Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2025?

Nguồn cung tăng nhưng vẫn có sự phân hóa rõ rệt

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) cho thấy, trong năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng, được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven. Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm. Nguồn cung bất động sản sẽ giảm bớt sự phân hóa theo khu vực nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang và các dự án nhà ở xã hội.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, phân tích: "Năm 2025 bước vào kỷ nguyên mới với sự sẵn sàng mới. Sẽ mang lại những điểm mới đáng chú ý. Sẽ có sự phân hoá rõ ràng, đáng chú ý là phân khúc cao cấp đáp ứng các chuyên gia, người thu nhập cao. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội cũng sẽ có các quy định mạnh mẽ, cởi mở hơn để thúc đẩy phân khúc này phát triển. Từ đó, diễn biến thị trường sẽ tốt hơn, tăng tính thanh khoản".

Mặc dù các chuyên gia đều cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh theo năm song sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Đối với phân khúc đầu tư trên thị trường trong năm 2025 này, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Thương mại dịch vụ BĐS Queen Land cho rằng: "Tôi cho rằng phân khúc nhà ở cao tầng sẽ được nhà đầu tư quan tâm. Bên cạnh đó, là các shop-house trong các khu đô thị - đây là các BĐS tạo dòng tiền cũng sẽ được lựa chọn nhiều hơn, nhất là các nhà đầu tư thứ cấp. Ngoài ra, thị trường cũng có nhiều sản phẩm BĐS công nghiệp và các nhà đầu tư cũng sẽ lựa chọn phân khúc này nhiều hơn".

Giá bán theo xu hướng “điều chỉnh phù hợp hơn”

Về giá bán các BĐS năm 2025 cũng sẽ theo xu hướng “điều chỉnh phù hợp hơn”. Theo phân tích của các chuyên gia, mặc dù nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng nhu cầu của người dân do giá “neo” ở mức cao. Nhưng khi vượt quá “ngưỡng chi trả” của người dân và các nhà đầu tư sẽ phải điều chỉnh để nâng thanh khoản. Điều này cũng phù hợp hơn với quy luật cung –cầu.

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực phân tích: "Tôi cho rằng, các giải pháp để điều chỉnh giá bán BĐS về mức hợp lý đòi hỏi sự đồng bộ. Quan trọng nhất là đối với các dự án đang gặp vướng mắc thì chúng ta nhanh chóng tìm ra cách tháo gỡ, từ đó tăng nguồn cung cho thị trường vì đây chính là giải pháp quan trọng nhất giảm giá bán. Từ đó, giảm chi phí cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế".

Trong thực tế, mức giá bán, nhất là phân khúc chung cư trên thị trường điều chỉnh về mức hợp lý hơn đang đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới. Chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá BĐS khó giảm ngay.

Nhưng về lâu về dài, cần sớm có “tiếng nói chung” giữa các doanh nghiệp chủ đầu tư, các tổ chức hiệp hội và cơ quan quản lý Nhà nước nỗ lực triển khai áp dụng các cơ chế chính sách, nhất là các hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Quan trọng nhất là các thủ tục về đầu tư sớm được tháo gỡ để tăng nguồn cung cho thị trường.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội nhận định, các chính sách sẽ có tác động tích cực và việc kỳ vọng sự tăng trưởng của thị trường trong giai đoạn tới: "Thị trường BĐS có thể nói sang năm 2025 là giai đoạn vàng của sự phát triển. Do vậy, cơ chế thí điểm cho quỹ đất để làm nhà ở là cơ sở để tạo nguồn cung cho thị trường. Cùng với đó là cơ chế tháo gỡ các vướng mắc đối với các dự án BĐS dở dang sẽ tạo nguồn cung lớn về nhà ở trong giai đoạn tới".

Bên cạnh các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn vẫn đang tạo ra nguồn hàng mạnh thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS, báo cáo thị trường của Hội Môi giới cũng nhận định, sự phát triển của thị trường năm 2025 sẽ được đóng góp nhiều hơn từ các dự án có quy mô nhỏ hơn, nhưng mức giá gần hơn với thu nhập và nhu cầu của người dân khu vực đô thị.

Đây chính là phân khúc cải thiện thanh khoản và tạo dòng tiền cho chính các chủ đầu tư vì “bắt mạch” đúng nhu cầu ở thực của người dân và các nhà đầu tư thứ cấp và lựa chọn “trúng và đúng” phân khúc tiềm năng trong năm 2025.