Có nên tích hợp sàn giao dịch quyền sử dụng đất với sàn giao dịch bất động sản?

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, các trung tâm giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất cấp tỉnh có ba nhiệm vụ chính là quản lý giao dịch bất động sản, quản lý thu thuế, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội môi giới bất động sản Việt Nam VARS cho rằng, có thể nói mục tiêu lớn nhất khi thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất là đảm bảo minh bạch thông tin, giảm thiểu rủi ro khi giao dịch do thiếu thông tin từ đó giúp xây dựng hệ thống dữ liệu về thị trường bất động sản:

"Tôi nghĩ rằng chúng ta cũng phải tính đến từng bước một những sản phẩm nhưng thực tế đang tồn tại trên thị trường chúng ta phải có hành lang pháp lý để đưa lên giao dịch minh bạch, để làm sao mà chúng ta nó giúp cho vừa đảm bảo quyền lợi của cả người mua người bán, cũng giúp đảm bảo tính ổn định".

Tuy nhiên, tham khảo kinh nghiệm một số nước trên thế giới như Hiệp hội Bất động sản các nước Mỹ, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Indonesia… đều không có sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng. Ông Thanh cho biết, các Hiệp hôi môi giới trên thế giới có sự quản lý khá rõ ràng nhưng chưa có mô hình trung tâm lớn như chúng ta đang lấy ý kiến hiện nay. Rõ ràng chúng ta đang đưa ra một hướng đi mới nên cần nghiên cứu xem xét để chọn ra mô hình phù hợp.

Còn ở góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thành Tài – Giám đốc công ty luật Phạm Danh cho rằng, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ hoạt động như một tổ chức dịch vụ công của nhà nước để quản lý và nếu bắt buộc mọi giao dịch qua sàn sẽ là hạn chế quyền của người dân: "Quy định về việc giao dịch qua sàn là bắt buộc sẽ hạn chế quyền tự do giao dịch của người dân và không phù hợp với những quy định pháp luật có liên quan khác. Đồng thời nếu bắt buộc giao dịch qua sàn ấy mà không có cơ chế kiểm soát, vận hành tốt thì cũng rất có thể sẽ dẫn tới cơ chế độc quyền thông tin và phát sinh những tiêu cực lũng đoạn và gây méo mó thị trường bất động sản".

Việc sang nhượng quyền sử dụng đất mang tính tự nguyện trong giao dịch dân sự và chủ yếu giữa người dân với nhau. Hơn nữa các luật hiện hành cũng đang có những quy định đảm bảo tính minh bạch của thị trường như chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Đặc biệt, câu chuyện sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh sau 15 năm mới thống nhất được một loại giấy chứng nhận cho đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất: "Việc giao dịch bất động sản đang vận hành rất tốt, không có gì vướng mắc ở văn phòng đăng ký đất đai của tỉnh. Điều này chúng ta đã dẫn ra là sau 15 năm vất vả thì chúng ta mới đến được kết quả giống như quốc tế đang làm. Sàn giao dịch bất động sản được điều chỉnh bởi Luật kinh doanh bất động sản. Như vậy nó là một dịch vụ tư thế. Bây giờ cái cái đề xuất này có nghĩa là gì? Dịch vụ tư cộng dịch vụ công bằng dịch vụ công, hay nói cách khác là chúng ta đang làm dịch vụ công nở to hơn mà hiện nay đang được thực hiện rất tốt".

Trong khi đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất định hướng: "Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt".

Như vậy, định hướng của Nghị quyết là “giao dịch qua sàn giao dịch” chứ không cụ thể là “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” hay phải là sàn do nhà nước thành lập và quản lý trực tiếp.  Do đó, luật sư Phạm Thành Tài kiến nghị: "Tôi kiến nghị thực hiện theo phương án hoàn thiện mô hình sàn giao dịch bất động sản theo Luật KDBĐS theo hướng chuyên nghiệp và có sự giám sát của Nhà nước. Phương án này vừa phù hợp với chủ trương của Đảng, vừa có sự quản lý của Nhà nước để tránh chồng chéo chức năng, vừa có được dữ liệu thông tin phục vụ, đảm bảo được nguyên tắc thị trường và đạt hiệu quả khi không làm phát sinh bộ máy và không tăng thủ tục hành chính, tăng thời gian và chi phí".

