Tín dụng bất động sản cần được “nắn dòng”, không nên siết đồng loạt

Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản – kiểm soát thế nào để phát triển”, nhiều chuyên gia cho rằng cần kiểm soát tín dụng theo hướng chọn lọc, thay vì siết đồng loạt với mọi phân khúc.

Doanh nghiệp xây dựng và bất động sản chịu nhiều áp lực chi phí và tín dụng

Việt Nam lọt top 4 quốc gia dẫn đầu về số lượng bất động sản hàng hiệu

Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao, phổ biến ở mức 14-15%/năm, trong khi nhiều khoản vay cũ cũng bị điều chỉnh lên mức cao hơn đang tạo áp lực lớn lên thị trường. Không chỉ hoạt động đầu tư, ngay cả nhu cầu mua nhà để ở cũng ngày càng khó tiếp cận vốn khi nhiều ngân hàng thắt chặt điều kiện cho vay sau chỉ đạo kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Theo thông tin được nêu tại hội thảo, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%; nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28-30%. Trước diễn biến này, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026; trong đó, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Động thái này nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu nóng trở lại, song cũng làm dấy lên lo ngại về nguy cơ nghẽn vốn ở một lĩnh vực có liên quan tới hơn 40 ngành nghề và được cho là đóng góp khoảng 12% GDP.

Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản – kiểm soát thế nào để phát triển” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17/4 tại TP.HCM, nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề không nằm ở chuyện “mở” hay “siết” tín dụng, mà là cần điều tiết dòng vốn theo hướng hợp lý, có chọn lọc.

Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, một trong những bất cập hiện nay là cách nhìn còn khá phiến diện khi mặc nhiên xếp bất động sản vào nhóm lĩnh vực rủi ro. Theo ông, nếu chỉ nhìn thị trường dưới góc độ nhà ở cao cấp hoặc đầu cơ, chính sách rất dễ rơi vào tình trạng siết đồng loạt, trong khi bản chất của bất động sản rộng hơn rất nhiều.

Ông Châu nhấn mạnh, bất động sản không chỉ là nhà ở mà còn bao gồm bất động sản công nghiệp, du lịch, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó, nhiều phân khúc phục vụ trực tiếp nhu cầu thật của nền kinh tế và người dân, đồng thời có tác động lan tỏa tới nhiều lĩnh vực khác.

Theo Chủ tịch HoREA, thay vì coi toàn bộ bất động sản là rủi ro, cần phân loại rõ các dòng sản phẩm và mục đích sử dụng vốn. Những dự án có pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực, bổ sung nguồn cung cho thị trường hoặc góp phần phát triển hạ tầng, đô thị cần được tiếp cận vốn thuận lợi hơn.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land cho biết, việc siết tín dụng và lãi suất tăng cao đã tác động rất rõ tới thanh khoản và tâm lý người mua nhà. Theo thống kê từ doanh nghiệp này, trước đây khoảng 80-90% khách hàng mua nhà phải vay vốn ngân hàng, nhưng trong hơn một năm qua, tỷ lệ này giảm xuống còn khoảng 60-70%.

Dù nhu cầu tìm nhà không hề giảm, song quyết định xuống tiền đã chậm hơn đáng kể. Theo ông Bình, trước đây một giao dịch có thể chốt trong vòng 1-2 tuần, nhưng hiện nay kéo dài 1-2 tháng, thậm chí lâu hơn. Doanh thu của doanh nghiệp cũng giảm khoảng 30-40% so với cùng kỳ do thanh khoản chậm lại.

Từ thực tế đó, ông Nguyễn Thái Bình kiến nghị, chính sách tín dụng cần phân loại rõ hơn, đặc biệt ưu tiên người mua căn nhà đầu tiên, người trẻ lập nghiệp và người có nhu cầu ở thực bằng các gói vay với lãi suất phù hợp, thay vì áp cùng một mặt bằng điều kiện vay cho mọi đối tượng.

Trong khi đó, TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế Trường Đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng, bài toán tín dụng bất động sản không thể giải quyết chỉ bằng việc “mở” hay “siết” tín dụng. Theo ông, nếu cứ lặp lại chu kỳ nới lỏng rồi thắt chặt, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái giật cục như nhiều năm qua.

TS Huỳnh Thanh Điền cho rằng, muốn xử lý tận gốc, cần đặt tín dụng bất động sản trong tổng thể điều hành vĩ mô, trong đó chính sách tài khóa phải đóng vai trò chủ đạo, còn chính sách tiền tệ giữ vai trò ổn định dòng tiền. Theo ông, giải pháp căn cơ không phải là siết tín dụng đại trà mà là sử dụng các công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, đồng thời ưu tiên quỹ đất, ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và đơn giản hóa thủ tục đầu tư để tăng nguồn cung.

Cũng tại hội thảo, nhiều ý kiến cho rằng kiểm soát tín dụng bất động sản là yêu cầu cần thiết để bảo đảm an toàn hệ thống và hạn chế rủi ro thị trường. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải chuyển từ tư duy “siết đồng loạt” sang “nắn dòng có chọn lọc”, thay vì đánh đồng mọi phân khúc bất động sản là lĩnh vực rủi ro.

Theo đó, dòng vốn cần được ưu tiên cho nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và các dự án có pháp lý minh bạch, hiệu quả thực sự. Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, để thị trường phát triển bền vững, tín dụng chỉ là một phần của bài toán; về lâu dài, cần đồng bộ thêm các chính sách tài khóa, thuế, đất đai và cải cách thủ tục để vừa kiểm soát rủi ro, vừa khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng.