Gói tín dụng 120.000 tỷ cho vay phát triển nhà ở xã hội: Ai cho vay và ai vay?

Vấn đề đặt ra là cần khẩn trương tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát huy hiệu quả, giúp doanh nghiệp và người dân dễ tiếp cận hơn với gói tín dụng này, từ đó hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội của chính phủ đề ra.

Khó tiếp cận vốn dù lãi suất đã giảm

Trước tiên, thử làm một phép toán căn cứ mức thu nhập tối thiểu theo quy định áp dụng đối với một cặp vợ chồng hàng tháng lên đến 30 triệu đồng – khoản tiền không nhỏ đối với đa số người trẻ dưới 35 tuổi.

Nếu trừ toàn bộ số tiền sinh hoạt hàng ngày của một gia đình 3 hoặc 4 người, khoản chi tiêu, bao gồm ăn uống, điện nước, con cái cái học hành, chắc chắn không ít hơn 20 triệu đồng chưa kể công việc đột xuất như ma chay, hiếu hỉ, hội họp.

Trong trường hợp người mua nhà ở xã hội vay ngân hàng số tiền trị giá 80% hợp đồng mua bán, vào khoảng xấp xỉ hoặc hơn 1 tỷ, số tiền cả gốc lẫn lãi trả cho ngân hàng cao hơn số tiền mà khách hàng ‘bóp mồm, bóp miệng’ tiết kiệm hàng tháng với mức căn hộ hiện nay.

Như trường hợp của chị Nguyễn Thị Hoa ở phường Hà Đông, TP. Hà Nội, là một ví dụ, hai vợ chồng tổng thu nhập hàng tháng vào khoảng 25 triệu đồng, các điều kiện khác đều đủ ngoại trừ khoản tiền dành dụm của hai vợ chồng không nhiều:

“Mức lương như chúng tôi có hơn 6 đến 7 triệu trong khi để mua căn nhà đó riêng tiền lãi thôi hàng tháng là 8 triệu rồi thì chúng tôi không còn đủ tiền sinh hoạt hàng ngày nữa..."

Gói tín dụng 120.000 tỷ, sau tăng lên 145.000 tỷ, sau 4 lần giảm lãi suất ít hơn 2,3% so với ban đầu theo đánh giá là tương đối hấp dẫn, đặc biệt với người dưới 35 tuổi, duy trì mức lãi suất ít hơn 2% so với gói vay trung dài hạn của các ngân hàng nhà nước.

Tuy nhiên, với khoản vay 1 tỷ đồng lãi suất tương đương 6%/năm hiện nay, số tiền khách hàng thanh toán hàng tháng bao gồm cả gốc lẫn lãi chính xác là 19.332.800 (19 triệu 332 nghìn 800 đồng), bằng hơn một nửa số tiền 30 triệu đồng.

Tức một cặp vợ chồng thu nhập 30 triệu đồng một tháng chỉ còn lại 10 triệu đồng cho tất cả các khoản chi thiết yếu còn lại cho một gia đình. Anh Lê Đình Hùng ở phường Kiến Hưng, TP. Hà Nội, cho biết:

“Với mức thu nhập của mình thì để tiếp cận gói vay của nhà nước khoảng 1 tỷ với mức lãi suất hiện nay nó quá cao so với thu nhập của mình..."

Chủ đầu tư không mặn mà, giải ngân chậm

Thêm một vấn đề nữa, lãi suất khoản vay áp dụng với chủ đầu tư hiện nay là 6,4% căn cứ chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước nhưng lợi nhuận của họ ở các dự án nhà ở xã hội bị khống chế ở mức 10% theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

Tất nhiên, chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi khác như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận tính trên tổng số vốn bỏ ra có vẻ như cũng không đủ sức hấp dẫn đối với những nhà phát triển dự án nhà ở xã hội dẫn đến tình trạng ế vốn. Theo đó, đến ngày 30/4/2025, doanh số giải ngân của các ngân hàng thương mại theo tiến độ triển khai của dự án là khoảng 3.866 tỉ đồng trong đó, giải ngân cho chủ đầu tư là 3.281 tỉ đồng, người mua nhà là 585 tỉ đồng.

Về điều này, bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung - Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Xây dựng NHS, cho rằng, trong bối cảnh hiện nay tiếp cận nguồn vốn không khó nhưng trả cả gốc lẫn lãi mới khó: “Lãi suất hiện tại đang làm theo biên độ thả nổi theo thị trường cho nên doanh nghiệp khi mà làm tiếp cận thì dễ những lãi vay lại cao quá dẫn đến doanh nghiệp rất khó khăn để mà vận hành.

Bởi vì ví dụ như giá nguyên vật liệu sắt thép tăng cao nhưng khi xin giá ở thời điểm đầu tiên thấp hơn mà sau này mình cũng không được điều chỉnh. Mà giá sắt thép, nhân công tăng cao như vậy nên biên lợi nhuận cũng thấp hơn do đó các chủ đầu tư cũng không mặn mà với thị trường này..."

Theo TS. Nguyễn Minh Phong – Chuyên gia kinh tế, gói tín dụng ưu đãi dành cho các dự án nhà ở xã hội hoàn toàn đúng về chủ trương nhưng trong thực tế còn nhiều chính sách cần xem xét lại, như chính sách về tiền lương, chính sách phát triển tài chính về nhà ở xã hội cũng chưa đồng bộ.

“Đâu đó có chính sách hỗ trợ cho vay một phần nhưng gói này không bao quát hết, cũng chưa tạo ra sự công bằng. Thứ hai nữa là chính sách tiền lương cũng như những chính sách phát triển tài chính về nhà ở xã hội nó cũng chưa đồng bộ. Cuối cùng trong mảng chính sách có một ý nữa là về mục tiêu là tốt nhưng vấn đề thực hiện không khả thi nhiều..."

Gói vay ưu đãi sẽ không có tác dụng nếu chính sách liên quan không đồng bộ, không đủ sức hút đối với khách hàng cá nhân cũng như doanh nghiệp. Theo đó, chủ trương 1 triệu căn nhà ở xã hội khó có thể phát huy được tính chất nhân văn trong trường hợp nguốn vốn không giải ngân được.

Khi đó, chủ đầu tư cũng không mặn mà với việc phát triển dự án. Còn người dân biết bao giờ đủ sức chi trả cho giấc mơ an cư của mình.