Dự báo thời gian tới giá căn hộ chung cư sẽ đi ngang

Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn "đảo chiều" và sẽ trải qua 4 giai đoạn trước khi phục hồi hoàn toàn. Trong đó, giai đoạn thăm dò và củng cố đang diễn ra. Giữa bối cảnh này, mặt bằng giá chung cư đang đối mặt với diễn biến tăng mạnh. Tuy nhiên, xét về lâu dài, thời gian tới, mức tăng được dự báo sẽ có xu hướng đi ngang và giảm nhẹ, do có sự tăng nguồn cung, và các giải pháp thuê đối với nhu cầu ở thực gia tăng trở lại ở người trẻ.

Theo batdongsan.com.vn từ 2015 – 2023 mặt bằng giá chung cư trung bình tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng lần lượt là 56% và 82%, trong khi lợi nhuận đầu tư chung cư đạt trung bình 12,5%/năm. Mức giá cao khiến xu hướng thuê nhà trở nên phổ biến, đặc biệt đối với đối tượng là những gia đình trẻ.

Nhận định thị trường thời gian tới, nhiều chuyên gia cho rằng giá chung cư sẽ không còn tăng mạnh như quý 2 và quý 3 năm 2024 mà sẽ có xu hướng đi ngang và giảm nhẹ, dịch chuyển hướng nhu cầu sang các sản phẩm thuê.

Chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn: "Khi mà nguồn cung nhiều hơn và dày dặn hơn thì nó đáp ứng được đại đa phần nhu cầu của người dân hơn thì có nghĩa là mặt bằng giá, đặc biệt là chúng tôi rất quan tâm tới mặt bằng giá từ trung cấp trở xuống sẽ giữ được ổn định. Điều đó rất quan trọng. Còn bảo nếu chúng ta sẽ kéo cả một thị trường, đặc biệt như đô thị lớn như Hà Nội thì không hề đơn giản tại vì nhu cầu của người dân rất lớn. Về mặt dài hạn giá của bất động sản Hà Nội sẽ có xu hướng đi ngang và giảm nhẹ, chứ còn nếu giảm mạnh thì rất khó".

Theo ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường Hà Nội đang có trạng thái tương tự như thị trường TP Hồ Chí Minh thời gian dài trước đây. Đó là số lượng các dự án được phê duyệt rất hạn chế và phân khúc giá tầm trung không có. Các dự án được phê duyệt tập trung vào sản phẩm cao cấp, không phù hợp với nhu cầu của đại đa số:

"Chính vì vậy giao dịch gần đây có thể sẽ theo diễn biến là không có động lực đầu tư vào thì giá không thể lên được. Và khả năng số lượng rất ít người có thể chi trả cho phân khúc cao cấp đấy thì nó sẽ theo xu hướng hiện nay do không có nguồn hàng thay thế thì nó vẫn có xu hướng đi ngang. Còn khả năng đi lên thì thực sự phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhưng khả năng đấy rất thấp. Vì nguồn cung cao cấp khá nhiều, thứ hai là lượng người có khả năng chi trả rất ít. Đấy là bản chất vấn đề và thị trường đang rất bất đối xứng chỉ có sản phẩm cao cấp, sản phẩm tầm trung không có, sản phẩm nhà ở xã hội rất ít".

Cũng theo ông Thanh, trong năm 2025 với sự quyết liệt của Chính phủ và các tỉnh thành lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thì sẽ có sản phẩm nhà ở xã hội được đưa ra. Nhưng nó tạo ra một thái cực trên thị trường là chỉ có cực trên và cực dưới còn tầm trung vẫn vắng bóng.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng giá nhà tăng cao nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận cũng là nguyên nhân đẩy giá lên cao bất thường.

Ông Lê Đình Chung dự báo, giá chung cư Hà Nội vẫn đang trong xu hướng đi lên trong ngắn hạn, ít nhất là từ nay đến giữa năm 2025: "Giá nhà trong tháng này vẫn có xu hướng tăng tuy nhiên chúng tôi đánh giá việc tăng sẽ không tăng một cách đột phá như dạo trước, mà nó sẽ tăng với tốc độ tăng chậm hơn. Khi giá nhà mua đầu vào tăng cao thì mặc nhiên giá cho thuê cũng tăng cao. Ngay ở thời điểm hiện tại chúng tôi nhận thấy giá nhà cho thuê tăng cao. Đấy là xu hướng chung của thị trường".

Cũng theo chuyên gia, một trong những giải pháp giúp sản phẩm bất động sản hạ giá là tăng cung cấp các loại bất động sản vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình và thấp như nhận định của Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh:

"Nếu như chúng ta tăng được lượng cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thì đó sẽ là cơ sở làm cho cung cầu gần nhau hơn và giá cả trên thị trường có khả năng đi xuống. Còn nếu như chúng ta không tăng được lượng cung thì quyền lực thị trường vẫn nằm trong tay các chủ đầu tư và mức giá vẫn do họ quyết định chứ không phải do người mua quyết định".

Tuy nhiên, việc triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn do các vấn đề về chính sách, thủ tục, hỗ trợ từ Chính phủ. Do đó cần có sự điều chỉnh, hoàn thiện cơ chế chính sách để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà chủ đầu tư. Từ đó tăng cung cấp bất động sản đáp ứng nhu cầu của người dân và hạ giá bất động sản./.