Giá chung cư leo thang: Vòng xoáy mua đi bán lại

Người dân có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận, trong khi giới đầu tư vẫn tìm cách xoay vòng lợi nhuận.

Thị trường chung cư nóng lên từ đầu cơ hay nhu cầu thực?

Trong những tháng 9 và 10 năm 2025, câu chuyện giá chung cư tại Hà Nội và một số đô thị lớn tiếp tục nóng lên. Giá căn hộ, liền kề hay biệt thự đã qua nhiều vòng tay mua bán, không chỉ tăng gấp rưỡi, thậm chí có những trường hợp tăng gấp đôi chỉ sau vài năm. Người mua thực sự cần nhà thì khó tiếp cận, trong khi nhà đầu tư và môi giới vẫn quay vòng hàng loạt giao dịch.

Anh Nguyễn Khắc Vinh, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, chia sẻ kinh nghiệm: "Hiện tại, mình cũng đang tìm căn liền kề ở trong này, diện tích tầm 75m2. Mình tìm hiểu một số môi giới ở trong khu vực này thì mình thấy nếu mà mua lại chắc cũng tầm 3-4 đời chủ".

Không khó để bắt gặp những căn hộ, căn liền kề qua tay tới vài đời chủ trước khi đến được người thực sự có nhu cầu. Quá trình mua đi bán lại khiến giá bị đội lên, và người sau cùng – thường là người ở thực – phải gánh khoản chênh lệch lớn.

Anh Lý Quang Thái, đại diện Công ty Môi giới Bất động sản Lộc Phú Gia, đưa ra một ví dụ cụ thể: "Từ người thứ nhất mua vào và đến người cuối cùng mua vào thì là gấp đôi. Còn người đầu tiên và người thứ ba người ta gấp rưỡi. Giá khởi điểm lúc đấy là nó mới chỉ có móng thôi, còn giờ có nhà hết rồi. Lúc đầu là 37 tỷ, những căn đấy giờ nó rơi vào gần 70 tỷ".

Việc giá trị một căn nhà liền kề tăng gấp đôi chỉ sau vài năm không đơn thuần phản ánh sự phát triển hạ tầng hay chất lượng sống. Nó cho thấy sức nóng của đầu cơ, cộng hưởng với tâm lý “ôm vào rồi bán lại” để kiếm lời.

Tuy nhiên, cơ chế hiện hành cũng đã có những biện pháp kiềm chế. Theo anh Rich Nguyễn, chuyên gia tài chính bất động sản, chính sách thuế đang là công cụ quan trọng để hạn chế tình trạng mua bán ngắn hạn:

"Nếu như anh mua vào và bán ra ngay trong năm đó thì chế tài duy nhất ở đây người ta sử dụng là thuế thôi. Anh mua vào và bán ngay trong năm thứ nhất – thuế 16%. Tức là anh mua vào thì không cấm. Nhưng nếu anh bán ra ngay năm thứ nhất thì thuế là 16%. Anh bán ra ở năm thứ 2, thuế là 11%. Anh bán ra ở năm thứ 3, thuế xuống còn 4-7%. Và nếu từ năm thứ 4, năm thứ 5 trở đi anh mới bán thì không đánh thuế.

Và người ta quy định với những giao dịch anh mua vào và anh bán ra gấp thì người ta quy định cái đấy đánh vào thuế. Bởi vì rõ ràng anh cứ mua bán liên tục và trong thời gian ngắn thì chắc chắn anh là hiện tượng đầu cơ".

Cách siết thuế này khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi lướt sóng bất động sản. Tuy vậy, thực tế thị trường cho thấy giá vẫn tiếp tục leo cao, trong khi giao dịch thực ở một số phân khúc chưa hẳn đã sôi động như vẻ bề ngoài.

Cần thêm những giải pháp dài hơi

Ở một góc nhìn khác, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh vai trò điều tiết thuộc về Nhà nước:

"Kinh doanh buôn bán - mục tiêu của người ta là lợi nhuận. Nhưng vai trò của nhà nước ở đây là phải thiết kế làm sao để người ta có muốn “cò” cũng không “cò” được. Đấy mới là trách nhiệm của nhà nước. Theo tôi, việc này là trách nhiệm của chúng ta, của nhà nước, chứ không nên đổ tội cho “cò”. Bởi vì “cò” không có lỗi gì cả. Với bất kì một lĩnh vực nào, không phải đất đai, cũng đều có “cò” cả. Nhưng mà chúng ta không cho họ được đào tạo, dữ liệu thông tin thì mù mịt, cho nên người ta lợi dụng việc đó, chính là lợi dụng kẽ hở của pháp luật".

Phát biểu này gợi mở vấn đề quan trọng: sự minh bạch dữ liệu và chính sách rõ ràng sẽ hạn chế những biến tướng trong mua bán. Bởi lẽ, khi thông tin mập mờ, khoảng trống pháp lý sẽ là cơ hội cho môi giới, đầu cơ thao túng giá.

Giữa lúc giá chung cư và liền kề tại Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác tăng cao, người mua ở thực dường như ngày càng khó tiếp cận. Chính sách thuế có thể làm chậm nhịp lướt sóng, nhưng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần thêm những giải pháp dài hơi hơn: từ dữ liệu minh bạch, cơ chế kiểm soát chặt chẽ, đến việc cân đối cung cầu.

Bài toán giá chung cư không chỉ là chuyện của người mua hay nhà đầu tư, mà còn là trách nhiệm quản lý và định hướng thị trường. Bởi nếu vòng xoáy mua đi bán lại tiếp tục, giấc mơ an cư của nhiều người dân sẽ ngày một xa vời./.