Quý 3/2023: Đất nền, nhà thấp tầng thanh khoản kém

Tuy tình hình kinh tế duy trì sự ổn định nhưng thị trường BĐS quý 3 năm 2023 vẫn chưa khởi sắc. Cả lượng tin rao bán nhà đất và mức độ quan tâm đều tiếp tục có sự giảm sút so với cùng kỳ.

Cụ thể: Với loại hình đất nền, mức độ quan tâm trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết rõ hơn về nguyên nhân khiến lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện: "Ba lí do chính khiến lượng giao dịch đất nền gặp khó khăn. Đầu tiên là yếu tố nhạy cảm các thông tin vĩ mô. Với rất nhiều sắc thuế thì sẽ giảm sự quan tâm giảm. yếu tố thứ 2 là giá hiện tại tương đối cao. Yếu tố thứ 3 là sự tin tưởng tiềm năng sinh lời bởi thời gian qua loại hình đất nền găp khá nhiều khó khăn".

Cùng chung tình cảnh “đìu hiu”, loại hình nhà thấp tầng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, trong quý 3 năm 2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ 2022.

Lượt tìm kiếm nhà mặt phố Hà Nội giảm hơn 40%, TP.HCM giảm gần 60%. Ngay cả loại hình nhà phố thương mại tại các thị trường du lịch trọng điểm cũng sụt giảm mạnh trong quý vừa qua và chưa thấy rõ diễn biến phục hồi.

Nhận định về nguyên nhân, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh khu vực phía Nam batdongsan.com.vn nói: "Thị trường đang tương đối trầm lắng vì có 3 yếu tố ảnh hưởng lớn bởi sự thay đổi liên quan tới hành vi người tiêu dùng. 1 số nhãn hiệu lớn bắt đầu có sự thay đổi mô hình, chuyển phần lớn bán hàng online, sự phát triển bán lẻ chững lại. Thứ 2 là phát triển du lịch hiện thị trường hòi phục chưa như kì vọng. Thứ 3 là tỷ suất lợi nhuận ở loại hình này sẽ có những diễn biến như nào".

Với đặc thù là loại hình bất động sản tượng trưng cho nhu cầu ở thực, chung cư có thể coi là điểm sáng của bất động sản quý 3.2023 khi cả mức độ quan tâm của chung cư bán và cho thuê trên cả nước có sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn so với các loại hình khác.

Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt. Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý 1/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý 3/2023 tăng trung bình từ 4-5%, chung cư TP.HCM đi ngang trong thời gian qua.

Bản thân người mua chung cư dường như bắt đầu chấp nhận một mặt bằng giá mới cho loại hình này như chia sẻ của ông Lê Bảo Long – Giám đốc chiến lược batdongsan.com.vn: "Khi nhìn sâu vào chung cư bán thì có điểm chung ở cả miền bắc và nam thì chung cư trong phân khúc 2-4 tỷ được quan tâm nhiều. Phân khúc dưới 2 tỷ nhận được sự quan tâm rất lớn. Tôi cho rằng với mặt bằng giữ giá và tăng nhẹ qua các năm thì bản thân người tìm kiếm bđs đã chấp nhận mặt bằng giá mới. Chung cư dưới 2 tỷ khó có ở các thành phố lớn. Bản thân người mua đã điều chỉnh sự kì vọng trong mặt bằng giá".

Chia sẻ về thời điểm phục hồi của thị trường BĐS, các chuyên gia có chung nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên thời điểm đảo chiều cho từng loại hình BĐS sẽ có sự khác biệt.

Ông Nguyễn Quốc Anh – phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn phân tích thêm về những yếu tố tác động tới điểm đảo chiều của thị trường: "Điểm đảo chiều là điểm khi thị trường thay đổi xu hướng. Chúng ta xác định có 3 yếu tố ảnh hưởng quan trọng tới điểm đảo chiều đó. Yếu tố đầu tiên là lãi suất huy động kì hạn dưới 6 tháng của Ngân hàng nhà nước, thứ 2 là tăng trưởng tín dụng và thứ 3 là chính sách cho thị trường bất động sản".

