Tiếp cận nhà ở xã hội liệu có dễ khi sửa đổi Luật nhà ở? (Phần 1)

Thông tin trong nước và quốc tế

# Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết yêu cầu các địa phương giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế. 

# Theo Bộ Tài chính, cơ quan này vẫn chốt đánh thuế tiêu thụ đặc biệt với game online vì có thể gây nghiện và ảnh hưởng sức khoẻ người chơi, bất chấp doanh nghiệp lo bị ‘bóp nghẹt’. 

# Theo Bộ KH&ĐT, 4 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài cấp mới và điều chỉnh đạt hơn 153 triệu USD,gần bằng 50% so với cùng kỳ năm ngoái. 

# Cơ quan chức năng vừa lưu ý, các quốc gia EU, Anh đang tìm cách bảo vệ hàng hóa thị trường nội địa thông qua các biện pháp phòng vệ thương mại, do đó DN xuất khẩu Việt Nam sẽ gặp nhiều thách thức. 

# Theo thống kê, tổng số thu thuế từ các nhà cung cấp nước ngoài như YouTube, Google, Tik Tok, Meta, Netflix cho tới nay đạt trên 7.250 tỷ đồng. 

# Từ đầu năm, cơ quan thuế thực hiện 9.700 cuộc thanh tra, kiểm tra, với tổng số tiền kiến nghị xử lý là hơn 15.000 tỷ đồng, bằng 225% so với cùng kỳ năm ngoái. 

# Trong tháng 4, mặt bằng giá thứ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự TPHCM không có nhiều khởi sắc so với tháng 3.

# Thị trường vẫn xuất hiện phần lớn các giao dịch “bán hòa vốn, cắt giảm lợi nhuận” ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng vốn vay ngân hàng. 

# Còn tại Hà Nội, thành phố sẽ xem xét quy định diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký hộ khẩu tại Kỳ họp thứ 12 HĐND thành phố từ ngày 3-7/7 tới. 

# Tổng thống Mỹ Joe Biden vừa bày tỏ sự “lạc quan” trong việc tìm kiếm thỏa thuận về vấn đề trần nợ công với đảng Cộng hòa, qua đó ngăn chặn nhiều hệ lụy đến kinh tế trong nước cũng như toàn cầu. 

# Trước đó, Văn phòng Ngân sách Quốc hội Mỹ dự báo nước này sẽ vỡ nợ vào ngày 15/6 tới nếu các nghị sỹ không đạt thỏa thuận với Tổng thống Joe Biden về việc nâng trần nợ. 

# Liên đoàn các Thành phố Du lịch Thế giới dự báo, doanh thu từ du lịch toàn cầu năm nay sẽ đạt 5.000 tỷ USD, tương đương 86% doanh thu toàn ngành của năm 2019.

# Còn theo Công ty tư vấn BĐS Knight Frank, chỉ số giá nhà tại 46 thành phố lớn đã vừa ghi nhận mức giảm 0,4%, là lần giảm đầu tiên kể từ năm 2009. 

Thông tin thị trường chứng khoán

# Kết phiên, VNIndex về mức 1.065,7 điểm, giảm nhẹ 1,2 điểm.

# Điểm tựa chính của thị trường thuộc về nhóm vốn hóa lớn khi VN30 tăng 0,42%. Đóng góp đáng kể đến từ bộ ba cổ phiếu họ Vingroup, gồm VIC, VHM, VRE… và một số mã ngân hàng.

# Theo SSI Reseach, thanh khoản sàn HOSE tăng lên mức cao nhất kể từ giữa tháng 4 là 13,6 nghìn tỷ đồng. Khối ngoại đẩy mạnh bán ròng trở lại với tổng giá trị 377 tỷ đồng.

Tiếp cận nhà ở xã hội nay khó, mai liệu có dễ khi sửa đổi Luật nhà ở

# Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng do 4 ngân hàng thương mại cung cấp đã mở ra cho NƠXH cơ hội mới. Tuy nhiên,vẫn còn rất nhiều vấn đề pháp lý tồn tại bấy lâu vẫn chưa được tháo gỡ. 

Cùng đến với bài 1 của loạt bài “Tiếp cận nhà ở xã hội nay khó, mai liệu có dễ khi sửa đổi Luật nhà ở”.

Ngày 11/5 vừa qua là thời điểm kết thúc thu hồ sơ đăng ký Dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tại phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội của CTCP Đầu tư xây dựng NHS. Gần 1 tháng rưỡi, văn phòng tiếp nhận luôn nhộn nhịp từ sáng tới đêm, xếp hàng, giữ chỗ, lấy số thứ tự.

Nhiều người lần đầu trải nghiệm cảm giác tự mình chuẩn bị hồ sơ nêu cảm nhận:

"Dự án thực ra rất tốt và bản thân người lao động thấp như mình có cơ hội sở hữu nhà chung cư. Nhưng có 1 bấp cập là thủ tục quá nhiều, và mình làm sẽ bị sai và sửa rất nhiều".

