Chu kỳ mới của thị trường BĐS: Doanh nghiệp cần đổi sang tư duy “giá trị thật”

Vậy doanh nghiệp cần có chiến lược thích nghi và đổi mới tư duy phát triển ra sao?

Bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc mới

Trong nhiều năm trở lại đây, tín dụng ngân hàng là dòng vốn duy trì các dự án bất động sản. Tuy nhiên, những tháng đầu năm 2026 đã cho thấy dòng vốn này đang phân hóa mạnh. Khoảng 66% dòng vốn hiện chảy vào nhu cầu ở thực, minh chứng cho xu hướng chọn lọc khắt khe nhằm giảm thiểu rủi ro sau giai đoạn lạm dụng đòn bẩy.

Theo đánh giá từ Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, thị trường kinh doanh địa ốc và xây dựng đang đứng trước một chu kỳ mới, với rất nhiều thách thức: Giá nhà đất Việt nam quá cao - đứng thứ 10 trong số các quốc gia khó tiếp cận nhà ở nhất; Lệch pha cung - cầu: thừa cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng phân khúc bình dân; Chi phí đầu vào tăng do nguyên vật liệu xây dựng khan hiếm cục bộ.

Tuy nhiên, ông Cấn Văn Lực vẫn đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những vận hội lớn và cơ hội nhiều hơn thách thức: "Dù sở hữu bệ phóng vững chắc, thị trường vẫn cần những quyết sách tháo gỡ mạnh mẽ nhằm điều chỉnh tình trạng lệch pha cung cầu và giảm áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp đang chực chờ".

Nhìn nhận thực tế, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho biết một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền. Cụ thể, trong quý I năm nay, toàn thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng phân khúc nhà ở xã hội và nhà giá phù hợp chỉ đóng góp hơn 7.000 căn, chưa đáp ứng kịp nhu cầu ở thực khổng lồ của người dân đô thị.

Đứng trước thách thức đó, bà Hằng khẳng định: "Cơ quan quản lý đang tập trung cao độ nghiên cứu đưa cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào nội dung Luật Nhà ở sửa đổi, đồng thời rà soát bộ tiêu chí phân loại đối tượng chuẩn xác nhất. Ở góc độ an sinh xã hội, Chính phủ đã chủ động nới lỏng điều kiện vay mua nhà ở xã hội với việc nâng trần thu nhập nhằm tương thích với mặt bằng chi phí sinh hoạt".

Minh bạch hóa thị trường, bất động sản chuyển sang cuộc chơi dài hạn

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng thổi giá, Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường sẽ chính thức đi vào vận hành từ ngày 1/7. Việc công khai toàn diện thông tin quy hoạch, cấp phép và giá giao dịch thực tế sẽ là liều thuốc hữu hiệu minh bạch hóa thị trường.

Sự thay đổi về hành lang pháp lý đang tạo áp lực buộc các đơn vị kinh doanh phải tái lập phương thức hoạt động.

Dưới góc độ quản trị thực tiễn, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Five Star Group, chia sẻ, điều thị trường mong mỏi nhất sau chuỗi biến động không phải là nguồn cung dự án mà là niềm tin vững chắc từ phía người mua. Tư duy làm ăn ngắn hạn hay bán hàng chỉ dựa trên cảm xúc kỳ vọng sẽ không còn chỗ đứng trong chu kỳ mới:

"Khách hàng ngày nay đòi hỏi khắt khe hơn về tính pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công thực tế và năng lực quản lý dòng tiền của chủ đầu tư từ ngay giai đoạn sơ khởi".

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, hành vi người mua đã chuyển từ "đầu cơ" sang “thụ hưởng". Dòng tiền chỉ chảy về dự án giá trị thật, có người ở và hạ tầng đồng bộ:

"Tập trung vào phân khúc vừa túi tiền là chiến lược đón đầu dòng vốn bền vững nhất. Để làm được điều này, cần cơ chế ưu đãi mạnh như đề án nhà ở thương mại giá phù hợp đang được Bộ Xây dựng đưa vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự kiến trình thông qua vào cuối năm 2026".

Các chuyên gia nhận định, thị trường hiện không thiếu vốn, nhưng dòng vốn đang hướng về các dự án có tính minh bạch, an toàn và có tiềm năng phát triển dài hạn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam cho rằng: "Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở trung tâm mà dịch chuyển theo tiến độ hạ tầng và đại đô thị vệ tinh. Hạ tầng tiếp tục là động lực lớn nhất. Các dự án metro, vành đai và hạ tầng liên vùng không chỉ phục vụ công nghiệp mà còn kéo giãn dân cư, thúc đẩy xu hướng ly tâm".

Dù còn nhiều thách thức về lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả, nhưng triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ hạ tầng, cải cách pháp lý và FDI ổn định. Thị trường khi được minh bạch hóa với Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia sẽ không còn tăng trưởng nóng mà bước vào giai đoạn phát triển bền vững. Đây là thời điểm của những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, tạo sản phẩm giá trị thực và có tư duy đổi mới để đón đầu chu kỳ mới./.