Nhiều triển vọng cho thị trường bất động sản bán lẻ 2025

Cùng với đó, sự phát triển của ngành bán lẻ tại Việt Nam nói chung và bất động sản cho thuê thương mại nói riêng đã và đang được trợ lực bởi hàng loạt các yếu tố. Những triển vọng cho thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam trong năm nay là gì? 

NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ: CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC

So với các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia hay Singapore, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, nhưng đã có sự bứt phá đáng kể sau đại dịch. Dự báo của Bộ Công Thương cũng cho thấy, quy mô thị trường bán lẻ trong năm 2025 có thể đạt 350 tỷ USD, đóng góp 59% tổng ngân sách nhà nước.

Chia sẻ trong sự kiện "Việt Nam Retail 2025" tại Hà Nội do Savills tổ chức hôm nay, Bà Từ Thị Hồng An – Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills TP Hồ Chí Minh nhận định năm 2024, thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam có nhiều chuyển biến tích cực về nguồn cung, với sự xuất hiện và khai trương thành công của một số trung tâm thương mại lớn tại Huế, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Riêng thị trường TP Hồ Chí Minh nguồn cung đang phát triển rất chậm, chỉ có 3 dự án mới được ra đời vào năm 2025 với quy mô dưới 15.000 m2:

"Với thị trường rộng lớn như vậy thì nguồn cung khiêm tốn này không đủ để tạo ra sự biến động nào trong thị trường bán lẻ. Do đó, thị trường duy trì một trạng thái cạnh tranh và năng động giữa các nhãn hàng để giành được những mặt bằng tốt cho thương hiệu của mình.

So với những năm trước, do sự biến đổi của cung chậm lại, cũng như các thương hiệu đã nhanh chóng thích ứng với môi trường thiếu nguồn cung như vậy nên sự cân bằng giữa bên thuê và bên cho thuê đã được thiết lập lại. Do đó, chúng ta không thấy sự tăng giá đột biến đối với các mặt bằng bán lẻ ở Thành phố Hồ Chí Minh".

Về nguồn cung mặt bằng bán lẻ, số liệu của Savills cho thấy trong Q4/2024 tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM tiếp tục duy trì ổn định. Tại TP HCM, tổng nguồn cung tăng 1% theo quý, và 6% theo năm. Tổng nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội duy trì ổn định theo quý và tăng 2% theo năm. Trong đó, trung tâm mua sắm tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cung với 63% tỷ trọng.

Phân tích những thách thức của từng phân khúc trong thị trường bất động sản lẻ như các khối đế bán lẻ của các dự án chung cư, nhà phố và trung tâm thương mại, bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết:

"Các khối đế bán lẻ của các dự án chung cư gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê, đặc biệt là các ngành như thời trang, mỹ phẩm và F&B. Nếu các ngành hàng F&B trong khối đế cứ bị đẩy lên các tầng ở trên cao, không có nhận diện ở dưới tầng 1 thì thường không phải yếu tố để khách thuê quan tâm.

Đối với dự án trung tâm mà có phân bổ khách thuê tốt, chiến lược kinh doanh rõ ràng thì sẽ thu hút được khách thuê tốt hơn rất nhiều. Còn mặt bằng nhà phố thì quay lại câu chuyện cũng tương tự như vậy.

Thứ nhất là do rào cản pháp lý, các mặt bằng nhà phố chưa thể đáp ứng được từ giấy phép xây dựng của toà nhà cho đến công năng bán lẻ rồi đến các thiết kế thẩm duyệt và thi công PCCC theo đúng quy định của nhà nước thì thường khách hàng sẽ khó có thể mở được mặt bằng bán lẻ ở đó, đặc biệt với thương hiệu nước ngoài".

Theo IFM Research, người tiêu dùng bước vào năm 2025 với tâm lý thận trọng, thể hiện qua chỉ số niềm tin tiêu dùng duy trì ở mức 54%. Hơn nữa, 41% người tiêu dùng cho thấy khả năng tiết kiệm suy giảm. Lạm phát tiếp tục ảnh hưởng đến hành vi mua sắm. Tuy nhiên, vẫn có một nhóm khách hàng sẵn sàng chi trả cho các sản phẩm cao cấp, đặc biệt trong các lĩnh vực như mỹ phẩm, thời trang và điện tử cá nhân.

