Nhiều rủi ro từ loại hình bất động sản 'farmstay'

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

"Bây giờ lợi nhuận đang rất tốt, từ 180-220 triệu/năm tương lai là nó tăng giá, chủ đầu tư cam kết thuê lại và chị sẽ được 30 ngày/năm để nghỉ ngơi và chị được cung cấp 15kg rau sạch/tháng".

"Giá trong năm nay tăng, đầu năm bán có 550 triệu nay 750 triệu/nền (lô). Dự kiến cuối năm nay đầu năm sau hết rồi, hết hạn mức không tách được nữa. Giá bán ra dự kiến tăng 8-9 triệu/m2 nữa. Ở đây một năm đầu tư lợi nhuận chị thu về thấp nhất là 30%".

Trong vai một khách hàng có nhu cầu đầu tư bất động sản “farmstay” khu lực lân cận Hà Nội và Lâm Đồng, phóng viên VOVGT nhận được rất nhiều lời mời chào như vậy từ các môi giới, kèm theo nhiều cam kết, ưu đãi "trên trời” và hứa hẹn mức lãi suất “khủng” khi đầu tư vào loại hình này.

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, du lịch phát triển đang tạo ra nhiều cơ hội cho những bất động sản khác phát triển.

Thế nhưng, gần đây một số nhà đầu tư đã lợi dụng sự “nhập nhèm” này tạo ra những bất động sản kiểu mới mang ý nghĩa du lịch trái hoàn toàn với pháp luật VN. Giáo sư Đặng Hùng Võ cảnh báo nhà đầu tư thứ cấp phải rất thận trọng khi đầu tư vào loại hình này. 

"Homstay, farmstay đấy là những hình thức du lịch chứ không phải bất động sản du lịch. Thế nhưng ở VN hiện nay đang được quảng bá như một loại hình bất động sản du lịch, cái đó hoàn toàn trái với tư duy quốc tế lẫn pháp luật VN. Tất cả những nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư thứ cấp phải hiểu điều đó và đừng bỏ tiền vào đấy. Bỏ tiền vào đấy là trái pháp luật và chịu rủi ro pháp lý cực kỳ cao".

Đồng quan điểm này, ĐBQH Nguyễn Thanh Tùng cho rằng, hiện chưa có hành lang pháp lý rõ ràng điều chỉnh loại hình bất động sản farmstay.

Bởi vậy, đã xuất hiện một số DN mượn danh làm du lịch sinh thái hoặc mô hình du lịch trải nghiệm để phân lô trá hình và rao bán dưới hình thức nhà ở du lịch.

"Vừa rồi Luật Xây dựng có sửa đổi một chút liên quan đến quy định về các mô hình nhà ở nghỉ dưỡng, ví dụ condotel, officetel... nhưng rõ ràng loại hình du lịch trải nghiệm này thì chưa có quy định chi tiết, chặt chẽ để đảm bảo ngăn chặn việc núp bóng mô hình một số DN xây dựng nhà ở phân lô để bán".

Theo ĐBQH Bùi Thanh Tùng trước xu thế du lịch trải nghiệm ngày một tăng cao, các bộ ngành, địa phương cần tham mưu cho Chính phủ ban hành cơ chế chính sách rõ ràng và chặt chẽ cho loại hình này, nhằm hạn chế những biến tướng và giải quyết dứt điểm những sai phạm trong việc sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích phi nông nghiệp dưới nhiều chiêu bài trong thời gian qua. 

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giống như các sản phẩm bất động sản như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy.

Để tránh những biến tướng, các địa phương cần có quy hoạch cụ thể để phát triển loại hình này. 

"Các cơ quan liên quan cần đưa ra những quy định, hành lang hướng phát triển cho mô hình farmstay. Quy định với farmstay thì tối thiểu bao nhiêu m2, tránh tình trạng nó bị manh mún quá. Hiện nay thiếu cái gì thì nên bổ sung quy định cái đó, như thế mới giải quyết được các vấn đề, tránh hậu quả sau này".

Còn theo tiến sĩ bất động sản Nguyễn Phú Cường mô hình farmstay góp phần làm phong phú các loại hình du lịch, giúp phát triển kinh tế các vùng miền và kéo giãn sự tập trung ở các đô thị.

