Giá nhà neo cao, thị trường BĐS đang chờ đợi điều gì?

Thông tin được đưa ra tại buổi họp báo “Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2025” do CBRE Việt Nam tổ chức sáng 10/7.

Nguồn cung cao cấp áp đảo, giá chững lại nhưng chưa giảm

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao, CBRE Hà Nội, thị trường trong nửa đầu năm 2025 tiếp tục kế thừa đà tăng trưởng từ 2024, đặc biệt là về số lượng dự án mới. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, là mức mở bán trong nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

Đáng chú ý, toàn bộ các dự án mở bán trong quý II đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sự phong phú về số lượng lại đi kèm với sự mất cân bằng về phân khúc. Theo bà An, xu hướng phát triển sản phẩm cao cấp không chỉ tiếp diễn mà còn được đẩy mạnh hơn trong quý II: "Cụ thể quý 2.2025 toàn bộ sản phẩm mở bán mới trong quý đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên. Phân khúc cao cấp có ngưỡng giá trên 120 triệu/m2. Điều này cũng khiến mặt bằng giá của cả thị trường sơ cấp và thứ cấp vẫn đang ở trên ngưỡng tăng lên và chúng ta cũng nhìn thấy câu chuyện tăng giá của phân khúc nhà ở, đặc biệt là chung cư cũng là đề tài nóng trong vài năm trở lại đây".

Thị trường thứ cấp cũng phản ánh xu thế tương tự: giá không giảm nhưng đã có dấu hiệu chững lại rõ nét. Tăng trưởng giá căn hộ thứ cấp trong quý II/2025 so với quý I chỉ đạt 1%. Tính theo năm, mức tăng 15% vẫn là con số ấn tượng nhưng giảm nhiều so với mức 25% của năm 2024.

Bà An phân tích thêm: "Cho thấy câu chuyện tăng giá thị trường vẫn tiếp tục có sự dịch chuyển nhưng cũng bắt đầu nhìn thấy một số dấu hiệu liên quan tới thanh khoản trên thị trường sơ cấp, thứ 2 là mặt bằng giá bắt đầu có dấu hiệu ổn định trở lại trên thị trường thứ cấp".

Văn phòng hút khách, công nghiệp sôi động

Còn với mảng bất động sản văn phòng, từ góc độ thị trường toàn quốc, ông Lê Trọng Hiếu – Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn & Giao dịch CBRE Việt Nam, đánh giá cao hiệu quả hoạt động của Hà Nội trong nửa đầu năm: "Trong quý 2.2025 cả thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều có nguồn cung tốt. Thị trường Hà Nội tốt hơn ở TP.HCM ở chỗ nhìn vào diện tích hấp thụ của cả thị trường Hà Nội của quý 2 và nửa năm đầu năm 2025 là 45.000, trong đó hạng A chiếm khoảng 2/3.

Trong khi đó TP.HCM cũng có nguồn cung mới nhưng chỉ có hạng A là 13.000, còn hạng B thì không có, mà theo kiểu khách hàng chuyển từ toà này sang toà kia vì hiện tại phân khúc khách hàng hạng B không muốn ở hạng B cũ nữa mà chuyển sang hạng A dẫn tới tỷ lệ trống là – 5000. Nếu so sánh giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm thì Hà Nội đang tốt hơn".

Tuy nhiên, TP.HCM vẫn chiếm ưu thế về giá trị giao dịch do mặt bằng giá cao hơn. Ông Hiếu cũng đưa ra cái nhìn rộng hơn về các yếu tố địa chính trị và cơ hội cho các phân ngành liên quan như bất động sản công nghiệp: "Chúng ta thấy tỷ lệ hấp thụ của xưởng trong quý vừa rồi là hơn 700.000 m² xưởng cho thuê còn kho là hơn 350.000 m². Hoặc bây giờ hàng hoá của Mỹ nhập vào Việt Nam mà lại thuế 0% thì đương nhiên cần có kho thì dẫn tới nhu cầu về kho tăng".

Trong khi bất động sản nhà ở và công nghiệp có nhiều chuyển động rõ rệt, thì thị trường bán lẻ lại khá ổn định về tỷ lệ lấp đầy. Bà Võ Thị Phương Mai – Giám đốc phụ trách dịch vụ bán lẻ toàn quốc CBRE Việt Nam cho biết: "Quý 2 vừa qua thì nguồn cung mới là không có cả ở Hà Nội và TP.HCM nên các trung tâm thương mại đều không có mặt bằng trống để chào. Đặc biệt trong khu vực trung tâm không có. Tuy nhiên những khu vực ở ngoài trung tâm thì một số trung tâm thương mại vẫn có mặt bằng trống để chào. Tuy nhiên nếu như hoạt động của trung tâm thương mại không tốt hoặc không nằm trong địa điểm nhắm đến của khách hàng thì vẫn là trung tâm thương mại trống."

Nhìn về 6 tháng cuối năm, giới chuyên gia tại CBRE đều nhận định rằng thị trường khó có đột phá lớn do vẫn chịu ảnh hưởng từ mặt bằng giá cao và chi phí đầu vào tăng sau khi Luật Đất đai sửa đổi và bảng giá đất mới có hiệu lực.

Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn thị trường được “lọc máu”, loại bỏ các dự án yếu kém và giữ lại các chủ đầu tư có chiến lược bài bản, phù hợp./.