Đề xuất thuế mới bất động sản: Công bằng nếu minh bạch, rủi ro nếu vội vàng

Đề xuất này được kỳ vọng sẽ phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế, góp phần tăng minh bạch và giảm tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra nhiều điểm cần cân nhắc về tính khả thi, tác động đến thị trường và quá trình triển khai. 

 Thuế 20% trên lợi nhuận nhà đất: Công bằng hơn, nhưng người bán sẽ dè chừng

Tất cả các chuyên gia đều đồng thuận rằng phương án tính thuế theo lợi nhuận sẽ phản ánh chính xác hơn bản chất thu nhập cá nhân trong các giao dịch bất động sản.

Nếu trong điều kiện xác định được đầy đủ chính xác giá mua, chi phí, giá bán và có cơ sở dữ liệu chứng minh thì sẽ đảm bảo được sự công bằng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội phân tích: "Bởi lẽ là nếu trong những trường hợp người mua sau này bán lại mà bị lỗ nhưng họ chứng minh được đầy đủ các giấy tờ thì họ sẽ không phải nộp mức thuế 20% này. Thế nhưng trong điều kiện nếu như ai đó tham gia vào đầu tư mà có lãi thì việc nộp 20% có thể đem lại sự công bằng cho cả những trường hợp lãi và lỗ, đồng thời đảm bảo được nguồn thu và sự chính xác. Thì đó là những ưu điểm".

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cũng đánh giá tích cực: "So với việc áp thuế cố định như hiện tại thì phương pháp này phản ánh đúng hơn mức thu nhập thực tế của cá nhân. Bên cạnh đó chúng tôi thấy phương án tính thuế này có thể hạn chế đầu cơ vì trên thực tế có nhiều giao dịch chủ yếu là nhà đầu tư, thậm chí là nhà đầu cơ lướt sóng để thu lợi nhuận cao. Bằng cách này chúng ta có thể hạn chế được những giao dịch đó. Với phương pháp này có thể làm tăng nguồn thu ngân sách".

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn thì nhấn mạnh rằng đây là bước tiến giúp tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản, đặc biệt là với những giao dịch có lợi nhuận cao.

Một trong những kỳ vọng lớn của đề xuất này là hạn chế đầu cơ lướt sóng, vốn bị xem là nguyên nhân gây biến động giá và tạo "sốt ảo" tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, cả ba chuyên gia đều đồng ý rằng trong ngắn hạn, thị trường có thể chững lại do tâm lý chờ đợi và e ngại từ người mua – người bán. Người bán sẽ phải cân nhắc kỹ hơn, đòi hỏi minh bạch hồ sơ chi phí, trong khi người mua có thể phải đối mặt với mức giá tăng do người bán cộng thuế vào giá bán.

Ông Tuấn cho biết thêm: "Nếu như đề xuất được thông qua thì tâm lý thị trường có thể bị ảnh hưởng trong ngắn hạn. Trước tiên chúng ta phải nên hiểu đây là áp dụng đồng thời nghĩa là nếu không xác định được chi phí thì vẫn áp dụng phương án 2% bình thường. Như vậy đối với tâm lí thị trường, đặc biệt người bán nhà thì phần 20% lợi nhuận sẽ làm thay đổi chi phí giao dịch có thể cao hơn so với hiện tại, đặc biệt những giao dịch lớn hơn. Điều này sẽ khiến người bán thận trọng hơn, giảm nguồn cung trên thị trường thứ cấp.

Một số nhà đầu tư mua bán hoặc lướt sóng họ có thể trì hoãn câu chuyện mua bán để chờ cơ chế chính sách rõ ràng hơn. Người mua có thể đối mặt với giá bán cao hơn bởi toàn bộ chi phí này người bán có khả năng cộng thuế vào chi phí để bù đắp phần tăng lên".

Phải có dữ liệu minh bạch và công nghệ đồng bộ

Dù mang nhiều kỳ vọng, nhưng cả ba chuyên gia đều cảnh báo rằng việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận sẽ rất khó nếu thiếu hạ tầng dữ liệu và cơ chế minh bạch.

