Thí điểm cho phép mua đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại: Coi chừng lợi ích nhóm

Quy định hiện hành theo Luật nhà ở 2014 chỉ cho phép nhà đầu tư được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Đề xuất mới được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Xung quanh nội dung này, PV VOV Giao thông có cuộc trao đổi với Kiến trúc sư Ngô Doãn Đức, nguyên Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam.

PV: Thưa ông, thực tế hạn mức giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân tối đa là 400 m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa. Do đó, nhà đầu tư không thể thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong khu dân cư để làm dự án nhà ở thương mại. Trong khi phần lớn dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Ông đánh giá thế nào về thí điểm cho phép mua gom đất không phải đất ở để làm nhà ở thương mại?

Ông Ngô Doãn Đức: Tôi nghĩ hãy làm tốt những cái đang có. Cái nào chưa tốt cần nghiên cứu, làm lại. Nếu lấy đất nông nghiệp để phát triển đô thị, nếu nó nằm ở ngoại ô, trong quy hoạch thì được, còn chỉ nhìn vào vấn đề thương mại thì bị phiến diện.

Tôi mong những cơ quan có trách nhiệm, những người có khả năng đầu tư cần hướng về những tồn đọng cần giải quyết. Ví dụ như nhiều dự án tái định cư bỏ không, người có nhu cầu là số đông không tiếp cận được nhà ở. Các căn hộ, biệt thự, liền kề đang bán cho ai, cho một đẳng cấp khác. Chủ trương của Nhà nước là mong muốn người dân có nhà. Vì vậy, các nhà đầu tư có tâm cần nhìn lại các vấn đề nói chung gồm cả nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Chúng ta đang bị lệch vế thiên về nhà ở thương mại, thiên về lợi nhuận.

Tôi mong các nhà đầu tư thiên về số đông, rất nhiều thanh niên đi làm không mua được nhà. Chúng ta có 10.000 căn hộ chung cư ở Hà Nội, TP.HCM bỏ hoang. Các nhà đầu tư có mạnh dạn chuyển hóa dự án này thành nhà ở không. Hạ tầng thì thiếu vắng, không kéo người ta đến ở được.

Tôi mong, cần bình tĩnh, xem xét các khâu còn ngổn ngang, dành thời gian, nguồn lực phát triển để chú trọng. Không nên làm chỗ này không được thì lại bán chỗ khác. Bây giờ lấy đất nông nghiệp để bán nhà ở. Nhà đầu tư không sai, họ vì lợi nhuận. Nhưng Nhà nước phải điều tiết việc này, để có bước đi sáng sủa hơn, bền vững hơn về nhà ở.

Nhà ở đang dành cho ai? Bán giá trên trời, người lao động làm việc cả đời không mua được nhà. Chúng ta phải hướng về điều đó. Tôi nghĩ đề xuất thì cứ đề xuất, nhưng cần bình tĩnh nhìn các chiều cạnh, không nên phiến diện. Đất nông nghiệp rất quý, cứ nhè vào đất nông nghiệp mà làm thì phí.

PV: Có ý kiến e ngại việc mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp, đất nhà máy xí nghiệp để chuyển hóa thành chung cư thương mại dẫn đến trục lợi chính sách. Theo ông, vai trò của quy hoạch trong việc hạn chế vấn đề này ra sao?

Ông Ngô Doãn Đức: Về chủ trương di dời các cơ sở sản xuất vừa và nhỏ trong nhiều năm qua, có những nơi đã bị hiện tượng như vậy, như Nhà máy công cụ số 1 ở Bà Triệu. Một số nơi thì được làm vườn hoa, bây giờ chúng ta quay lại xem người dân hoan hỉ thế nào, đô thị có khoảng trống để chống lụt, thấm nước mưa. Chứ không thể nào có khoảng trống ở đâu là bù nhà ở vào đấy. Tôi thấy có vấn đề.

Tôi ủng hộ phát triển nhà ở hướng tới số đông. Đồng thời, các nhà đầu tư vào cần tính toán các đất như nhà máy, xí nghiệp ra khỏi đô thị cần làm gì, làm ra sao. Chỗ đó ra tiền nhanh, nhà đầu tư rất phấn khởi và hướng tới chỗ đó.

Chúng ta cần làm đô thị bền vững, lâu dài. Chúng ta đô thị hóa rất nhanh, còn thành thị hóa thì phải mất mấy đời. Đô thị hóa chỉ cần đổ tiền vào xây dựng, còn thành thị hóa cần cả không gian môi trường văn minh, hiện đại nữa.

Ở Hà Nội hiện nay, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch phát triển gấp 3 lần trước đây. Giở quy hoạch đó ra, đất nào là vành đai xanh, hành lang xanh, đâu là đất phát triển, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Chúng ta phát triển phải theo quy hoạch định hướng, quy hoạch chi tiết. Chúng ta có nội đô, 5 thành phố vệ tinh. Vậy thì phát triển đi, đừng chúi vào nội đô nữa.

Nếu nói về đất, người ta sẽ nhắm ngay đất nông nghiệp, mua và ôm đất, quay lại xin phép xây dựng. Chúng ta hiện nay quản lý đâu có giỏi, nhưng cứ bày cái đường đó ra thì rất hệ lụy. Tốt nhất, hay chuẩn bị tốt, sao cho cộng đồng, thành phố phải có lợi. Dễ bị lợi ích nhóm lắm. Tôi không tin lắm về những chuyện đã làm rồi, nhưng vẫn phải tin vì chúng ta vẫn phải phát triển. Chúng ta không chậm chân mãi được, nhưng phát triển lộn xộn để lợi ích nhóm nhảy vào. Chúng ta cần dè chừng vì quá khứ từng xảy ra những chuyện đó. Cần mở vấn đề, quản lý nhà nước có ý kiến thế này, dân có ý kiến ra sao, nhà đầu tư nào đến phải công khai minh bạch ra.

PV: Xin cảm ơn ý kiến của ông!

Đề xuất thí điểm cho phép nhà đầu tư mua đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại đang được bàn luận sôi nổi trên nghị trường. Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, cần kiểm soát chặt chẽ để không chuyển đổi mục đích sử dụng với đất lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hay quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn, sẽ làm ảnh hưởng đến bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, an ninh quốc phòng. Bên cạnh đó là lưu ý để tránh hiện tượng sốt đất nông nghiệp, các loại đất khác, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, cũng như Nhà nước khi cần thu hồi, đền bù đất.