Do đó, các chuyên gia dự báo, thị trường đất nền có thể hồi phục chậm hơn so với các loại hình khác. Còn thời điểm phục hồi của loại hình nhà thấp tầng so với đất nền khả năng sẽ tốt hơn nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Và chung cư sẽ là loại hình dẫn đầu xu hướng phục hồi của BĐS. Dự kiến có thể rơi vào đầu quý 1/2024 và chậm nhất là quý 2/2024 sẽ đảo chiều.

Thông tin trong nước và quốc tế

# Theo Bộ Công thương, hiện đã có 72 nước công nhận Việt Nam là nền kinh tế thị trường, bao gồm các nền kinh tế lớn như Anh, Canada, Australia, Nhật Bản, Hàn Quốc.

Việc được các nước nhập khẩu lớn như Mỹ, EU xem là "kinh tế thị trường" giúp Việt Nam có lợi thế trong các cuộc điều tra chống bán phá giá, trợ cấp. 

# Cũng liên quan đến XNK, một diễn biến rất tích cực là tính đến hết quý 3 năm nay, xuất khẩu rau quả thu về khoảng 4,2 tỷ USD, cao hơn 25% so với kim ngạch xuất khẩu của cả năm ngoái.

# Đồng thời, Bộ NN&PTNT đánh giá, mục tiêu tăng trưởng toàn ngành từ 3,4-3,5% hoàn toàn khả thi, quan trọng nhất là tập trung đẩy mạnh xuất khẩu các ngành hàng để đạt mục tiêu 54 tỷ USD. 

# Theo đại diện Bộ xây dựng, thời gian tới, các DN, nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội sẽ được quan tâm với rất nhiều ưu đãi về thuế và quỹ đất.

Còn theo Savills, Việt Nam có lợi thế để phát triển các khu nghỉ dưỡng hạng sang, một phân khúc đã duy trì tốc độ tăng trưởng tốt trên toàn thế giới, ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn

# Kết quả khảo sát người tiêu dùng mới đây của Vietnam Report cho thấy, không phải giá rẻ, người tiêu dùng vẫn đặt tiêu chí chất lượng hàng hóa lên hàng đầu khi mua sắm (với tỉ lệ quan tâm hơn 50%). 

# Và mới đây, Sở Công Thương TP HCM vừa yêu cầu các cửa hàng tuyệt đối không tự ý dừng hoạt động kinh doanh xăng, dầu tại các cây xăng khi chưa có văn bản chấp thuận của các cơ quan chức năng.

# Báo chí EU cho biết, nguồn cung cấp qua các nước thứ ba đã giúp giảm bớt sự phụ thuộc thực sự của Liên minh châu Âu (EU) vào nguyên liệu thô từ Nga. 

# Bên cạnh đó, thương mại với Nga thông qua các nước thứ ba như Trung Quốc, UAE và Thổ Nhĩ Kỳ đã làm giảm hiệu quả các biện pháp trừng phạt của phương Tây với Moscow.

# Nhóm các nước công nghiệp phát triển (G7) cho biết, thành lập một quỹ hỗ trợ các quốc gia đang phát triển xây dựng chuỗi cung ứng mạnh mẽ các sản phẩm cần thiết cho quá trình giảm khí thải carbon. 

# Và dự báo, tại cuộc họp trong tháng 10, nhiều khả năng Ủy ban Giám sát chung cấp bộ trưởng của OPEC+ sẽ không thực hiện bất kỳ thay đổi nào đối với chính sách hiện tại về sản lượng dầu mỏ. 

Thông tin thị trường chứng khoán

# Thị trường hôm nay 4/10 đảo chiều so với phiên hôm qua, VN-Index tăng gần 11 điểm, chốt ngưỡng 1.228 điểm.

# Như thường lệ, cổ phiếu chứng khoán bật mạnh trong ngày thị trường chung hồi phục sau phiên giảm sâu. Cổ phiếu phân bón - hóa chất cũng diễn biến hết sức khả quan. Ở nhóm bán lẻ, FRT gây chú ý khi tăng kịch trần.

# Theo SSI Reseach, toàn sàn HoSE có 339 mã tăng, 58 mã đứng giá và 146 mã giảm. Thanh khoản khớp lệnh ở mức tương đối thấp, đạt gần 14 nghìn tỷ đồng./.