Tuy nhiên, để phát triển bền vững nhà nước cần công khai minh bạch trong chính sách và quy hoạch sử dụng đất; đồng thời có cơ chế tài chính khuyến khích người dân mạnh dạn đầu tư.

"Phải hài hòa các lợi ích để làm sao “tuýt còi” việc lợi dụng cơ chế chính sách chưa rõ ràng để nảy nở những hình thức mua đi bán lại khi luật pháp chưa có, sẽ đến lúc có chính sách siết chặt thì người đầu tư sẽ trở thành những nạn nhân. Bởi vì nó liên quan đến chiến lược sử dụng đất, quy hoạch; việc sử dụng quỹ đất làm dịch vụ liên quan đến đầu tư xây dựng, cơ sở hạ tầng, xử lý nước thải, nếu không cẩn thận sẽ gây ra xáo trộn môi trường".

Ông Nguyễn Thế Điệp, phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội khẳng định, có cầu ắt sẽ có cung, mô hình này là sự phát triển tất yếu hiện nay.

Điều quan trọng là nhà nước phải đi trước để định hướng, đưa ra những cơ chế chính sách phù hợp, tránh tình trạng phát triển quá nóng sẽ phá vỡ những khu vực nông nghiệp đang canh tác tốt. 

"Đây là xu thế không thể ngăn cản, nhưng chúng ta nên có một chiến lược phát triển rõ ràng, nên có luật để căn cứ vào đó để các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương giải quyết vấn đề, DN thì dựa vào đó để phát triển bền vững…"

Sự phát triển nóng các dự án bất động sản “farmstay” gần đây đang tạo ra những hệ lụy nhất định cho thị trường. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của VOVGT, Việt Nam không thể cưỡng lại xu hướng phát triển mà cần sớm ban hành các chính sách, tránh lợi dụng kẽ hở chính sách để trục lợi. 

Mời quý vị đến với góc nhìn này của VOVGT qua bình luận nhan đề: Đừng để “đục nước béo cò”

Mô hình bất động sản farmstay được bắt nguồn từ các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ, Italia… nhưng, mục đích kinh doanh của họ là trải nghiệm học tập, không phải kinh doanh lưu trú. 

Vài năm trở lại đây mô hình này đã du nhập vào Việt Nam, dưới hình thức bán đất trang trại nghỉ dưỡng. Đất được rao bán làm farmstay chủ yếu tại các vùng ven đô thị lớn như: Hòa Lạc (Hà Nội), (Lương Sơn) Hòa Bình, (Bảo Lộc) Lâm Đồng, Củ Chi (TP HCM)...

Hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra cam kết lợi nhuận “khủng” để hút khách, nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua.

Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.

Theo các chuyên gia, farmstay là loại hình bất động sản mới nên pháp lý về đất đai, xây dựng chưa đề cập đến loại hình này. Nếu như condotel còn có một số cơ sở pháp lý vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Còn pháp lý tại các dự án farmstay lại khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách và cấp sổ như “lời hứa” của chủ đầu tư.

Để hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, trước mắt các địa phương cần thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải "đất ở". 

Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án farmstay, cần phải lập "dự án đầu tư" theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận. 

Để quản lý hoạt động của farmstay, hồi tháng 7 năm nay Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu một số bộ ngành có liên quan nghiên cứu, ban hành chính sách điều chỉnh hoạt động của mô hình này.

UBND TP.Hà Nội cũng đã thành lập tổ công tác rà soát các vi phạm về đất đai đối với farmstay trên địa bàn. Đây là động thái tích cực của Chính phủ và chính quyền HN. 

Thế nhưng, đến nay cơ chế chính sách để điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay vẫn chưa được ban hành. Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục lợi dụng xu hướng “bỏ phố về quê” nhằm vào những con mồi “thiếu hiểu biết nhưng lại thừa lòng tham” để thu lợi.

Vì lẽ đó, các bộ ngành địa phương cần siết chặt công tác quản lý đất đai. Đặc biệt, trong lần sửa Luật Đất đai tới đây, Chính phủ nên xem xét “định danh” cho loại hình farmstay.

Khi có một hành lang pháp lý tốt thì mọi thứ sẽ vận hành trơn tru, hạn chế rủi ro và hài hòa lợi ích của tất cả các chủ thể trên thị trường bất động sản./.