Nhiều vấn đề cần xem xét trong dự thảo Luật nhà ở (Phần 1)

Tin trong nước và thế giới

# Thị trường chứng khoán có phiên điều chỉnh mạnh nhất kể từ cuối tháng 8. Đóng cửa, VNIndex lùi về ngưỡng 1.055,5 điểm, mất 46,2 điểm

Tất cả nhóm ngành đều diễn biến kém tích cực trong phiên hôm nay, nhất là nhóm Chứng khoán, Dầu khí, Hóa chất, Bất động sản.

Thanh khoản khớp lệnh sàn HOSE tăng hơn gấp đôi so với phiên trước, đạt 22,2 nghìn tỷ đồng. NĐTNN nâng quy mô giao dịch ở cả hai chiều và bán ròng 104 tỷ đồng.

# Báo cáo Quốc hội mới đây, Chính phủ đặt mục tiêu năm 2024 dự toán thu ngân sách nhà nước tăng khoảng 5% so với thực hiện năm 2023 để ưu tiên tăng cho đầu tư phát triển. 

Còn theo Ủy ban Kinh tế, việc triển khai Đề án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021-2025 và phương án xử lý các tổ chức tín dụng yếu kém còn rất chậm. 

# Liên quan đến lĩnh vực bất động sản (BĐS): Bộ Xây dựng vừa bày tỏ lo ngại việc triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) giai đoạn 2021-2030" sẽ còn rất nhiều khó khăn, thách thức trong giai đoạn sắp tới. 

Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp (DN) lo ngại thủ tục đang “trói chân” dự án tiếp cận với gói 12.000 tỉ đồng. Những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ khiến các dự án NƠXH tại Tp.HCM không biết khi nào mới đạt chuẩn để vay gói tín dụng này. 

# Cập nhật diễn biến giá vàng trong phiên hôm nay: thị trường vàng trong nước tiếp tục lao dốc, giảm dữ dội, trái ngược với thế giới đảo chiều tăng nhẹ.

Cụ thể, vàng SJC hiện đang được bán ra ở mức 69,7 triệu đồng/lượng chiều mua vào và 70,4 triệu đồng/lượng chiều bán ra.

Như vậy, giá vàng miếng trong nước liên tục biến động và có chuỗi ngày giảm thứ 3 kể từ khi đạt đỉnh hơn 71 triệu đồng/lượng vào cuối tuần trước. 

# Với thị trường tiêu dùng: Mặc dù sắp bước vào mùa cao điểm nhưng do người dân thắt chặt chi tiêu, các DN bán lẻ dự báo doanh thu quý 4 có thể sẽ vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. 

Và theo thống kê từ Payoo, thanh toán qua quét mã QR tiếp tục dẫn đầu xu hướng thanh toán không tiền mặt trong thời gian tới, với tỷ trọng thanh toán Qqua hình thức này đang ngày càng tăng. 

# Theo Citi Group, trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị, xung đột đang diễn ra và bất chấp nền kinh tế đang chậm lại ở Trung Quốc, châu Á vẫn là một điểm sáng đối với thế giới. 

Và mới đây, Ấn Độ - Quốc gia sản xuất đường lớn thứ nhì thế giới cho biết, sẽ tiếp tục gia hạn lệnh siết xuất khẩu đường để hạ nhiệt giá trong nước. 

# Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) vừa bày tỏ quan ngại về nguy cơ căng thẳng địa chính trị leo thang sẽ gây ra mối đe dọa cho hệ thống tài chính toàn cầu trong bối cảnh rủi ro lạm phát cao hơn và tăng trưởng chậm hơn. 

Đáng chú ý, theo thống kê, xung đột Israel – Hamas và Nga - Ukraine đã khiến bùng nổ đơn hàng cho các nhà sản xuất vũ khí. Thống kê sơ bộ mức chi tiêu quân sự toàn cầu vào năm ngoái đã đạt 2,2 nghìn tỷ USD. 

Nhiều vấn đề cần xem xét trong dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi)

Chiều nay, Quốc hội đã thảo luận sôi nổi ở hội trường về các vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau của dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) như thời hạn sử dụng nhà chung cư, phát triển nhà ở nhiều tầng của cá nhân (chung cư mini), tranh chấp liên quan tới kinh phí vận hành nhà chung cư...

Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (Điều 57),  Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 chặt chẽ hơn theo hai phương án cá nhân xây dựng nhà dưới hai tầng và dưới 20 căn hộ sẽ theo quy định pháp luật hiện hành. Còn xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ hai tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Sau khi nghiên cứu, đại biểu Nguyễn Quốc Luận – Đoàn đại biểu tỉnh Yên Bái cho rằng quy định chưa thật đầy đủ và đang tiếp cận theo hướng ứng xử như phát triển nhà ở thương mại, trừ trường hợp toà nhà xây dựng dưới 2 tầng và dưới 20 căn hộ chỉ để cho thuê chưa phù hợp thực tiễn và sẽ khó khả thi: "Tôi đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tại điều này theo hướng nhà nước tập trung quản lý kiểm soát quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng tiêu chuẩn chất lượng đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn phòng chống cháy nổ, quá trình giao dịch quản lý sử dụng không pháp sinh tranh chấp. Đồng thời đơn giản hoá các điều kiện hành chính để các cá nhân có quyền sử dụng đất có tiềm lực tài chính có thể tham gia phát triển loại nhà ở này".

