TP.HCM và chặng đường 50 năm phát triển đô thị và nhà ở

PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với ông Neil MacGregor - Thành viên Viện định giá tài sản Hoàng gia Anh, Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam về nội dung này.

PV: Xin chào ông Neil MacGregor, ông đánh giá như thế nào về những sự thay đổi trong công tác phát triển đô thị, giải quyết nhà ở của TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung sau 50 năm hoàn toàn giải phóng và giành được độc lập? Đâu là những điểm nhấn/bước ngoặt/thành tựu đáng chú ý nhất?

Ông Neil MacGregor: Cần phải khẳng định rằng TP.HCM đã có bước chuyển biến vô cùng đáng kể trong 50 năm qua, đặc biệt là công tác phát triển quy hoạch tổng thể của thành phố đã tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy việc phát triển cơ sở hạ tầng một cách nhanh chóng và là đòn bẩy quan trọng để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở mới của người dân.

Nhu cầu nhà ở của TP.HCM đã tăng đáng kể trong 50 năm qua. Nguyên nhân là bởi tốc độ đô thị hóa nhanh, ngày càng nhiều người chuyển đến các thành phố, và đặc biệt là TP.HCM sinh sống, học tập, làm việc. Ngoài các yếu tố chủ quan thì việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường nhà ở cũng như đưa các tiêu chuẩn quốc tế vào các dự án nhà ở. Có thể kể ra 1 số cái tên cụ thể như Keppel Land, Capital Land, và gần đây hơn là Gamuda Land.

Theo tôi, điểm nhấn lớn nhất trong 50 năm qua chính là những chuyển động thường xuyên, cải thiện không ngừng khuôn khổ pháp lý, đặc biệt là Luật đất đai được ban hành lần đầu tiên vào năm 1993, được cập nhật vào năm 2003, 2013 và gần đây nhất là năm 2024. Những cơ sở pháp lý này đã tạo ra hành lang cần thiết cho sự phát triển bất động sản nói chung, nhà ở nói riêng tại TP.HCM và Việt Nam.

Một dấu ấn đặc biệt nữa là quan điểm hợp tác quốc tế, mà kết quả cụ thể là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng và sự phát triển của cả khu vực Nam Sài Gòn trong khoảng 30 năm qua. Kế đến chính là việc Chính phủ Việt Nam chấp thuận cho người nước ngoài sở hữu bất động sản vào năm 2015 và đây cũng là cột mốc quan trọng cho Savills trong việc thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Một cột mốc quan trọng khác là sự ra đời của TP Thủ Đức. Với việc phát triển nhanh chóng nhiều cơ sở hạ tầng quan trọng khác nhau, đã mở ra những cơ hội phát triển nhà ở mới tại khu vực phía Bắc và phía Đông của thành phố.

PV: Bên cạnh những điểm tích cực thì theo Ông đâu là những trở lực khiến TP.HCM hay Việt Nam chưa thực sự phát triển như kỳ vọng?

Ông Neil MacGregor: Có thể là việc đầu tư nguồn lực dàn trải, chưa trúng trọng tâm, trọng điểm. Trên thực tế, Việt Nam có một trong những quốc gia có tỷ lệ đầu tư GDP cao nhất vào cơ sở hạ tầng trên cả nước. Song việc phân bổ đầu tư chưa hợp lý đã kìm hãm sự phát triển của các đô thị lớn nơi mà việc triển khai cơ sở hạ tầng có thể diễn ra nhanh hơn, hiệu quả hơn.

Bài học về triển khai các tuyến tàu điện ngầm ở cả Hà Nội và TPHCM cho thấy nếu các dự án này được phát triển theo cách nhanh hơn, thì sẽ không chỉ mở ra nhiều cơ hội mới cho thị trường bất động sản mà còn giúp nâng cao chất lượng cuộc sống người dân. Do vậy tôi nghĩ việc này cần được cải thiện trong tương lai, nhất là việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các tuyến metro.

Một yếu tố đặc biệt quan trọng khác chính là tiến độ phê duyệt các dự án còn chậm trễ khiến cho nhiều nhà đầu tư không thể tiến hành các dự án kịp thời, dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn cũng như tạo ra nhiều nút thắt trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân khiến cho nguồn cung nhà ở tại Việt Nam luôn trong tình trạng thiếu hụt mặc dù nhu cầu vẫn rất mạnh.

PV: Với những bài học quý giá trong 50 năm qua cũng như những chuyển biến tích cực về thể chế/chính sách, ông dự báo như thế nào về tiềm năng phát triển đô thị, nhà ở, bất động sản trong tầm nhìn trung và dài hạn sắp tới?

Ông Neil MacGregor: Gần đây, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều quyết định quan trọng giúp định hình thị trường bất động sản trong tương lai. Trong đó, phải kể đến chủ trương tập trung toàn lực vào phát triển cơ sở hạ tầng, và điều đó hết sức quan trọng đối với sự phát triển của các đô thị lẫn giải quyết nhu cầu nhà ở.  Ví dụ như tại TP.HCM, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án Vành đai 2, 3 và 4 sẽ mở ra các thị trường ngoại ô mới và cơ hội phát triển nhiều nhà ở giá rẻ hơn để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng chủ trương sáp nhập các tỉnh thành, xóa bỏ các chính quyền cấp huyện hay sáp nhập các sở, ngành sẽ giúp rút ngắn thời gian phê duyệt cho các dự án trong tương lai. Điều này sẽ tạo điều kiện tốt hơn cho sự tăng trưởng và phát triển hơn nữa của thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao. Vì vậy, tất cả những điều này sẽ hỗ trợ cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản lẫn quá trình đô thị hóa liên tục ở Việt Nam.

Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam chỉ khoảng 37%, so với các thị trường trưởng thành hơn thì tỷ lệ này có thể lên tới hơn 60%. Vì vậy, theo tôi vẫn còn dư địa cho nhiều người hơn nữa chuyển đến các thành phố. Bên cạnh đó là sự phát triển của tầng lớp trung lưu và nhu cầu tìm kiếm nhà ở cũng sẽ thúc đẩy sự phát triển của các thị trường bất động sản khác xung quanh giáo dục, chăm sóc sức khỏe, bán lẻ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế...

PV: Xin cám ơn ông!