Vì sao TP.HCM còn hơn 8.000 căn hộ tái định cư không có người ở?

Vấn đề này đang trở thành một thách thức đáng lo ngại, bởi sự lãng phí và khả năng chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở của người dân. Câu hỏi đặt ra là tại sao hơn 8.000 căn hộ tái định cư này vẫn trống không? Và giải pháp nào có thể giúp giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở? 

Trước năm 2010, TP.HCM hoàn thành khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với quy mô khoảng 1.800 căn hộ chung cư trong các toà nhà 5 tầng không có thang máy và 500 nền tái định cư.

Tuy nhiên, cho đến nay, chỉ có khoảng 10% số lượng căn hộ và nền nhà này có người ở. Hàng năm, nhà nước phải bỏ ra khoản tiền không nhỏ để duy tu, bảo dưỡng, nâng cấp, cải tạo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, sở dĩ TP.HCM còn hơn 8.000 căn tái định cư “dôi dư” là do người dân không lựa chọn phương án nhận nhà tái định cư mà lựa chọn phương án nhận tiền để tự sắp xếp chỗ ở. Điều này xuất phát từ nguyên nhân:

“Do quá trình điều tra xã hội học khi thực hiện các dự án đầu tư công có thể chưa cập nhật kịp thời nhu cầu của người dân. TP.HCM đã ba lần tổ chức đấu giá một số block nhà chung cư nhưng các lần đấu giá đó đều không thành công”.

Đồng quan điểm, bà Trần Thị Khánh Linh, Phó Giám đốc bộ phận tư vấn và môi giới đầu tư TP.HCM, Công ty TNHH Savills Việt Nam nhận định, khi xây dựng quỹ nhà tái định cư, yếu tố điều tra xã hội học đã không được cân nhắc và nghiên cứu đầy đủ:  “Hoàn cảnh, thu nhập, nhu cầu, sinh kế, tâm tư nguyện vọng của người dân là đối tượng tái định cư đã không được nghiên cứu kỹ. Khi xây dựng lên quỹ nhà tái định cư không phù hợp với nhu cầu của họ, việc họ không đến nhận nhà, không đến ở là điều tất nhiên.

Lấy ví dụ như một gia đình đang sinh sống tại quận nội thành TP.HCM, thuộc diện tái định cư. Họ có thể đi làm gần nhà, con cái đi học gần nhà, trong gia đình kinh doanh buôn bán nhỏ, khi bị tái định cư phải chuyển ra một khu vực xa khu vực sinh sống ban đầu nên đã đảo lộn hết cuộc sống của họ”.

Bà Linh đưa ra dẫn chứng, một số gia đình không có đủ khả năng kinh tế để có thể duy trì cuộc sống sau khi nhận nhà tái định cư với chi phí phát sinh như phí quản lý, phí giữ xe... Đối với những người dân lao động, đó là khoản không hề nhỏ.

Chưa kể, một số dự án tái định cư, căn hộ tái định cư, chất lượng xây dựng, cơ sở hạ tầng, vấn đề vệ sinh, cấp thoát nước không được đảm bảo. Bà Linh phân tích thêm, về phía cơ quan chức năng cũng không có những hỗ trợ cần thiết và phù hợp như chính sách cho vay ưu đãi, lãi suất thấp, thời hạn vay dài,... nên người dân chưa sắp xếp được điều kiện kinh tế. Bên cạnh đó, việc chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội còn gặp thách thức nhất về khung pháp lý.

“Khung pháp lý liên quan đến hai nhóm nhà ở này cũng có nhiều khác biệt. Ví dụ như cách tính giá thành, nhà tái định cư giá khác, nhà ở xã hội tính khác. Nhà ở xã hội không cần tính tiền sử dụng đất vào cơ cấu giá thành, nhưng chi phí đền bù giải toả vẫn tính vào nên làm cho giá vẫn tăng cao nên không đáp ứng được cho người có thu nhập thấp. Loại hình sản phẩm cũng khác biệt. Nhà ở xã hội có diện tích tối đa 70m2, còn nhà tái định cư thì không có quy định đó. Những trường hợp có diện tích lớn hơn 70m2 thì khi chuyển đổi sẽ chuyển đổi như thế nào thì hoàn toàn không có hướng dẫn”, bà Linh phân tích.

Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên, Hội quy hoạch phát triển đô thị TP.HCM cho rằng, nhu cầu nhà ở xã hội và tái định cư rất cao nhưng nghịch lý là nhiều nhà tái định cư chưa được đưa vào sử dụng. Nguyên nhân đến từ hai phía đó là nhà đầu tư và từ nhu cầu của người sử dụng:

“Từ phía nhà đầu tư, lợi nhuận quá thấp làm nản nhà đầu tư. Còn từ phía người dân, họ từ khu được giải toả để về khu tái định cư thì tiền đền bù với họ chắc chắn không đủ để mua vì đa phần những người về khu tái định cư thuộc về nhóm xã hội thu nhập thấp”.