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh – đoàn Đại biểu tỉnh Cà Mau đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân: "Trong trường hợp này tôi đề nghị đặt vấn đề tính mạng người dân lên trên hết nên cơ quan soạn thảo phải đưa ra các yêu cầu kỹ thuật, điều kiện để hình thành đặc biệt là tiêu chuẩn kỹ thuật để chung cư mini đáp ứng tiêu chuẩn VN về PCCC và an toàn động đất, đáp ứng quy hoạch dân cư giao thông trên địa bàn. Cùng với đó các cơ quan quản lý cần công tác kiểm tra xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật"  

Liên quan tới việc giải quyết tranh chấp kinh phí vận hành nhà chung cư, đại biểu Nguyễn Hữu Chính dẫn quy định tại khoản 4 điều 194 dự thảo là: tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung do UBND cấp tỉnh nơi có nhà giải quyết, hoặc được giải quyết tại TAND trọng tài thương mại theo quy định của pháp luật.

Việc mở rộng thẩm quyền so với Luật hiện hành sẽ thuận tiện cho người dân, tuy nhiên sẽ có vướng mắc khi thực thi: "Theo quan điểm của tôi việc giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh là chưa phù hợp vì số lượng nhà chung cư hiện nay rất lớn, đặc biệt các tỉnh TP lớn. Ngoài ra với tính chất tranh chấp nhỏ nếu giao UBND cấp tỉnh giải quyết sẽ dẫn tới quá tải dồn việc, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích thiết thực của người dân. Hơn nữa không phù hợp với xu hướng hiện nay trong phân cấp nhà nước. Do đó giao cho UBND cấp quận huyện giải quyết là phù hợp"

Còn đại biểu Nguyễn Lâm Thành – đoàn đại biểu tỉnh Lạng Sơn nhận định cần phải có quy định quỹ bảo trì nhà chung cư bởi đây là lỗ hổng rất lớn gây tranh cãi nhiều trong thời gian vừa qua: "Liên quan tới cơ chế kiểm soát tài chính ở các toà nhà chung cư. Đây là lỗ hổng. Rất nhiều vấn đề thu chi và quản lý không rõ ràng và tạo ra xung đột. Tôi đề nghị trong điều 145 khoản 3 cần bổ sung 1 điểm là quyết định cơ chế kiểm soát công tác tài chính của ban quản trị. Hiện nay chúng ta mới có quyết định thu chi chứ chưa có cơ chế kiểm soát"

Câu chuyện sở hữu nhà chung cư cũng được các đại biểu thảo luận sôi nổi. Theo một số đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sử dụng nhưng không quy định thời hạn sở hữu sẽ tạo gánh nặng lớn trong sửa chữa nhà chung cư trong tương lai.

Nêu quan điểm, Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) cho hay tất cả chung cư hay nhà ở hiện nay đều có thời hạn sử dụng, do các kết cấu vật liệu không thể vĩnh cửu.

Do vậy, đại biểu Hạ băn khoăn việc không quy định rõ quyền sở hữu nhà chung cư trong dự thảo. Dẫn chứng từ thực tế sửa chữa nhà chung cư cũ thấp tầng trong nhiều năm đều rất khó khăn để thống nhất ý kiến của người dân, đại biểu Hạ lo lắng tới đây khi sửa chữa, cải tạo nhà chung cư sẽ khó thực hiện được: "Các chung cư hiện nay đều là nhà cao tầng, ở độc lập và chịu tác động của tự nhiên rất lớn, thậm chí có khu nhà ở vùng có nền đất yếu. Vì vậy phải quy định rõ chung cư phải có thời hạn, để người dân khi mua được biết. Vì lợi ích của người dân phải quy định rõ thời hạn chung cư 50, 70, 90 năm sẽ có các mức giá khác nhau, sau đó chủ đầu tư thu hồi đất và làm cái mới"

Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Cường - phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân - cho rằng cần có thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo ông, bản giải trình của ban soạn thảo - Bộ Xây dựng - cũng nêu nếu không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì trong tương lai, khi tất cả nhà chung cư đều là nhà cao tầng và đô thị lớn, sẽ không có cách nào xử lý: "Cùng một toà nhà nếu thiết kế độ bền như nhau nhưng mang ra bán nếu có thời hạn thì giá khác, không có thời hạn thì giá rất cao. Như vậy phần tiền chênh lệch đấy không phải là người mua nhà được hưởng mà chỉ có nhà đầu tư phát triển hưởng. Khi nhà đấy hết hạn sử dụng phá đi thì phá đi thì kể cả anh sở hữu nhà không có thời hạn hay có thời hạn vẫn phải đóng tiền xây dựng lại, vì trong luật ghi rõ như thế. Quyền lợi về sau như nhau nhưng trước mắt người bỏ tiền ra chỉ vì danh sở hữu không thời hạn nên phải trả tiền nhiều hơn".

Chủ nhiệm Uỷ ban pháp luật Hoàng Văn Tùng đã tiếp thu và giải trình ý kiến của các đại biểu liên quan tới các vấn đề trên và sẽ có chỉnh lý để trình Quốc hội xem xét tiếp trong kỳ họp. Những ý kiến khác về quy định Tổng liên đoàn Lao động VN là chủ đầu tư nhà ở công nhân, xây dựng nhà lưu trú công nhân trong hay ngoài khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang sẽ được Chuyển động thị trường chiều mai gửi tới quý vị.