SỰ CHUYỂN DỊCH CỦA THỊ TRƯỜNG VÀ CHIẾN LƯỢC THÍCH ỨNG

Những thay đổi này đặt ra thách thức lớn cho doanh nghiệp bán lẻ trong việc duy trì sức mua và điều chỉnh chiến lược kinh doanh.  Đồng thời, sự chuyển dịch mạnh mẽ sang kênh thương mại điện tử tiếp tục định hình thói quen mua sắm, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ với các mặt hàng thiết yếu. Theo ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội, thay vì xem thương mại điện tử là một mối đe doạ, các chủ đầu tư thị trường bất động sản bán lẻ nên coi đây là một cơ hội:

"Các nhà phát triển bất động sản bán lẻ cần nhìn nhận không gian bán lẻ như một phương tiện để tạo ra môi trường sống sôi động, nơi người tiêu dùng muốn dành thời gian, thay vì chỉ đơn thuần đến mua hàng rồi rời đi. Trọng tâm nên là nâng cao trải nghiệm tổng thể, giúp các điểm đến mua sắm trở nên hấp dẫn hơn.

Tại các thị trường đang phát triển như Việt Nam, các nhà bán lẻ lớn cần thích ứng và tìm cách tích hợp chiến lược kỹ thuật số, trong khi các thương hiệu nhỏ có cơ hội đặc biệt để gia nhập và phát triển. Điều quan trọng là tận dụng công nghệ một cách sáng tạo để nâng cao trải nghiệm bán lẻ cả trực tuyến lẫn ngoại tuyến, từ đó gia tăng doanh số bán hàng thay vì lo sợ rằng thương mại điện tử sẽ “xóa sổ” các cửa hàng thực tế".

Các thách thức pháp lý liên quan đến địa điểm bán lẻ, từ quyền sở hữu đến sự phức tạp trong cấp phép xây dựng và chứng nhận an toàn cháy nổ cho thấy thị phần của ba phân khúc bất động sản bán lẻ sẽ có sự dịch chuyển. Bên cạnh đó, quá trình tái cấu trúc của Chính phủ cũng như điều chỉnh cơ cấu lực lượng quản lý thị trường, dự kiến sẽ mang lại những tác động tích cực đến quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bán lẻ.

Với những cơ hội và thách thức như vậy, các chuyên gia nhận định các thành phố trọng điểm ở cả miền Bắc và miền Nam đều đang tập trung sự phát triển cho các thương hiệu bán lẻ. Trong đó, Hà Nội tiếp tục khẳng định sức hút của mình trên bản đồ bán lẻ với sự ra mắt của hàng loạt trung tâm thương mại lớn. Bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết thêm:

"Trong năm 2025 thì Hà Nội sẽ có một số mặt bằng bán lẻ lớn. Ví dụ như dự án Hà Nội Centre của Keppel, sau sự thành công của Sài Gòn Centre thì bây giờ Keppel cũng ra Hà Nội và xây dựng dự án này. Đây là một trong những dự án có nguồn cung rất lớn, khảong 75 nghìn m2 sàn xây dựng sẽ thu hút nhiều hãng thời trang lớn và tụ điểm ăn chơi mới cho giới trẻ và các gia đình tại Hà Nội.

Đến năm 2026 thị trường cũng sẽ có thêm dự án của Tismo, cũng là một chủ đầu tư của Sài Gòn, sau 3 dự án tại Sài Gòn thì ra Hà Nội để phát triển dự án trung tâm. Đấy cũng là một trong những điểm cộng của thị trường Hà Nội khi maà đang ngày càng thu hút được nhiều hơn chủ đầu tư nước ngoài và trong nước bắt đầu có xu hướng dịch chuyển từ Sài Gòn ra Hà Nội".

Thị trường bán lẻ tại Việt Nam có sự phát triển mạnh mẽ với sự đa dạng hoá trong các kênh bán hàng. Đó là cơ hội để các nhà bán lẻ cũng như các chủ đầu tư bất động sản bán lẻ tìm tòi và sáng tạo đổi mới liên tục để duy trì tính cạnh trạnh, đem lại những mô hình kinh doanh, dịch vụ hấp dẫn tới người tiêu dùng.