Theo tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên, không thể nào hạ giá nhà tái định cư nên quá trình trở nên lâu dài và bất khả thi. Giải pháp cho vấn đề này phải đạt được đa mục tiêu, đó là ổn định chỗ ăn chỗ ở cho những người tái định cư và rút ngắn khoảng cách bất bình đẳng trong xã hội:

“Vậy làm thế nào để người nghèo có tiền mua nhà? Nhà nước phải đứng ra ngang hàng hoặc trội hơn nhà đầu tư tư nhân, vì đó là trách nhiệm xã hội của nhà nước. Chúng ta cứ khuyến khích nhà đầu tư xây đi, giảm giá xuống. Không thể thành công! Cần phải giảm lãi suất đến mức thấp nhất đối với những người vay tiền mua nhà, thậm chí hỗ trợ tiền cho người nghèo. Số tiền đó cũng mang ý nghĩa kích cầu và phát triển kinh tế”.

Trả lời phỏng vấn PV VOV Giao thông về nguyên nhân của nhiều căn hộ tái định cư chưa sử dụng, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cung cấp thông tin, hằng năm, UBND TP.HCM đều phân bổ nhà đất phục vụ tái định cư cho UBND TP Thủ Đức và quận, huyện để giải quyết tái định cư cho các dự án đầu tư công đã có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt và để triển khai các thủ tục liên quan đến thu hồi, bồi thường theo quy định của Điều 86, Luật Đất Đai.

Đến nay, TP đã phân bổ 5.451 căn hộ, nền đất để phục vụ tái định cư, tạm cư cho 258 dự án đầu tư công, trọng điểm trên địa bàn TP, trong đó có dự án lớn như đường Vành đai 2, rạch Xuyên Tâm... Ngoài ra, UBND TP đã có chủ trương bán đấu giá 4.968 căn hộ và nền đất, đang thực hiện thủ tục để bán đấu giá.

“Đối với nguồn nhà chưa sử dụng, sau khi các dự án trọng điểm đã triển khai mà người dân vẫn không có nhu cầu sử dụng, TP cũng đã nghiên cứu các phương án để đảm bảo không bị xuống cấp và không lãng phí như tổ chức đấu giá để thu hồi vốn; phân bổ cho các đơn vị khác sử dụng; đề xuất chuyển một phần sang làm nhà ở xã hội và nhà ở xã hội này cũng để ưu tiên tập trung trước nhất cho các dự án di dời nhà ở trên và ven kênh, rạch và dự phòng, bố trí cho những trường hợp khẩn cấp trong đô thị như cháy nổ, sạt lở bờ sông, kênh, rạch....”,  ông Phạm Đăng Hồ cho biết.

Ở một siêu đô thị như TP.HCM, quỹ nhà tái định cư đúng là cần thiết để đảm bảo cung cấp giải pháp nhà ở cho cư dân bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển đô thị và đáp ứng trong những tình huống khẩn cấp, rủi ro.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị, ngoài phương thức đấu giá nhà tái định cư cho nhà đầu tư (gọi nôm na là “mua sỉ”) để nhà đầu tư tiến hành cải tạo, nâng cấp và chuyển thành dự án nhà ở thương mại và bán ra thị trường thì còn phương thức bán trực tiếp từng căn hộ nhà tái định cư cho một số người tiêu dùng có nhu cầu. Phương thức này cũng không khác gì chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội để bán cho đối tượng nhà ở xã hội.

“Người tiêu dùng này không phải là đối tượng nhà ở xã hội hay người dân tái định cư mà bán theo phương thức nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nhà nước phải cải tạo, nâng cấp để căn hộ tái định cư đó đưa vào sử dụng được. Nhà nước cũng phải đứng ra trực tiếp tổ chức Hội nghị nhà chung cư đầu tiên. Đây cũng là phương thức hay và tạo tâm lý phấn chấn cho người dân đó là mình được mua đấu giá nhà ở của nhà nước chứ không qua doanh nghiệp”.

Ông Phạm Đăng Hồ khẳng định, trong thời gian tới, TP Thủ Đức và các quận, huyện sẽ thực hiện công tác điều tra xã hội học để xác định chính xác về nhu cầu tái định cư khi triển khai thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, trong đó lưu ý đến nhu cầu tái định cư tại chỗ của các hộ dân; chuyển đổi một phần nhà ở phục vụ tái định cư thuộc sở hữu nhà nước sang nhà ở xã hội, để giải quyết tái định cư theo hình thức cho thuê đối với các hộ gia đình, cá nhân sống trên và ven kênh, rạch, hộ gia đình không đủ điều kiện bồi thường, không còn nơi ở nào khác, không đủ tiền để mua nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại; đẩy nhanh công tác bán đấu giá đối với quỹ nhà, đất không còn nhu cầu sử dụng có số lượng ít, nằm rải rác trong các lô chung cư...