"Khó khăn chính là không có người tư vấn nên mình sẽ phải tự tìm hiểu, và thắc mắc sẽ hỏi trực tiếp chủ đầu tư. Tư vấn của chủ đầu tư thì có hạn nên có thể trả lời không chi tiết cụ thể, không gặp trực tiếp được nên còn nhiều băn khoăn".

Nếu trước đây thông thường có khoảng 20% sản phẩm xây dựng là NƠXH, nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân thì trong năm 2020–2021 số nhà ở dạng này giảm còn 7-8% trên tổng sản phẩm BĐS. Đến năm 2022 giảm xuống dưới 5%.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, nguồn cung rất ít trong khi nhu cầu rất lớn là một trong những nguyên nhân khiến một dự án NƠXH nào ra mắt cũng sẽ rất “hot”:

"Nhiều tỉnh thành phố phía Nam như TPHCM, Bình Dương gần như không có NƠXH trong những năm vừa qua. Ở Hà Nội thì chúng ta biết cũng phải đến 2-3 năm nay mới bán 1 dự án. Cầu lớn và cung ít nên xếp hàng để mua là đương nhiên. Thêm nữa quy định về hồ sơ mua tương đối chặt chẽ và vì thế để đáp ứng được các yêu cầu thì người dân phải chuẩn bị trước và mất nhiều thời gian".

Rất nhiều vấn đề tồn tại tạo ra những nút thắt trong lộ trình phát triển quỹ NƠXH đã được nhận diện như: vấn đề quy hoạch quỹ đất, lựa chọn CĐT, nguồn vốn, thủ tục pháp lý…  Có vấn đề đã được tháo gỡ, nhưng còn nhiều vấn đề phải chờ sửa Luật nhà ở và nhiều quy định pháp luật có liên quan.

Do đó, sự hồ hởi với gói tín dụng 120.000 tỷ nhanh chóng giảm sút, bởi chưa có sản phẩm để mua, như nhận định của GS.TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban tài chính ngân sách của Quốc hội:

"Tất nhiên mới chỉ tiền không vẫn chưa đủ vì còn rất nhiều điều kiện khác. Khó khăn chung của thị trường không chỉ ở nguồn tài chính mà còn vướng mắc thứ hai rất lớn về mặt pháp lý. Dự án BĐS cho người thu nhập thấp còn khó khăn hơn nữa. Bởi lẽ thủ tục để phê duyệt triển khai dự án đó phải qua nhiều công đoạn hơn so với dự án BĐS thương mại".

Bên cạnh đó, điều kiện để tiếp cận gói tín dụng quy trình chưa được cụ thể và thực thi các quy định của hệ thồng ngân hàng luôn khó đối với các đối tượng có nhu cầu vay vốn, cho dù có đủ điều kiện theo quy định.

Theo quy định hiện hành, các nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho phát triển NƠXH. Tuy nhiên, trên thực tế không xuất hiện bóng dáng NƠXH, trong khi các dự án nhà ở thương mại vẫn tiếp tục phát triển.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: "Thực thi chính sách này trong cả chuỗi phát triển giai đoạn vừa qua thì có nhiều khu vực cái 20% khó để thực thi, có những khu vực có thể thực thi thì không có nhu cầu. Và vấn đề nữa là nó đang tạo ra sự khập khễnh nào đó trong việc triển khai các dự án của các chủ đầu tư".

Cũng theo ông Đính, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM các vị trí nằm trong nội thành, hạ tầng tốt giá đất cao, giá trị thương mại rất lớn chắc chắn các DN sẽ lựa chọn làm nhà ở cao cấp.

Mặt khác, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT công ty cổ phần đầu tư BĐS Toàn Cầu, nếu thực hiện đầu tư quỹ NƠXH tại các vị trí đất này sẽ kéo theo rất nhiều vấn đề bất cập kéo dài suốt cả vòng đời của dự án:

"Nếu chúng ta vẫn cố định 20% NƠXH phải ở cùng 1 dự án với NƠ cấp hơn thì rõ ràng sẽ có bất cập là bất cập chênh lệch mức sống trong một khu sẽ có nhiều thứ, như ông ở khu thấp tầng nộp từng này, khu cao cấp ở từng kia mà lại hưởng lợi như nhau".

Khó khăn pháp lý một trong những nút thắt cho vấn đề NƠXH đang được dư luận kỳ vọng sẽ được tháo gỡ trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi sẽ được trình Quốc hội khoá vào ngày 22/5 tới. Những điểm mới quy định về NƠXH đã “đủ hành lang pháp lý” để không bị lợi dụng chính sách hay chưa? Còn những băn khoăn nào về đối tượng được mua nhà? Nội dung này sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo.