhất.

PV: Trở lại với cơn “sốt” đất như hiện nay, chắc chắn cơ quan chức năng sẽ phải tìm cách “cắt sốt”. Nhưng theo ông, làm gì để sốt đất không còn “tái phát”?

GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi vẫn phải là câu chuyện nghiên cứu một cách rất nghiêm túc Luật thuế về đất đai, về sử dụng đất đai và nhà ở.

Muốn cắt hoàn toàn những tình trạng lặp đi lặp lại các cơn sốt đất, thì chắc chắn phải có một kết hợp quản lý rất nhuần nhuyễn giữa thị trường tiền tệ (tức là thị trường của các ngân hàng), thị trường tài chính và thị trường hàng hóa nói chung, tạo ra được sự phối hợp giữa cung và cầu, để sao cho không bao giờ còn cầu “ảo”, chỉ còn cầu thật. Mà muốn không còn cầu ảo thì lại phải tính tới chuyện sắc thuế về nhà ở.

PV: Như vậy tóm lại, sắc thuế về nhà và đất vẫn là then chốt trong việc ngăn chặn “sốt” đất?

GS. Đặng Hùng Võ: Chắc chắn! Cái này thế giới đã chứng minh rồi.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!