Thuế suất 10% nếu “lướt sóng” dưới 2 năm: Người mua nhà để ở được lợi

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau: Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

Xung quanh nội dung này, phóng viên có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc công ty Luật Minh Bạch, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, mời quý vị cùng nghe.

PV: Ông đánh giá thế nào cách tính thuế tăng dần đối với thời gian nắm giữ bất động sản thấp. Đây có phải công cụ để hạn chế nạn đầu cơ, lướt sóng, thổi giá bất động sản?

Luật sư Trần Tuấn Anh: Với quan điểm của tôi, câu chuyện các nhà quản lý đang đề ra nhiều phương án liên quan việc đánh thuế bất động sản với mục tiêu đưa bất động sản về đúng giá trị để ở, kinh doanh, đưa vào sử dụng, tránh lãnh phí, đầu cơ, tăng giá nóng.

Đây là mục tiêu để quản lý thị trường bất động sản trước khi rơi vào tình trạng “bong bóng”.

Từ xưa đến nay, có nhiều phương án, dùng công cụ quản lý mềm là thuế để làm trong sạch thị trường bất động sản. Phương án gần đây của Bộ Tài chính là khá hợp lý. Các đối tượng đầu tư, kinh doanh bất động sản nhằm sinh lời, anh đóng thuế, thực hiện nghĩa vụ công dân là điều dễ hiểu. Nó tạo công bằng cho các nhà đầu tư, lợi nhuận nhiều, đóng thuế nhiều, nhà nước cũng khuyến khích.

Với công dân đang có nhu cầu thực sự về nhà ở, đất ở sẽ được hưởng lợi nếu họ mua và sử dụng luôn, không phải vượt qua nhiều tầng nấc của các nhà đầu tư. Mơ ước sở hữu nhà sẽ thực tế hơn với những người muốn có nhà ở thực.

Tuy nhiên, tôi đặt giả thuyết, nắm giữ bất động sản dưới 2 năm đánh thuế thu nhập cá nhân 10% giá trị chuyển nhượng, trên 2 năm, 5 năm, 10 năm thì sẽ giảm tiếp về 2%. Chúng ta biết xác nhận giá trị chuyển nhượng thực tế tương đối khó.

Mốc nắm giữ bất động sản trên 10 năm được áp dụng tỉ lệ thuế 2% như hiện hàn thì diễn ra thực trạng: Có những dự án, bất động sản, công trình, thửa đất đang bỏ hoang, vài thập kỷ chưa triển khai, chôn chân tại chỗ thì sao. Mục tiêu của đề xuất là chống lãng phí sử dụng đất đai lại không đạt được.

Theo tôi, cần có cơ chế cho người chiếm hữu là người dân độc lập, là người có nhà ở thực tế sau chuyển nhượng mua bán thì giảm thuế. Còn với các dự án bất động sản, đây mới là nghĩa vụ đánh lên người mua nhà sau, để lãng phí đất 10-20 năm sau mới triển khai thì chỉ áp dụng mức thuế suất nhỏ.

Những dự án triển khai nhanh, bán nhà sớm thì lại bị thuế suất cao, nó tạo ra sự mất công bằng cho thị trường. Mà đôi khi đất ở từng hộ cá nhân không ảnh hưởng thị trường bằng các dự án bất động sản lớn hàng chục nghìn căn, lô đất.

PV: Vậy còn với phương án đánh thuế 20% trên lãi khi chuyển nhượng bất động sản liệu có khả thi?

Luật sư Trần Tuấn Anh: Chúng ta thấy phương án hiện tại xác định giá trị bất động sản chuyển nhượng khá khoa học. Ít nhất có giá trị tham chiếu. Ví dụ chúng ta quy định 2% thuế suất giá trị bất động sản. Nếu người mua, người bán thỏa thuận thấp hơn đơn giá của nhà nước, chúng ta sẽ áp dụng đơn giá nhà nước với đất, nhà ở của dự án đấy làm căn cứ tính thuế 2%.

Còn nếu khai bằng đơn giá đất nhà nước, đơn giá xây dựng được ấn định thì sẽ tính như vậy. Còn tính cao hơn mức nhà nước quy định thì sẽ áp dụng theo giá các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy là rất khoa học.

Còn nếu chỉ áp dụng 20% lợi nhuận bất động sản để tính thuế thì chúng ta không có tham chiếu đó. Theo tôi, các nhà quản lý cần tính lại phương án này, cần một cách để tham chiếu đơn giá đất nhà nước, giá căn hộ chủ đầu tư báo cáo, để làm sao không thấp hơn tham chiếu.

PV: Xin cảm ơn ông!