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, điểm yếu lớn nhất hiện nay là chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch để xác định giá mua, giá bán, chi phí đầu tư… Việc kê khai sai lệch hoặc gian lận là rủi ro cao:

"Trước tiên để áp được mức thuế này thì cơ quan thuế phải xác định được giá mua ban đầu và tất cả chi phí liên quan trong quá trình giao dịch. Việc này có thể phức tạp và dễ bị gian lận. Bên cạnh giá mua thì chi phí liên quan cũng phải được tính vào… và cần có hoá đơn chứng từ để xác định.

Quá trình xác minh và kiểm tra đòi hỏi nhiều nguồn lực và thời gian và nó sẽ gây áp lực ngược lại lên các cơ quan tính thuế. Với nguồn lực hiện tại thì chúng tôi nghĩ rằng việc kiểm soát chặt chẽ các giao dịch bất động sản là điều không thể và nó sẽ dẫn tới việc là thời gian tính thuế bị dài".

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội bổ sung thêm: "Nếu như tại thời điểm hiện nay thì chúng tôi nhận thấy rằng việc áp dụng sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường vì chúng ta vừa mới ở giai đoạn hồi phục. Chỉ có một số thị trường nhất định hồi phục chứ không phải là toàn bộ các thị trường trên cả nước. Nên chúng ta phải tính đến là việc áp dụng để làm sao vừa tốt cho thị trường, vừa tốt cho nền kinh tế, đạt được mục tiêu mà chúng ta đề ra, và bền vững trong dài hạn".

Với thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam, các chuyên gia khuyến nghị cần có lộ trình thận trọng trong việc áp dụng nếu như đề xuất được thông qua. Đồng thời nên kết hợp giữa phương pháp cũ và mới. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nêu quan điểm: "Để chính sách này triển khai dễ dàng và giảm bớt tâm lý cho thị trường thì chúng ta phải có một lộ trình áp dụng, có thể triển khai theo giai đoạn, triển khai trên một số sản phẩm như chung cư, những sản phẩm chúng ta biết được giá hợp đồng mua đi bán lại chúng ta có thể kiểm soát được. Những trường hợp như mua trước giai đoạn 2025, 2024 thì có thể miễn giảm cho những trường hợp này. Và có quy định cụ thể các loại chi phí được trừ, những chi phí đầu vào như chi phí cải tạo, lãi vay, chi phí môi giới, một số chi phí khác liên quan đến tài sản thì có cơ chế rõ ràng hơn".

Còn theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, để có thể áp dụng phương pháp tính thuế cần có những điều kiện tiên quyết như: cơ sở dữ liệu phải chính xác và đồng bộ trên phạm vi toàn quốc, cần có công nghệ đủ mạnh để quản lý dữ liệu giao dịch.

Do đó, bà Dung đề xuất chỉ nên được áp dụng khi đã xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu đồng minh, minh bạch, dựa trên một hạ tầng công nghệ số vững mạnh: "Chúng ta cũng cần có văn bản pháp lý cụ thể để quy định các loại chi phí hợp lệ và chứng từ cần có đi kèm. Chúng ta cũng cần có một chế tài đủ mạnh để xử lý. Khi chúng ta đã sẵn sàng để áp dụng thì chúng tôi nghĩ nên có lộ trình áp dụng song song với phương pháp thu thuế hiện tại. Việc này giúp cho quá trình thu thuế không bị gián đoạn. Ngoài ra chúng ta cũng có thể áp dụng thử nghiệm trước ở một số địa phương có cơ sở dữ liệu đồng bộ và chính xác hơn các địa phương khác như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và sau đó rút ra bài học kinh nghiệm để áp dụng trên toàn quốc".

Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận là một bước đi hướng đến sự công bằng, minh bạch và kiểm soát đầu cơ bất động sản, nhưng không thể thành công nếu thiếu dữ liệu, công nghệ và pháp lý đồng bộ.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng nếu được triển khai bài bản, đề xuất này có thể mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, nhưng nếu làm vội vàng và thiếu chuẩn bị, nó có thể gây tác dụng ngược, khiến thị trường rối loạn và thất thu thuế.