Vì sao chung cư Hà Nội vắng bóng phân khúc “bình dân”

Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 3/2024, giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4 - 6%) theo quý và (22 - 25%) theo năm.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. Ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home - doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội (NỠH) lý giải về nguyên nhân “vắng bóng” chung cư bình dân:

"Thực ra cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện tại đều đang vắng bóng phân khúc chung cư bình dân vì chúng ta thấy cấu tạo nên giá chung cư bao gồm tiền đất và tiền xây dựng. Như chúng ta biết tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước thì trong 10 năm vừa rồi cao lên gấp mấy lần, vật liệu xây dựng đang có xu hướng tăng lên nữa cho nên về giá gốc cũng đã tăng lên rồi.

Ngoài ra ở Hà Nội chúng ta thấy trong vòng hơn 1 năm qua mới tăng nhưng 10 năm trước đó gần như không tăng. Cho nên sự tăng của Hà Nội gây sốc vì trong một thời gian ngắn nó tăng lên hơn gấp đôi thì chúng ta cảm giác là như thế".

Theo ghi nhận thị trường Hà Nội trong quý 3/2024, lượng tin đăng chung cư trung cấp mức giá 35 – 55 triệu đồng/m2 chiếm 32%; chung cư cao cấp từ 55 – 80 triệu đồng/m2 chiếm 45%; phân khúc hạng sang trên 80 triệu đồng/m2 chiếm 22%. Đáng chú ý,  không có tin bài nào rao bán chung cư bình dân khoảng 35 triệu đồng/m2.

Chuyên gia nhận định giá mặt bằng chung cư Hà Nội thậm chí đã vượt TP Hồ Chí Minh. Theo đó, nguyên nhân chính bởi nguồn cung thị trường tại Hà Nội vẫn đang rất hạn chế so với nhu cầu thực. Đồng thời, những chính sách thu hút FDI hay cho phép người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu bất động sản đã khiến cho nhu cầu mua nhà tại các thành phố lớn tăng cao.

Nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn: "Đó là nền giá trong giai đoạn hiện tại của Hà Nội đang cao hơn TP Hồ Chí Minh khá nhiều. Trước kia chúng ta hay nói nền giá của TP Hồ Chí Minh thường cao hơn Hà Nội khoảng 30%. Bây giờ câu chuyện hoàn toàn ngược lại. Giá chung cư tăng thứ nhất do bản chất đây là giai đoạn phục hồi đầu tiên của thị trường và dẫn sóng thị trường bao giờ cũng là chung cư. Yếu tố thứ 2 là các yếu tố về mặt nguồn cung trên thị trường chưa đảm bảo".

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), hiện thị trường sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng bởi tình trạng lệch pha nghiêm trọng. Trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường vẫn phân hoá mạnh với 70% là căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng một m2) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng một m2) chiếm áp đảo, với 70%.

PGS.TS Trần Đình Thiên – Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam phân tích về những thay đổi chính sách tác động tới thị trường bất động sản: "Tín hiệu thay đổi chính sách chiến lược của Việt Nam đặc biệt mạnh: cải cách thể chế rồi những chiến lược mời gọi đầu tư nước ngoài, nhất là các nhà đầu tư lớn, rồi chiến lược phát triển đô thị hay hệ sinh thái công nghiệp mới thì thị trường bất động sản có thể là thị trường được hưởng lợi".

Trong khi đó tại thị trường Đà Nẵng, sau khi các chính sách Việt kiều được sở hữu bất động sản tại Việt Nam, condotel được cấp sổ hồng thì loại hình căn hộ khách sạn đang được các nhà đầu tư quan tâm nhất. Cụ thể, giá bán condotel Đà Nẵng tăng 22% so với cùng kỳ năm 2023.

Nhu cầu tìm kiếm condotel, chung cư tăng 45%. Đặc biệt trong quý 3/2024, mức độ quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng cao, lần lượt là 30% và 20% so với quý trước. Ông Hà Nghiệm – Giám đốc batdongsan.com.vn chi nhánh Đà Nẵng phân tích thêm:

"Dòng kiều hối đổ về Việt Nam qua kênh bất động sản chiếm một thị phần rất lớn và rất quan trọng. Tôi cho rằng phân khúc quan trọng nhất thứ nhất là bất động sản đó phải đảm bảo tính pháp lý, thứ hai là những dự án có vị trí đẹp và có khả năng đưa vào sử dụng, có thể để ở hoặc có thể vận hành cho thuê".

Về nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH), theo Bộ Xây dựng trong quý 3 năm nay cả nước có 8 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô khoảng 4.960 căn. Trong đó, chỉ có 1 dự án hoàn thành với quy mô 200 căn, 4 dự án khởi công xây dựng, quy mô xây dựng 2.084 căn và 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô xây dựng 2.676 căn.

Tuy nhiên, không chỉ ở Việt Nam mà bất cứ thành phố lớn nào trên thế giới, việc người lao động phổ thông càng về sau sẽ khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home - doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội lấy ví dụ tại Singapore nếu không có những chính sách nhà xã hội hay ưu đãi thì người trẻ sẽ khó có thể mua được nhà.

Hay như 4 đại thành phố của Trung Quốc, việc tiếp cận nhà ở với giới trẻ là cực kỳ khó khăn, chỉ có những người làm ở các ngành nghề mức thu nhập cao như bác sĩ hay nhà công nghệ mới có thể sở hữu được nhà ở các thành phố lớn. Do đó, ông đưa ra khuyến nghị:

"Chúng ta có chính sách NƠXH hiện tại rất tốt, đấy cũng là một cái ưu việt của chế độ chúng ta. Tuy nhiên cũng phải thấy là nếu ở các siêu thành phố như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh thì việc đó cũng khó. Do đó người trẻ cần cân nhắc xem ngoài yếu tố thu nhập cao hơn thì nhà cũng bị cao hơn thì chúng ta có thể di chuyển đến các thành phố khác sinh sống.

Bây giờ cơ hội việc làm tại các thành phố nhỏ hơn một chút, những đô thị loại 1 thì cơ hội việc làm rất tốt, mức thu nhập cũng tốt mà mức giá nhà, chỉ số giá tiêu dùng thấp hơn thì đó cũng là một sự lựa chọn".

Trong thời gian tới, mặc dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có thể cải thiện, nhưng phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục có xu hướng khan hiếm gây nhiều thách thức cho người tiêu dùng có nhu cầu thực.