Các chuyên gia cho rằng, để thành lập sàn cần có thời gian, lộ trình nghiên cứu kỹ trước khi đi đến quyết định có nên thành lập. Vì giá trị tài sản của người Việt có đến khoảng 70% là đất đai, tỉ trọng bất động sản trong nền kinh tế cũng rất lớn. Do đó, khi thay đổi về chính sách cần nghiên cứu kỹ, tham chiếu nhiều chiều để đưa ra giải pháp, mô hình, tổ chức công phù hợp.

Thông tin trong nước và quốc tế

# Chính phủ vừa có báo cáo Quốc hội về tình hình hoạt động đầu tư, kinh doanh của DN nhà nước, trong đó hoạt động đầu tư ra nước ngoài của các DN là trên 140 dự án với tổng vốn đầu tư gần 12 tỷ USD. 

# Còn theo Bộ Tài chính, tỷ lệ nợ công/GDP của Việt Nam có xu hướng giảm dần thời gian qua. Đồng thời, an toàn nợ công được đảm bảo trong phạm vi mức trần, ngưỡng cảnh báo được Quốc hội phê duyệt. 

# SSI Research vừa dự báo lợi nhuận của hàng loạt ngân hàng trong quý III/2023 với sự phân hóa sâu sắc. Có ngân hàng dự báo lợi nhuận tăng đến hơn 60%, song cũng có ngân hàng dự báo lợi nhuận giảm tới 30%. 

# Còn kết quả khảo sát của VCCI cho thấy, có gần 56% doanh nghiệp gặp khó khăn tiếp cận tín dụng, số cao nhất trong 3 năm gần đây. Tỷ lệ doanh nghiệp có khoản vay ngân hàng liên tục giảm. 

# CBRE dự báo, khó khăn của thị trường BĐS sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu năm 2024 và giao dịch sẽ hồi phục khi các yếu tố về kinh tế vĩ mô, pháp lý và niềm tin của người mua nhà cùng được cải thiện. 

# Tại TPHCM, bước sang quý IV, lượng giao dịch BĐS tiếp tục ảm đạm và có tình trạng lệch pha cung-cầu, do nguồn cung ít, hiếm nhà giá rẻ.

# Dù kinh tế vĩ mô những tháng cuối năm dần được cải thiện, nhưng nhiều chuyên gia, doanh nghiệp dự báo tâm lý dè sẻn sắm Tết 2024 vẫn có thể diễn ra. 

# Còn theo Công ty nghiên cứu thị trường Kantar, hai quý gần đây, mối quan tâm về về thu nhập, chi phí và việc làm ổn định tăng nhanh. Điều này có thể sẽ ảnh hưởng đến mức độ chi tiêu của người tiêu dùng. 

# Ngày càng có nhiều nhà đầu tư tin rằng giai đoạn lợi nhuận sụt giảm kéo dài một năm qua của các doanh nghiệp Mỹ sắp kết thúc. 

# Các nhà phân tích dự đoán, DNtrong nhóm S&P 500 sẽ báo cáo thu nhập giảm 1,2% trong quý 3, quý sụt giảm thứ tư liên tiếp, trước khi phục hồi lên mức 6,5% trong quý cuối cùng của năm. 

# Số liệu của Tổng cục Thống kê Trung Quốc cho thấy Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của nước này trong quý III tăng 4,9% so với cùng kỳ năm ngoái. 

# Trong khi đó, Nga và Trung Quốc vừa quyết định lập quỹ đầu tư vào ngành công nghiệp máy bay, với quy mô khoảng 1 tỷ USD, lượng đầu tư vào hai nước sẽ được thực hiện tương đương nhau. 

Thông tin thị trường chứng khoán

# Phiên 18/10, chỉ số VN-Index giảm 18,25 điểm, tương đương 1,63%, xuống 1.103,4 điểm.

# Cổ phiếu BĐS và ngân hàng đều "rực lửa", đa số giảm trên 1%.Nhóm sản xuất giao dịch khá tiêu cực khi nhiều mã vốn hóa trên trung bình giảm khá sâu.

# Theo SSI Reseach, thanh khoản khớp lệnh trên sàn HoSE theo đó đã vọt lên 20.210 tỷ đồng. Toàn sàn HoSE có 53 mã tăng, 32 mã đứng giá và 465 mã giảm.